Courtyard Kitamagome|コンサルティング導入事例 

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
案件NO034 Courtyard Kitamagome
Courtyard Kitamagome

Courtyard Kitamagome

各戸専用の菜園スペース。
真っ白い外壁と羽目板貼りの外観。
無垢チェリー材のフロアや珪藻土を使った内観。

 

Courtyard Kitamagomeは利便性の高い都心部に位置しながらも、快適なスローライフを満喫できる賃貸物件です。

企画秘話
「単なるアパート」だけは作りたくない!

今回の計画地は、東急大井町線「荏原町」駅から徒歩7分、駅前のにぎやかな商店街を抜けた静かな住宅地にあります。

 

もともと計画地には、クライアント様のご両親の老朽化したご自宅が建っていました。区の耐震診断を実施したところ、危険レベルとの判定。耐震補強をしようにも莫大な費用が掛かります。

 

また、耐震補強したからといって、本当に昨今の大きな地震に耐えられるかというと疑問が残ります。

 

仮に耐震補強やリフォームを行ったとしても、クライアントのご両親には、お住まいのご自宅はあまりにも広すぎるという問題があったのです。お母様がお身体を悪くされていたということもあり、ご自宅にはほとんど使われていないお部屋がたくさんありました。

 

「いっそのこと、全部売ってしまおうか・・・。」

 

ご両親の話をきっかけに、クライアント様はご実家の土地活用を真剣に考え始めます。もちろん、売却も一つの土地活用の方法ですが、何かひっかかるものを感じておられたのです。

 

そこで、いろいろな選択肢を考える一環として、まずは建築会社に土地活用法について提案を依頼されました。

 

ところが、ご多忙に漏れず、提案されるものは、鉄筋コンクリート造の何億円もする大きな賃貸マンションのプランばかり。建築会社は自社の建てたいものを提案してくるだけ、ということをいやというほど痛感された、と言います。

 

その頃、建て替えた場合の賃貸物件について、クライアント様なりに一生懸命に勉強され、おぼろげながら実現したい土地活用のあり方を見出しかけておられました。

 

「やはり、この先祖代々の土地を売却することはしたくない。両親が住める自宅併用の賃貸物件に建て替えよう。そして、両親が『建て替えて良かった!』と心底感じられるような、そんな胸躍る建物を作りたい!」

 

クライアント様は、具体的には次のようなことを考えたのです。

 

  • 両親が受け入れられるような投資規模にすること。
  • 市場にほとんどないような居室面積にすること。
  • 自然素材をふんだんに使い、競合しにくい建物にすること。
  • 菜園スペースを確保し、入居者とのコミュニティを作ること。

 

しかし、クライアント様は建築会社からの度重なる「負」の提案に、何度となく心が折れそうになります。

 

「自然素材を使えば当然コストアップしてしまいますよ。」
「そんな小さな規模でさらに自宅併用にしてしまったら、利回りなんて確保できるわけないじゃないですか。」
「自然素材を使うのは、せめて自宅部分にとどめた方がいいんじゃないですか。」

 

言葉こそ違えど、クライアント様には営業マンが皆、そう言ってきているように感じました。

 

建物概要
もう一度挑戦してみたい!

「自然素材の賃貸物件作りは現実的に無理なのか・・・」

 

はじめてお会いしたとき、クライアント様は自然素材での賃貸物件作りをほとんどあきらめているように見えました。しかし、ローコスト戸建賃貸の仕組みを使えば、実現できる可能性もあることをお伝えしたところ、再度、挑戦することを決意されたのでした。

 

さらに、プランについても、建築会社との減額交渉の果てに行き着いた、コスト重視の、いわば妥協のプランではなく、当初から夢に描かれていた菜園スペースのあるプランで進めることに決めました。

 

具体的には、下記のようなプランです。

 

 

計画概要
所在地 東京都大田区北馬込 金利条件 約1.6%(25年・10年固定金利)
構造 木造/地上2階建 金融機関

都市銀行

敷地面積 186.88m2 設備等 追炊付ユニットバス
浴室乾燥機
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場 
照明 
延床面積 198.58m2
総戸数4戸
建築年月 平成26年1月
総予算

約4300万円 (解体・設計・外構・造成工事費込)

利回り

約15%

物件コンセプト
自然素材をふんだんに使用!

内装には珪藻土や無垢フローリング材などの自然素材をふんだんに使用しています。

 

入居者として、スローライフや自然素材に関心の高い層をターゲットにしました。

 

アバンテ18Trinity

■フローリング
無垢チェリー材のフローリングを使用。
やはり無垢のフロアと合板のそれとでは「質感」が 全く異なります。

 

アバンテ18Trinity

■壁
珪藻土を小手仕上げにしました。
調湿・吸湿効果のあることでも知られる珪藻土ですが、 夜間の照明でライトアップ時にはその陰影にも深い味わ いが感じられます。

 

 

アバンテ18Trinity

■ハーベストパネル
キッチンの背面を健康素材であるハーベストパネル貼 りにしました。
自然素材としてだけではなく、居室のアクセントとして もポイントになっています。

 

 





コラム

計画地は、準防火地域。

 

企画の段階では、ちょうど、防火サッシの値上がり問題で、建築業界が揺れている時でした。

 

サッシだけではなく、玄関ドアのコストアップになるかならないかというところで、建築確認取得・着工と無事に進み、結果的には建築費アップにはなりませんでした。

 

しかし、一担当者として、非常にはらはらしながら打ち合わせしていたのを鮮明に覚えています。

 

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