高洲計画|コンサルティング導入事例 

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,003 スマイル稲毛海岸
スマイル稲毛海岸

スマイル稲毛海岸

2009年2月に、千葉市美浜区で完成した3階建てRCマンションです。

 

暖かみのある色使いをベースにして「入居者にほっと安らいでもらえる空間作り」を目指しました。

 

一方で、本物件は建築費の高騰を受け、何度か計画中止になりかけた企画でもあります。

 

予算の関係から、ローコストの規格RCマンションをベースとすることになりましたが、どこまでグレードアップさせるか、予算との折り合いの付け方がメインのテーマになりました(後述「物件コンセプト」をご覧ください)。

企画秘話
度重なる計画頓挫の危機をいかに克服するか

冒頭にもお話しましたが、今回の計画、何度も何度も困難に見舞われました。その中でも、強烈だったのは、以下の二つです。

 

(1)第一の危機:予算が合わない
この建築計画が具体的に持ち上がったのは、一昨年の秋口。それまで基本プランを詰めていました。

 

ところが、問題が勃発。それは、建築費の高騰です。一昨年の秋口と言えば、ちょうど建築費が急騰しているときです。特に鉄鋼の価格は急上昇。必然的に、見積も想定予算より3割高いものが普通に提出されます。

 

通常、予算が合わなければ、構造をRCから鉄骨造に変えるなど、いくつか提案はあるものですが、今回ばかりはそうはいきません。何しろ圧倒的に鉄骨の値段が高いのです。諦めきれず見積りを打診した先、なんと●社!!しかし、ことごとく期待に沿う見積もりは出てきませんでした。

 

「八方塞がりか・・・」そう思った時に、試した手段が今回の企画。ローコストマンションからグレードアップを図るコンサルティングにシフトを変えて計画を進めました。

 

(2)第二の危機:融資環境の激変
次の大きな試練は、建築費のめどが立ち、設計が徐々に進みだしたころに勃発しました。それは、融資環境の激変です。当初予定していた借入金利では到底借入できないのです。

 

また、この頃は、不動産投資に対する融資が急速に厳しくなった時期でもあります。色々と困難がありましたが、この点はまさしく七転八倒。ありとあらゆる手段を講じて先に進みました。

 

大きな声では言えませんが、おそらくここで失敗していれば、この計画は頓挫していたでしょう。大小様々な金融機関の特徴を検討したのち、しかるべき金融機関に狙いを定め、個別に徹底交渉。無事に、長期固定金利で低い金利を引き出すことに成功しました。

 

建物概要
スマイル稲毛海岸

テーマは「入居者に安らぎを与える空間作り」

今回の計画は、3階建RCマンション。総戸数は18戸です。周辺に団地が多いことから、家族世帯向けの間取りではなく、単身世帯向けの1R(約30m2)に集約してプランを企画しました。

 

外観は、レンガ調の外壁とピンク色のタイルに新緑の植栽(ソテツ、カイヅカイブキ)が映えるかわいらしい建物です。

 

テーマは「入居者に安らぎを与える空間作り」。そのために、細部にまでこだわってデザインを作りこみました(駐車場のデザインタイル乱張り、エントランス内部の箱庭など)。細かい演出が、よりおしゃれな印象を与えてくれます。

 

室内でのこだわりは、なんと言っても収納の多さです。「シューズインクローク」「室内トランクルーム」など、単身者にとっては贅沢すぎるほどの収納力です。

 

すべては入居者に「自分の持ち家感覚」で気持ちよく住んでいただくため。思いつく限り目いっぱいの工夫を凝らしました。

 


南国テイスト漂うソテツを植えました。


デザインタイルの乱張り。駐車場の雰囲気が一変します


エントランス内に憩いの空間として箱庭を用意しました。


シューズインクローク。靴の多い女性でも余裕で収納できます。

計画概要
所在地 千葉県千葉市 金利条件 15年固定
構造 RC造/地上3階建 金融機関 住宅金融支援機構
敷地面積 389.58m2 設備等 1216UB
(浴室乾燥機能付き)
トイレ・バス別
インターネット常時接続
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
建築面積 228.48m2
延床面積 621.71m2
総戸数18戸
建築年月 平成21年2月
総予算 非公開
表面利回り 非公開
物件コンセプト
ローコストマンションをいかにグレードアップさせるか

今回の計画地は「千葉市美浜区高洲1丁目」。計画地の目の前には大型商業施設が広がり、スーパー、コンビニ、ホームセンター、レンタルビデオ屋、飲食店も至近。ハッキリ言って、非常に生活しやすい土地です。

