ヴィラージュ25|浦安コンサルティング導入事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,005 ヴィラージュ25浦安
ヴィラージュ25浦安

ヴィラージュ25浦安

入居者に長く住んでもらいたい、というオーナー様のご希望から、15帖のLDKを持つ、延床面積82.80m2/3LDKという、ファミリー用の賃貸物件にしてはかなり広い間取りになりました。

 

浦安の元町(埋立地ではない)という立地上新しい建物と昔ながらの建物が混在する中、周囲と絶妙にマッチした外観に仕上がっています。

企画秘話
利回り20%なんてありえない!?

「新築で利回りが20%になるわけないじゃないか!」

 

もしかすると、そのように思われるかもしれませんね。

 

確かに、どれほどローコストでワンルームアパートを建築したとしても、10数パーセントの利回りがせいぜいといったところでしょう。

 

でも、「売れる戸建賃貸」ヴィラージュ25浦安は、利回り20%という脅威の収支を達成しているのです。

 

ヴィラージュ25浦安は浦安市猫実という地域に立地しています。東西線「浦安駅」より徒歩約13分。近隣には生活に便利な施設がいろいろとそろっています。

 

「そんな立地ならどんなアパート・マンションを建ててもカンタンに満室経営できるでしょ?」

 

いえいえ、ここ市川・浦安で不動産管理も行っている当社としては、これに対してははっきりと「No」と言わざるを得ません。一度見ていただけると分るのですが、ご多忙にもれず、計画地近隣も空室のアパート・マンションであふれかえっているのです。

 

そのため、たとえ新築のアパート・マンションで一時的には満室になったとしても、数年たつと空室アパ・マンの仲間入りです。設備が新しくても、後から新築されてくる物件と比べるとすぐに古く感じられてしまうという状況なのです。

 

「普通のアパート・マンションだけは絶対に建ててはいけない・・・。」

 

Fオーナーはいろいろな建築会社からマンション提案を受ける度にそのように感じました。そんなとき、Fオーナーは書店にあった「もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法」を手に取ります。

 

この本の中で紹介していますが、もともと「売れる戸建賃貸」のアイディアはここ浦安・市川地区の6500世帯の入居者へアンケート調査したことから生まれました。

 

当時のアンケート調査では、最終的に107の有効回答が得られ、そのうちのなんと80%にあたる84人が「もし戸建賃貸があるなら住んでみたい!」とこたえました。

 

さらに、そのうちの46人は「もし自分の住んでいる地域に戸建賃貸ができたらぜひ連絡してきてほしい」と回答してきたのです。

 

「建てる前から入居待ちができているなんて!普通のアパートやマンションなんかじゃこんなことは到底できない・・・」

 

もともとFオーナーは浦安地区で他にもアパート経営をしており、上下階を戸建感覚で使えるメゾネットタイプのアパートの入居率が高いことをある程度つかんでおられました。そんなときに「戸建賃貸」というコンセプトに出会い、計画を実行されることになったのです。

 

また、Fオーナーは、「戸建賃貸」の「入居者の高いニーズがあるのに供給はほとんどない」という点だけではなく、

 

◆「賃貸してもいいし、最悪自分が住んでもよい!」
◆「一度に土地全体をつかうのではなく、部分的に開発ができる!」
◆「アパートを建ててしまうと利回りでしか売れない。でも戸建なら市場価格で売れる!」
◆「小額の投資金額ではじめることができ、高利回りなため、資金回収のスピードが早い!」
◆「管理の手間がかからないので、わざわざ不動産会社に高い手数料を支払わずにすむ!」

 

といった点にも「戸建賃貸」の魅力を強く感じられました。

 

いろいろな種類の戸建賃貸がある中で、Fオーナーは「ヴィラージュ25」という、上下階あわせて25坪あるタイプのものを選択されました。利回りでいうと面積の小さな建物の方が高利回りになるのですが、入居者に長く住んでもらう、という点では広めの建物が有利であると言えます。また、万が一売却しなければならないという事情がでてきたときにも2LDKといった建物よりも、3LDK以上の建物の方が売却しやすい、というのも大きな理由です。

 

利回りは少し落ちるとはいえ、建築費1155万円に対し、ここ浦安では月額20万円で賃貸できるため、20万円×12ヶ月÷1155万円=20.7%となり、利回り20%をたたき出すことができます。

 

新築のアパート・マンション経営でこの数字は驚異的な数字です。もしキャッシュで投資すれば実に5年で元手を回収できるというような利回りなのです。

 

