日本堤計画|コンサルティング導入事例 

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,001 リヴィエール輝和
リヴィエール輝和

リヴィエール輝和

東京都台東区日本堤に建築した10階建RCマンションです。

 

計画地は、都心へのアクセスが至便なため、賃貸市場としては良好な立地と言えるものの、反対に驚くほど競合物件が多かったため企画にじっくり時間をかける必要がありました(後述「物件コンセプト」をご覧ください)。

 

競合物件との差別化を図る意味で、目に見えるポイントで高級感を出しつつ、できる限り予算を抑える工夫を随所に施しています。

 

また今回の計画は、建築基準法改正による混乱の真っ只中を突き進んだ建築計画でした。行政の動向、他物件の建築確認の進捗状況をにらみながら、慎重に建築を進め無事に予定工期どおりに竣工を迎えることができました(このあたりのエピソードは後述「企画秘話」をご覧ください)。

企画秘話
混乱期の確認申請をいかに通すか

今回のハイライトはなんと言っても確認申請です。何しろ、改正建築基準法改正の影響により、確認申請の期間が大幅に長くなっている状況でした。とは言うものの、賃貸住宅である以上、完成時期を延ばすことはできません。入居募集の旬、2月、3月を逃してしまうと、満室経営が難しくなるからです。

 

何しろこの物件の確認申請を出したころは、ちょうど混乱の真っ只中。この規模のマンションであれば、普通に4、5ヶ月はかかるところです。しかも悪いことに、今回の計画地の地盤は軟弱地盤。構造計算も非常に複雑です。

 

それを、設計士さんのリードのもと、見事に3ヶ月弱で建築確認を取得することが出来ました。「何とかこの計画を成功させよう」という関係者の熱い思いが見事に結実した瞬間でした。

 

建物概要
リヴィエール輝和
アバンテ18Trinity

外壁の白いタイルと、乳白色のガラス手摺が高級感とデザイン性の高さを演出します。

このマンションは、10階建てRCマンションです。総戸数は49戸。1Kが主体ですが、1LDK,2LDKも組み合わせた複合プランです。

 

外観の特徴は、なんと言っても洗練されたデザイン性です。白い正方形のタイルに、デザイン性の高いガラスの手すりを採用。デザイナーズ仕様の高級感を演出します。

 

また、その他にも、木材、石材など「本物」の素材を積極的に採用し、歳を経ても味が出るよう素材感にこだわって設計をしています(杉板本実加工のコンクリート、かば桜のエントランスドア、など)。

 

もちろん収支のことを考慮すると、必要以上の費用をかけるわけにはいきません。しかし、やみくもにコストダウンを図っていくと、建物のクオリティ自体が落ちていきます。

 

建築計画を進めるうえでは、そのあたりのバランスのとり方が非常に大事になってきます。今回、特に素材感を重視したため、全体的にすっきりとした中にも気品が漂うたたずまいが表現できました。

 

リヴィエール輝和看板

浮文字(SUS)の館名板と杉板本実加工のコンクリート。コンクリートの杉板模様と、繊細な浮き文字のコントラストがデザイン性の高さをを演出します。

リヴィエール輝和壁

外壁には上品なライムストーンを採用。ライムストーンも色の濃淡など、様々なテイストがありますが、今回はすっきりと上品さが漂う色合いを選んでいます。

リヴィエール輝和外壁

既存の万年塀を補修し、壁面緑化を図る外構フェンスを設置。既存設置物を利用することで予算を削減しつつ、デザイン性に優れた仕上がりになりました。

リヴィエール輝和エントランス

かば桜を使ったエントランスドア。近くで見ると、質感の良さがよくわかります。予算アップになりましたが、マンションの顔に当たるため、思い切って採用に踏み切りました。

計画概要
所在地 東京都台東区日本堤 金利条件 変動金利
構造 RC造/地上10階建 金融機関 都市銀行
敷地面積 406.20m2 設備等 浴室乾燥機能付きUB
トイレ・バス別
インターネット常時接続
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
建築面積 245.82m2
延床面積 2335.87m2
総戸数49戸(1K)
建築年月 平成21年2月
総予算 非公開
表面利回り 非公開
物件コンセプト
至上命題は物件の差別化

今回の企画、メインテーマを一言で言うのであれば「近隣物件との差別化」です。何しろ、同じ「三ノ輪」駅を最寄として、二桁を超える高層マンションが今まさに建築中だったのです・・・。

 

そもそも今回の計画地は「東京都台東区日本堤」。日比谷線「三ノ輪」駅から徒歩7分、交通アクセスも至便でありながら、下町情緒が残る住み良い街です。正直のところ、よほどの失敗をしない限り、どんな企画を持ってきても、大体は成功する立地条件です。

 

しかしながら、実際に現地調査をしてみると、本当に驚きました。目の前には建築中マンションがそびえ立ち、さらにその隣にも建築看板、少し離れた通り沿いにも高層マンションの建築計画が・・・まさに「雨後のタケノコ」のような状態。

 

現地調査の後、オーナー様といたった結論は、「普通のモノでは駄目だ、きっちり差別化できる仕様を!!」 ということ。

 

今回の計画、取れる家賃から逆算すると、かけられる予算は●億円。「限られた予算の中で、いかにすばらしい仕様のマンションを作り、他と差別化するか」。これがコンサルティングの至上命題となったのでした。

 

そこで、見た目にはっきりと質感の違いがわかる部分には徹底的に意匠を凝らし、目に見えない部分で極力予算を削ってしていくことをテーマとして計画遂行にあたりました。

 

