ラ・メゾン・マロニエ|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
案件NO029 ラ・メゾン・マロニエ
アバンテ新小岩

ラ・メゾン・マロニエ

 

今回の計画地は、東久留米市の元市民農園地。土地面積は約1,800屐別540坪)。確かに広大な土地なのですが、土地形状は活用しにくい三角形。 ?また、最寄駅からは徒歩17分と決して利便性の高い土地とはいえません。

 

今回は、切り口は戸建賃貸ですが、単に戸建を並べるのではなく、「南仏風の街並み」として一体的な開発を行いました。

企画秘話
住みやすさと長期入居

計画地は、かなりボリュームがある土地だったので、Yオーナーは様々な建築会社・ハウスメーカーからそれこそ無数に多くの土地活用プランを提案されておられました。

 

しかしながら、そのどれもが、敷地一杯に大きな賃貸マンション・アパートを相続対策のために建築しましょう、というもの。

 

ところが、Yオーナーは疑問にもちます。

 

「こんなに駅から離れた立地で何億円もかけてマンションを作っても、満室にするのって冷静に考えて難しいのではないか?」「例えファミリータイプの間取りにしたところで、将来的には価格競争に晒されるだけなのではないか?」

 

その上で、

 

「派手なコンセプトマンションや高齢者専用住宅などが流行っているけど、どれも建築費が高くなる話ばかり。そうではなく、こんな経済情勢の悪い時代だからこそ、家賃設定を手ごろにした、徹底的に住みやすい賃貸でかつ、他に比べられないようなものを作るべきではないか?」

 

と考えておられたのです。

 

家賃設定を安価に設定するためには、イニシャルコストである建築費を抑えるしかありません。そこで、建築費や設計費のかかる間取や外装ではなく、徹底的に規格化住宅に拘ることになりました。

 

徹底的に住みやすくて、かつ、長期間入居してもらえるような企画・・・

 

突き詰めた結果、「戸建賃貸」という土地活用法に行きついたのです。

 

建物概要
ラ・メゾン・マロニエ

ラ・メゾン・マロニエの敷地面積は、約1,800平米(約540坪)。この敷地に木造2階建の戸建賃貸が3棟と12戸のテラスハウスが1棟配置されています。 すべての戸ごとに、専用駐車場が1台ずつ用意されています。

 

今回の計画では、使い勝手の観点から、玄関前に駐車スペースをとったタイプと、集合駐車場を利用いただくタイプの2タイプとしています。

 

さらに、構造には賃貸住宅では一般的な在来工法ではく、パネル工法を採用しました。このパネル工法は、在来工法と比べ結露の発生頻度を抑えるだけでなく、耐震性も高くなるというメリットがあります。

 

建物だけでなく、外構工事では、井戸や塗り壁のウォール、花壇などを随所に設け、入居者の憩いのスペースとなることを目指しています。



1坪タイプのユニットバス


w2100サイズのシステムキッチン


D棟には対面キッチンタイプも採用


シャンプードレッサー

 
計画概要
所在地 東京都東久留米市中央町2丁目 金利条件 2%弱(期間15年・全期間固定金利)
構造 木造/地上2階建 金融機関

三井住友銀行

敷地面積 1,800 設備等

1616UB
トイレ・バス別
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
プロパンガス 
エアコン 照明 カーテンレール

建築面積 524.39
延床面積 975.67
総戸数 4棟15戸
建築年月

平成25年2月

総合予算 約17,000万円(外構工事費込)
利回り 12.8%
物件コンセプト
引越し易く、退去しずらい物件!?

高く貸すことだけを考えた戸建賃貸ではなく、今回はあくまでも、「徹底的に」住みやすい賃貸。

 

必然的に、ペット可、庭付き、駐車スペース付きという企画になっていきます。さらに、新築ながら、礼金敷金ゼロゼロ、再契約料や更新料もかからない、

 

「極めて引越し易く、一度入居すると引越難い」

 

となるような条件を設定しました。

 

入居条件を高くしてしまうと、引越にかかる費用が莫大になってしまい、部屋探しされる方から敬遠される可能性が高い、というのは一般的な事実です。ところが、いざ新築で入居募集するとなると、大家としては礼金などはとりたくなってしまうもの。

 

この結果、このエリアでは、ファミリータイプの14万円台後半の家賃を想定した賃貸物件がベストだとわかりました。

 

ターゲットとして見えてきたのは、秋葉原周辺で働くIT企業関連の方。大手町周辺で勤務される方などで2〜3名のファミリー層でした。また、想定家賃は、近隣相場を考えると月16万円では高すぎます。そこで、家賃を14万円台に抑えた物件を企画することになったのです。

 

ところが、Yオーナーは、「徹底的に」住みやすい賃貸を目指し、礼金すらとらないという条件を設定されました。

 

正直、私はこの姿勢には脱帽です。一不動産業者としても、また、大家としても、新築の入居募集でこのように思い切ったことをされるのはすごいと感じました。

 

入居募集を始めてみると、案の定、建築中ながらも問い合わせや内見案内のでる物件となっています。

 


館銘版もロートアイアンで作成


外観は徹底的に南仏風にこだわりました!

コラム

そもそも計画地近隣では、新築の「戸建賃貸」そのものが珍しいためか、満室になってからも、

 

「もう空いてないのですか?ぜひ入居したいのだけど・・・。」

 

というようなお問い合わせをかなり多くいただきました。歩道を散歩されている方や自転車で買い物帰りに通りがかる方からのお問い合わせなのですが、いわばこれは、

 

「入居待ちができている状態」

 

といっても過言ではありません。

 

事実、入居申込のいくつかが契約まで進まず、キャンセルになったことがありましたら、すぐに入居待ちリストの方へ連絡すると、そのまますぐに申込、満室となりました。

 

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