 

マンションの計画が持ち上がったのは一昨年の夏ころ。現地調査を行い、「どんな建物がよいか」ということを色々な角度から検討していました。

 

いずれにしても、賃貸物件の供給が多いエリアであるため、「限られた予算と面積数の中で、いかに他の物件と差別化していけるか」「どうやって長期的に他の物件との競争力を維持していくのか」を徹底的に追求して行くことで関係者の認識は一致していました。

 

木造、鉄骨、鉄筋コンクリート・・・。いくつか間取りも変えつつ建築プランを提示したところ、オーナー様の要望が固まりました。

 

それは、
◆ 躯体は丈夫で防音性も高い鉄筋コンクリート造を採用したい。
◆ 外観は伝統的で暖かみが感じられる色使いにしたい。
◆ 入居者のことを考えて、設備は快適なものを設置したい。
◆ 収納が足りないと不便なので、徹底的に収納スペースを確保したい。
◆ 水回りの動線等、間取りは使い勝手を考えて作りこみたい。

 

オーナー様のこだわりを一言で言うなら、「賃貸だから」という意識と考え方を捨て、まるで「自分の持家の感覚」で永く住んでもらいたい、ということです。

 

しかし、このご要望すべてを反映させるとなると、とても予算内には収まりません。ありとあらゆる方向性を考え、オーナー様の要望を叶えること。これが今回のテーマとなりました。

 

その過程で、オプションで追加となった項目は、優に30項目を超えます。たとえば、追加で採用されたのは、「人造大理石のカウンターキッチン」「シューズインクローク」「室内トランクルーム」「タイル敷き駐車場」「壁面緑化」などなど。

 

それをどのように予算の中で収めるか、これが知恵の使いどころです。いずれも苦労の末に設置が決まった仕様の数々です。

 


1Rでは、珍しいカウンターキッチン。


廊下にも棚を設置し、収納を最大化しています。


玄関にはトランクルームを設置。ゴルフバッグやスノーボードもラクラク収納できます。

コラム

「使い勝手」か「居室の広さ」か

 

今回の企画はオーナー様のこだわりが非常に多い物件ですが、数あるこだわりの中から一つを選ぶとすれば、それは「収納力」です。

 

通常、単身世帯の賃貸住宅の場合、内見者に出来る限り部屋を広く見せるため、水回りをなるべくコンパクトにして、四角い居室スペースを確保したがるものです。そのほうが、内見したときの第一印象として、部屋が広く見えるからです。

 

しかし、今回の企画では、あえてその常識とは逆に、出来る限り水回りのスペースを確保し、入居者の「使い勝手」を優先させました。

 

どうせ収納が足りなくなって部屋が狭くなるのなら、はじめから部屋に収納スペースをたっぷり設けて、設備もはじめから動線を考えてプランを作りこみたい。そんなオーナー様のこだわりが詰まったプランが出来上がったのでした。

お客様の声
「初めてのマンション建設が非常に満足のいくものになりました。
満室でスタートすることができました」
(千葉県 西崎 興治 様,紀久代 様)

浦田先生、有り難うございました。お礼の言葉では言い尽くせないくらい感謝しております。

 

今年3月10日に完成したRC造18戸ワンルーム賃貸マンションが4月26日の申込みをもって全ての部屋が埋まりました。それも、相場賃料よりも10%UPで。夜、全ての部屋に明かりが燈っているのを見ると、あぁー、満室なんだなぁ。と笑みがこぼれます。

 

私どもが浦田先生を知るきっかけになったのは、地元管理会社に一任していた築17年のアパートがガラガラに空いてしまい、藁をもすがる思いで本屋に行き、一冊の本を手に取りました。

 

それが浦田先生著書「空室が満室に変わる究極の方法」でした。今現在、そのアパートは、主人と二人でリフォームしオーナー管理に切り替え、満室になっております。

 

自営だった主人は70歳を機に閉店して賃貸マンションに建て替える計画でしたから、迷わず浦田先生にお願いしました。

 

●半端ではない事業計画に驚きました

 

初めて建設現場予定地に浦田先生とコンサルタント担当者の方がリサーチに来られたときのこと、最寄の駅から歩きながら町の様子を観察し、また、競合相手になりそうな賃貸マンションを一件一件念入りに見て周られたのには驚きました。

 

素人の私どもにも大変わかりやすい事業計画資料で説明してもらったので、どのような計画を立てなければ利益が出ないのか良く理解できました。

 

