安堵家(井の頭公園)|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,020 安堵家(井の頭公園)
安堵家

安堵家(井の頭公園)

吉祥寺徒歩14分!井の頭公園近くに誕生した「天井高4mのアパート」です。

 

この企画は、なんと当社で土地探しからお手伝いさせていただきプロジェクトをスタートしました!

 

「土地から買ってアパートを新築する計画で高利回りは達成できるのか?」

 

とあなたは疑問に思ったかもしれません。

 

もちろん土地から買うわけですから、安く土地を仕入れられなければ収支が悪くなってしまいます。
また、土地から探す場合には、土地がある場合に比べると、検討するべきポイントが多くなります。


さらに、ありふれたアパートを企画してしまった場合には、将来は競争力が低下してしまう可能性があります。しかし、このような問題点もブランド価値の高い土地を格安で仕入れて、競争力のあるアパートを企画すれば、新たに土地を購入し新築賃貸アパートを建築しても高い利回りを実現する事は可能です!


ただし、昨今の融資状況を鑑みると総額の3割程度の自己資金が必要になるケースが多いです。一時期はそれほど高い年収でないサラリーマンの方であっても全額フルローンも可能という時期がありました。しかし、現在は、土地をお持ちでも事業費全額のローンが難しい場合があります。


お持ちの資産状況にもよりますが、土地からご企画される場合は総事業費の30%程度の自己資金が必要になります。(ただし資産がある方や担保余力がある方などケースバイケースです。)


また、希望の土地を見つけた場合は即断即決が必要です。

 

通常であれば、ゆっくりと希望の土地の調査、融資条件の検討、総事業費の確定、建築プランの決定など、考えなくてはならない点を全て事前に検討した上で土地を買い、建物を企画することが普通かもしれません。
しかし、土地によっては、考慮すべき点を全て調べ終わるまで待てない場合があるのです。


それは、人気の高い土地を買って企画する場合です。一般の方が土地を買う場合には、建物プランを検討しなければならないことから、土地を見学してすぐに購入することがなかなかできません。


しかし、建売業者、不動産投資家などは、土地を見ただけで建築プランが想定できます。そのため、見学したその日に購入を決断できるのです。 このため、人気の高い土地は、あなたが決断しなければすぐに他の方に買われてしまう状況なのです!

 

企画秘話
価格が安いことにはわけがあった

Tオーナーは趣味で井の頭公園周辺をサイクリングしていました。そのため、今回の計画地周辺について土地勘がありました。


そこで目に入ってきた土地が今回の旗ざお地だったのです。
(旗ざお地とは:道路と接する土地が路地状のため、土地の形状が旗竿に似ている土地)


旗ざお地は相場の50〜70%の価格で売りに出されることが一般的です。ちなみに旗ざお地が整形地と比べて安いことは不動産投資に詳しい方にとってはよく知られた話です。


計画地は近隣相場の半値以下で売りに出されていました。このあたりは大きな公園も近いこともあって人気の高い高級住宅街です。購入希望者が多数現れる事が予想され、この価格は下限に近いと考えられました。
(実際に、Tオーナーが土地の買い付けを入れた直後に同じ土地を自宅用として購入したい方、アパートを建てたい方からの買い付けもあったほどです)


しかし、当社が土地の状況について詳しく調査してみると、価格が安いことにはわけがありました。なんと購入を中止した方がよいほどの問題点がでてきたのです。

 

でてきた3つの問題点

出てきた問題とは、次の3つです。

 

第一に、解体予定の古家に入居者が居て立退き交渉が必要なこと。
第二に、騒音のトラブル防止のため建物の解体に重機を利用できないこと。
第三に、間口(道路に接している土地の部分)が狭いため、自動車の出入りが難しいこと。

 

当社は、Tオーナーと一緒になって、ありとあらゆる面からこの3つの問題の解決策を考えました。


とりわけ第一問題点の解決は難しいものでした。土地の決済日までに立退きが完了すれば問題はありませんが、立退きが完了しなければ古家を解体することすらできません。また、Tオーナーが立退き交渉をすることになった場合、立退き料の支払いも考えなければなりません。そのため、これらのリスクを回避するために、決済日までに立退きが完了しない場合は土地の売買契約を破棄できるようにしました。


これは、土地の売買契約をした後でわかったことですが、入居者は法外な立退き料を要求していたのです。そのため、一時は土地決済日までの立退きは困難とさえ考えらました。


しかし、ある日、この土地の売主さんが、入居者さんが部屋で倒れているのをたまたま発見しました。その状況に驚いた売主さんは、入居者さんをすぐに病院まで連れて行ったのです。