幸い、設計士さんのすばらしい提案のほか、建設会社からのコスト削減提案なども積極的に受けいれる中、高級感を出しつつコストダウンを図ると言う難題をクリアすることができました。

 

共用廊下

共用廊下は打ち放し加工のコンクリート。デザイン性を重視して仕上げ、内見者が見てもすぐに分かる差別化を目指しました。

室内の水回り設備

室内の水回り設備も国内トップブランドを採用。入居者の使い勝手はもちろん、既製品とは一味違うテイストになるよう工夫しています。

キッチン

キッチンにタイルを使用し、高級感を演出。水洗金具もデザイン性の高いヨーロッパトップブランド"グローエ"を採用し、高級感を演出しています

コラム

今回の計画では、色々と難しいハードルが目の前に現れてきましたが、直近で頭を抱えたのは、入居募集です。何しろ、ちょうど上棟がすんだ平成20年の秋口、未曾有の金融危機のニュースが飛び込んできました。

 

いったいどのような影響があるのか、戦線恐々、募集状況をにらんでいました。予想外だったのはニーズの偏りです。当初の予想に反し、真っ先に客付けが終わったのが2LDKタイプの部屋でした。

 

なんと、内見開始と同時に完成前から予約が殺到。あっと言う間にキャンセル待ちの状況が出来てしまったのです。反対に苦戦したのは1K。今年は、不景気の影響もあり、法人の人事辞令が遅かったと言う声も聞きますが、本格的に募集が動き始めたのは3月の中旬でした。

 

今回の計画で言えば、台東区の条例で、やむを得ず単身世帯と家族世帯の間取りをミックスさせたのですが、結果として、募集戦略上はバランスの取れた計画になりました。

お客様の声
「FPさんのコストパフォーマンスは抜群です!おかげで良い建物が、
低コストで建築できました」(千葉県 株式会社輝和 様)

FPコミュニケーションズさんと初めてお会いしたのは、平成18年の夏ころでした。以前より駐車場として使っていた土地に、建設会社からマンション建築の話が持ち込まれていました。

 

色々と提案を受けていたのですが、きちんとした知識も無いまま計画を進めてしまうと、建設会社の良い様に勝手に建築が進められてしまうという懸念がわいてきました。そこで、第三者からのセカンドオピニオンを取ることにしました。

 

建築のことであれば設計士に相談するのが一番でしょうが、こと賃貸経営となると話は別です。入居者募集、収支計算、税務処理など、様々なことを複合的に考えていくことが必要です。

 

また正直な話ですが、オーナー側として気になるのは何と言っても建築費用です。見積りが果たして適正なものかどうか。これはその道に通じていなければなかなか判断をするのは難しいものです。逆に言うと、シビアに建築費を見てくれる専門家がいれば、報酬を払ってでも返ってコストが安く上がると常々思っておりました。

 

ところが、賃貸経営から建築に至るまで、包括的なアドバイスを提供してくれる専門家というのは、探してみても、なかなか少ないものです。

 

そんな折、書店でたまたま浦田社長の本に出会いました。本を読むうち、賃貸業界のことや、賃貸経営の考え方など、非常に的を得たことが書かれていたため、一度相談にお伺いして話を聞いてきました。

 

その後、FPコミュニケーションズさん以外にも他の建築・賃貸経営コンサルタントのことを調べていましたが、色々と検討した末、結局FPさんに依頼することに決めました。

 

決め手になったのは、面談のときの浦田社長の自信に満ちた言葉と、本に掲載していた内容が一致しており、信用できる会社だと思えたからです。

 

コンサルティング料はもちろんかかりますが、総合的に考えると、費用以上のパフォーマンスを必ずあげてくれる会社だと信じられたのも大きな理由でした。

 

コンサルティングを受けてみて率直に感じたのは、オーナーの意思を尊重するスタイルを徹底していることです。ともすると、専門家は自分のスタイルに顧客を押し込める傾向が強いものです。

 

しかしFPさんはそれとは違って、必ず複数の選択肢を示した上で、オーナーである私の意思を確認して計画を進めてくれました。良くも悪くも責任はオーナーにあることになりますが、一つ一つ納得した上で計画が進められる点で、とてもありがたかったと思います。

 

また、当初思ったとおり、FPさんが関係業者を取りまとめてくれるおかげで、建築費をはじめ、様々なコストを軽減することができ、結果として、「良い建物」を「低い予算」で建てることができたと思っています。

 

私も本業で商売をしているため、忙しい身です。その中で、窓口を一元化できるのも大変ありがたかったです。とても安心して自分の本業に専念することが出来ました。

 

振り返ってみると今回の建築計画では、建築費の高騰、建築基準法の改正、未曾有の不景気など、不利な条件が重なった時期ではありました。特に、確認申請を提出する際には、何度も何度も設計士さんとFPさんと相談を重ねました。

 

時に、ギリギリの決断を下す場面もありましたが、「人事を尽くして天命を待つ」と言う言葉もあるとおり、やるだけのことはやった、と言う気持ちがあったため、思い切って決断を下すこともできました。

 

色々な紆余曲折はありましたが、無事に建物が完成し、満室経営に至ったことは本当にありがたいと思っています。出来上がった建物は、デザイン性、機能性も含めて、他の物件との差別化は十分に図れたと満足しています。この点、建設会社の皆さん、設計士さん、そしてFPさんには本当に感謝しています。

 

賃貸経営としては、まだまだこれからが本番ですが、最初に良いスタートが切れたと思います。ご尽力いただいた浦田社長、スタッフの皆さん、本当にありがとうございました。

 

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