今回は約120坪の土地に対し、一番奥まった場所に戸建を1棟だけ建築し、その他の敷地を駐車場としています。これはまずは戸建賃貸の様子を見たい、ということと、一度に大きな投資にするのではなく、段階的に開発し、リスク分散していきたい、というオーナーの強い要望があったためです。

 

段階的に開発していくというのも立派な土地活用手法の一つです。

 

建物概要
ヴィラージュ25浦安

ヴィラージュ25浦安

今回の計画は、木造2階建て1棟。タイプは3LDKです。

 

家族が4人または5人と多い方でも長く住み続けてもらえる賃貸住宅を作ることを目的に、延床面積は賃貸用のファミリータイプとしては広めの82.80m2としました。

 

最大のアピールポイントはゆったりとした広いLDKです。その広さ、なんと15.7畳!

 

また、入居者の使い勝手を考えて、収納の数を多く、そして広めにとっています。実際に入居者された方には、大変使い勝手がよいと喜ばれています。

 

賃貸住宅である以上、一定程度以上の収益を上げられる計画でなくてはなりません。一般的に言って、ファミリータイプは単身者向けよりも坪賃料が安い傾向にあります。

 

今回の計画地は、広い建物でも坪賃料があまり低下しない地域でしたので、企画することができましたが、賃貸住宅として類似の建物を企画する場合には、建物の広さと収支のバランスを考慮することが大切になってきます。

 


日中は明るい日差しがたっぷりと注ぎ込みます。


イエローのキッチンが印象的


15.7帖の広々としたLDK


もちろん、収納もたっぷり!

計画概要
所在地 千葉県浦安市 金利条件 10年固定
構造 木造/地上2階建 金融機関 信用金庫
敷地面積 384.77m2 設備等 1616UB
トイレ・バス別
インターネット常時接続
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
建築面積 44.71m2
延床面積 82.80m2
総戸数1戸
建築年月 平成平成20年12月
総予算 1,471万円
表面利回り 15.49%
物件コンセプト
まずは1棟から、段階的な開発を

計画地には、もともと瓦屋根の立派な建物が建っていましたが、由緒ある家であるがゆえの「雨漏り」に悩まされるようになっていました。そこで、まずはリフォームを検討した所、1000万円を越える費用を提示されたのです。そのため、思い切って建替え、安定的に収益を稼ぐことに決められたのでした。

 

当初は5棟の戸建を建設するプランを考えました。しかしオーナー様は、大きな不景気がやってくるので、ローンをすると後々困ったことが起こるのではないか、と不安になったのです。
浦安という立地上、家賃は不景気になっても下がりにくいという特性から、5棟建築のプランでも、ローンをすることで想定外の困ったことが起こる可能性は低い、と考えられました。

 

しかし、オーナー様の不安なお気持ちを重視して、まずは1棟だけを建てて貸してみることを提案したのです。

 

また、残りの敷地にはコンテナボックスをおくことを考えましたが、コンテナボックスは満室になるまでに時間がかかり、すぐに収益が入ってこない点が不安でした。

 

そのため、オーナー様は戸建1棟と駐車場にすることを検討しました。実は、オーナー様の本業が駐車場の管理でしたので、安心して戸建1棟と駐車場を企画することにしたのです。

 

外観は、浦安の閑静な住宅街に立地していることを念頭に入れ、落ち着いたデザインを採用しています。

 

上質で洗練されたデザインの外観が周辺環境ともマッチし、見る人の気持ちを穏やかな気持ちにさせてくれます。

 


贅沢感のある1坪タイプのユニットバス


ユニットバスとあわせて、ドレッサーもホワイトに統一


トイレにもこだわりアリ!TOTO製

コラム

お隣の太陽を奪わないように・・・

 

新たな建物を建築することで、方位によっては、隣の家に太陽の光が入りにくくなってしまう場合があります。今回の計画地のオーナー様は、近所付き合いを非常に大切にされる方でした。そのため、隣家にも太陽の光が入るようにと、隣地境界線から1.25mも壁面を後退させることにしたのです。

 

通常、壁面を後退させる距離は50cm〜60cm程度ですので、オーナー様がいかに建物への光の入り具合を考えていたのかがわかります。

 

都心で計画する場合には、敷地の広さに余裕がない限り、今回のオーナー様のように通常よりも余計に壁面を後退させることはなかなかできません。しかし、壁面を後退させる距離を長くすると隣の建物だけでなく、計画した建物にも太陽の光が入りやすくなります。

 

太陽の光を浴びながら気持ちよく暮らせるようにすることも、これからの賃貸経営にとっては必要になってくるのではないでしょうか?

 

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