アバンテ新小岩|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
案件NO028 アバンテ新小岩
アバンテ新小岩

アバンテ新小岩

 

今回の計画地は、江戸川区の土地。
東京23区内の土地であれば、どんな物件でも賃貸経営は成功すると思われるかもしれません。しかし、今回の計画地は、駅から30分以上もかかる不便な土地。土地活用を考えるとき、この駅から遠いというのは、とても大きなハンデとなります。

 

そこで、このハンデを克服する方法として、今回企画した「アバンテ新小岩」が考え出されました。

企画秘話
土地活用か売却か

オーナーは当初、今回の600屬侶弉菽呂鯀瓦毒箋僂垢襪海箸盥佑┐討い泙靴拭そこで、オーナーは知りあいの不動産会社に相談しました。

 

不動産会社によると宅建業の免許を持たないオーナーは、600平米の土地を分割して販売することができません。そのため、一括して土地を購入できる建売業者、マンション業者などにしか売れる可能性がなく、相場の7割になったとしても土地を売却してしまう方がいいのではないかとアドバイスされたのです。

 

しかし、当社が土地の販売価格を査定したところ、その不動産会社が提示した額よりも少なく見ても20%以上は高い価格でも売れることがわかりました。事実、私たちが査定した価格であれば買いたいという買い手はすぐに見つかりました。

 

しかし、オーナーさんは、相続用の資産も十分にあり、資金運用に困っているわけではありません。そのため、相場よりも10%ほど安い価格で売却した上に、税金も納めなくてはならないならなら土地活用を考えた方がよさそうだと方向転換し、積極活用を検討することになったのです

 

建物概要
アバンテ新小岩

アバンテ新小岩の敷地面積は、約603平米(約182坪)。この敷地に木造2階建の戸建賃貸が6棟建っています。 すべての物件1棟ごとに、専用駐車場が1台ずつ用意されています。

 

今回の物件では将来、近隣にマンションが建っても日当たりが悪くならないよう配慮されています。将来、隣地に、最悪マンションが建つことを想定して、角戸1階の天井に50センチ四方のトップライトを2ヶ所設置しました。

 

さらに、構造には賃貸住宅では一般的な在来工法ではく、パネル工法を採用しました。このパネル工法は、在来工法と比べ結露の発生頻度を抑えるだけでなく、耐震性も高くなるというメリットがあります。



外観は1棟ごとに配色を変更しました。


今回は浴室のシャワーをグレードアップしています。

 
計画概要
所在地 東京都江戸川区 金利条件 非公開
構造 木造/地上2階建 金融機関 非公開
敷地面積 603.83 設備等

1616UB
トイレ・バス別
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
プロパンガス
エアコン 照明 カーテンレール

建築面積 204.19
延床面積 368.33
総戸数 6棟
建築年月

平成24年5月

総合予算 非公開
利回り 非公開
物件コンセプト
地域の特性にあわせた戸建!

今回、コンサルティングチームでは、

 

・このエリアでは、どんな賃貸物件が人気なのか?

 

・どんな間取りなら住んでみたいのか?

 

・どの程度の家賃なら入居したいのか?

 

などについて現地を3ヶ月、延べ30時間以上の時間をかけて調査するとともに、周辺の不動産業者20社に人気物件などのヒアリングを実施。

 

この結果、このエリアでは、ファミリータイプの14万円台後半の家賃を想定した賃貸物件がベストだとわかりました。

 

ターゲットとして見えてきたのは、秋葉原周辺で働くIT企業関連の方。大手町周辺で勤務される方などで2〜3名のファミリー層でした。また、想定家賃は、近隣相場を考えると月16万円では高すぎます。そこで、家賃を14万円台に抑えた物件を企画することになったのです。

 

ただし、広すぎる戸建では総事業費が高くなり、利回りも低くなります。そこで、今回は、延床面積62屬離灰鵐僖トな戸建賃貸を企画することになりました。

 


落ち着いた雰囲気の玄関


大型の収納にはどれだけ靴が多くてもはいってしまいます。

コラム

今回の計画地には、老朽化の激しい古家が5棟ありました。一番古い物件は、昭和2年築です。築年数で考えるとなんと築83年。近隣では類似物件がないくらい家賃が非常に安くなっていましたため、すぐには既入居者の転居先を見つけることできませんでした。事実、同程度の物件で入居者さんの希望条件に合致する物件はほとんどありません。さらに、一部の入居者さんからは想定していたはるかに超える立退き料を請求されるという事態も発生しました。

 

しかし、ねばり強く親身になって交渉した結果、高額な立退き料の請求はなくなりました。その結果、幸運にも、想定よりも少ない立ち退き料で5名の入居者さんは退去していただけたのです。

 

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