建設予定地の周りはすでに大小の賃貸物件で飽和状態になっていました。周りのマンションに勝ち抜くにはどのような物件を建てた方が良いのか、また、大家は経営者でなければならないということを教えてもらいました。

 

木造、軽量鉄骨造、RC造の数パターンの事業収支案で比較することができ、利益率の違いを把握することができました。私どもは、利益率は少し低くはなるけど、防音性が重要と考えていたのでRC造を選択しました。収支計画表の支出にローンや固定資産税や管理費がありますが、維持管理費や修繕費も支出に加えてあるので現実に近いシュミレーションを知ることができました。

 

借入れ返済方法は元金均等にしました。シュミレーションを出してもらったのですが、返済総額が1,000万円もの差額には驚かされました。私どもは若く無いので、先々、返済額が少なくなる方法を選びました。これも、元利金等と元金均等の違いを教えてもらわなければ知りませんでした。

 

●FPCさん・建設会社・オーナーの3者が1ヶ月に1回、定例会議を開いたことで、 問題なくスムーズな建設が行われました

 

完成引渡しまで毎月、FPCのコンサルタント担当者・建設会社担当者(チームの方々)・オーナーが建設会社の会議室で3時間位かけて現在行われている工事内容、次回会議までに行う工事内容、オーナーへの確認事項、問題発生に対しての解決策、などなど話し合いが設けられました。建設会社側の勝手に進めることが無く、何かあったら必ずFPCさんの担当者を通して確認がありましたので最後まで安心して心が穏やかに過ごせました。

 

低コストが魅力の規格型の施工方法でしたが、定例会議では、オーナーの希望を話すことでどのようなコンセプトのマンションを建てたいのか、理解してもらう場でもありました。それどころか、ここはこうしたほうがもっと良くなる、と素人では気が付かないことを色々と提案してもらいました。

 

完成までには様々な大小の問題が起こりましたが、FPCの担当者がまるで自分ごとのように朝、夜なく熱心に対処してくれたことには頭の下がる思いでした。また、良いものを造りたいといった熱意が痛いほど伝わってきて、それが建設会社のチームの方々をも動かしていたのではと思います。

 

●利益率10%を確保しながらオーナーの夢を100%実現してくれました

 

コンサルが始まってまもなく、鉄が高騰し、全国的に建設費がUPしてしまいました。予算内では木造か・・・と半ば諦めかけていたのですが、粘り強く建設会社を探し続けて下さったお陰で低コストのうえ、煉瓦調の総タイル貼りRCマンションが叶いました。

 

他物件との差別化を図るため、最新設備満載、最新防犯設備、最新通信設備、高級材質、収納の充実、高級感をイメージさせる色使い、エントランスの坪庭、緑化壁、駐車場のデザインタイル、などなど、当初私どもがイメージしていたマンションよりもかなり、ハイレベルなマンションになり大変満足しております。

 

●サブプライム問題が完成間近に勃発。食事も喉を通らない日々を経験しました

 

3月には完成という本来なら楽しい時期を間近にし、まさか、天国から地獄に突き落とされた気持ちでした。失業、賃金カット、倒産、100年に1度という大不況が日本を襲いました。申し込みは1月に3件、2月に2件入ったものの3月に入ってから、パタリと止まりました。まるで、不気味な静けさを予測させました。

 

管理会社に聞いたところ、他新築マンションもやはり埋まっていないという。すでに家賃を下げ始めた新築物件もあるという。このままで利益どころかローンすら払えない。仲介業者に菓子折りを持って何度もお願いに回りました。マンションの近くや大学の近くの知り合いの店に手作りのポスターを持って貼らしてもらうようお願いに回りました。

 

3月中旬、やっと、ローンが払えるだけの部屋数が埋まりましたが、あと2週間でどれだけの部屋が埋まるのか、もう半分諦めかけていました。こんな時勢なのだから仕方がないと自分を納得させようとしていました。

 

3月下旬になり、次々と申し込みが入り・・・残った2部屋も4月に申し込みが入り・・・満室になりました。夢を見ているようで夢なら覚めないで欲しいと思いました。他新築マンションは、まだ空いていると聞きます。

 

浦田先生でもサブプライムは予測していらっしゃったとは思えません。でも、事実、浦田先生にコンサルティングしていただいた私どものマンションは満室になりました。

 

これが、全てを語っていると思います。

 

私どもの第二の人生を無事にスタートを切ることができました。浦田先生、本当に有り難うございました。心からお礼申し上げます。

 

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