東日暮里貸家|コンサルティング導入事例 

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
案件No.039 東日暮里貸家
東日暮里貸家

東日暮里貸家

今回の計画地は、クライアント様のご実家が営まれていた町工場の工場跡地。

 

 

約64平米(約19.3坪)と決して大きくはありませんが、クライアント様にとっては思い出深いお土地でした。

 

 

土地面積からの建築ボリュームを考えた結果、最終的には、まったくといっていいほど競合のない、3F建ての戸建賃貸、という企画に行き着きました。

 

企画秘話
ワンルームより格段に安全かつ効率がいい!

クライアント様は、ご多分に漏れず、いろいろなハウスメーカーからさまざまなアパート・マンションプランを提案されていました。

 

しかし、土地が大きくないため、どれも無理矢理部屋を作ったかのような狭いワンルームをぎゅうぎゅうに配置されたものばかり。

 

「こんな狭い間取り、いくら利便性の高い土地だとしても、長期的に満室が続けられるはずがない。第一、これだと、価格競争に巻き込まれてしまうだけだ・・・。」

 

 

ただ、今回の計画地は容積率が240%で、高層利用が可能でした。

 

 

そこで、戸建賃貸の中でも、市場でまずみかけることがない、「3F建の戸建賃貸」を選択されたのでした。

 

 

建物概要
今回の企画で大事にしたポイント

今回の企画でこだわったのは、

 

「とにかく、持家に住んでいるような感覚を持ってもらう!」

 

ことでした。

 

また、準工業地域という立地で、計画地の三方は住宅に囲まれていたため、2Fリビングにし、できるだけリビングが明るい空間となるように配慮しています。

 

 

また、敷地内に駐車場を完備できるような平面計画とし、デザインだけに偏重するのではなく、使い勝手の良い建物に仕上げました。

 

 

 









計画概要
所在地 東京都荒川区 金利条件 1%台前半
構造 木造/地上3階建 金融機関

日本政策金融公庫

敷地面積 63.99m2 設備等

追炊付ユニットバス
浴室乾燥機
ウォシュレットトイレ
システムキッチン
シャンプードレッサー
カラーTVインターフォン
防犯シャッター
ペア・防犯ガラス
照明・エアコン

延床面積 80.20m2
総戸数 1戸
建築年月 平成26年2月
総予算

約2,100万円(設計・外構工事費込)

表面利回り 12.55%
物件コンセプト
ライバルは、分譲マンション!

20万円を超える賃料になってくると、当然自宅購入層と競合することになります。

 

ポイントは、「一生賃貸派」にいかに魅力的な賃貸物件であるかを訴求することでした。

 

そのため、外壁材から内装、住宅設備にいたるまで、そのグレードには徹底的にこだわりました。

 

中でも、ペット対応も可能にした、メラミンシート貼りの高級フローリングが存在感を出しています。

 

また、キッチン周りのキッチンパネルもステンレスのヘアライン調を選択肢、高級感を演出しています。

 

その他、クロスにもこだわり、全面を珪藻土の櫛引調のものにしました。

 

 









コラム

市場調査をしたところ、20万円弱の家賃設定が妥当なところではないかとクライアント様とも打合せをしていました。

 

 

ただ、まずは反応を見るためにも高めの家賃設定で、と試験的な意味も含めて募集をはじめてみたところ、その通り満額の賃料での契約となりました。

 

データや不動産会社の意見などは、賃料設定において、もちろん重視すべきものですが、これだけでは判断できない可能性が戸建賃貸にはあると再確認させられた事案でした。

 

特に、今回の3F建ての戸建賃貸は、市場にはほとんどない、むしろ、他にはほぼ皆無といっていい状態でしたので、それもあって、今回のような高い賃料での成約につながったのだと思います。

 

 

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