このことがきっかけとなり、立ち退き交渉は急速に進展しました。
幸運にも入居者さんの容態も回復し、妥当なレベルでの立退き料で立ち退きの合意が得られました。その結果、土地の決済の期日までに立退いていただけることになったのです。


第二問題点の解決のためには、最小限度の割り増し費用で、重機を使用しない「手壊し」での解体を実現することでした。当社で解体作業に関係する作業員の数や日程を再検討した結果、手壊しによる解体でも最小限度の割り増し金額で解体できることになりました。


さらに、第三問題点の間口が狭いことは、単身者向けの賃貸物件であれば、バイク置き場があることでも十分なメリットが得られるため、車用の駐車場がなくても問題にならないと考えました。


Tオーナーと当社でこのように問題点の解決策を検討した結果、土地を見学したその日に、購入を決断したのです。


Tオーナーが即断した結果、非常に魅力的な価格で井の頭公園の土地を購入できました。
その後、さらに賃貸物件の企画の詳しい検討を重ねた結果、今回の企画実現となったのです。

 

 

建物概要
安堵家(井の頭公園)
アバンテ

外壁には木目調をモチーフにしたサイディングを使用。

今回の計画地は、井の頭線「井の頭公園」駅より徒歩8分、JR線「吉祥寺」より徒歩14分、井の頭公園からは徒歩8分の立地です。近隣にジブリ美術館や玉川上水もあり、若い世代の活気と自然が同居する魅力ある街です。


外壁には木目調をモチーフにしたサイディングを使用。屋根は緑に仕上げる事で、井の頭公園をイメージした外観に仕上がっています。


1階は各部屋に勝手口を設ける事で、専用のウッドデッキスペースを実現しました。また、2階からは玉川上水の木々が一望でき、都心の中とは思えないやすらぎある空間を作り上げています。

 

 


全戸ロフト付き。天井高4mの吹き抜けは開放感あふれる空間を演出


パネルでお洒落に仕上げたユニットバス


トイレも換気がいい空間に

計画概要
所在地 東京都武蔵野市 金利条件 -------
構造 木造/地上2階建 金融機関 -------
敷地面積 183.28m2 設備等
建築面積 24屐椒蹈侫函6戸
延床面積 144.00m2
総戸数 6戸
建築年月  
総予算 非公開
表面利回り 8.3%
物件コンセプト
敬遠されがちな1階部分でも喜んで入居してもらえる間取りを企画

今回の企画は当社のいつもの企画である戸建賃貸とは異なります。

土地が旗ざお地であることや、住みたい街ランキングの上位の土地である井の頭公園であることから、入居者さんのターゲットを単身者としました。

しかし、ただのアパートではありません。賃貸用のアパートでありながら、敬遠されがちな1階部分でも喜んで入居してもらえる間取りを企画したのです。

天井高4mの吹き抜けを設置し、非常にゆったりとした空間を楽しめるようになっています。さらに1階の各部屋にはウッドデッキスペースを実現しました!

その結果、この地域にはない魅力的な外観に仕上がり、近隣の方々に喜ばれているほどです。また、この物件の新築に触発された近隣の方が、ご自宅をきれいな外観に改築するほどでした。

 


1Rでもリビングと寝室を分けることが可能


あらかじめ設置された木目の階段が高級感すらかもし出しています

お客様の声
満足を超えて感動しました!
東京都 Tオーナー
アバンテ

満足を超えて感動の域に達しています。オーナーだけでなく入居者にも末永く可愛がって頂けるように思います。

新築は大家としての実績、金融機関からの信用を含めた資金力が乏しいとなかなか手を出せない贅沢なのかもしれませんし、時間や手間がかかり面倒とも言えます。特に井の頭公園のような立地で利回りが期待できる土地を見つけ買い付けるのは本当に大変です。

利回りだけを追求したありふれた味気ない物件ではなく、オーナーとプランナーの個人的な趣味に走る収益アップにつながらない、または飽きられてしまうものでもなく、バランスのとれたものに仕上がったように思います。

また、高級住宅街の注文住宅のように投資金額に糸目をつけなければ物理的にもっと良いものも建てられるでしょうが入居者の経済事情もありますので利回りは期待できないでしょうし、逆に安くも作れる、中古も買えるのでしょうが、消費者の目も厳しく安かろう悪かろうで募集・メンテ・出口で苦戦を強いられるでしょうし、この意味でもバランスが取れていて将来に対する不安が最小化されたと感じています。

駆け出しの私の背中を押して下さったFPCの皆さん、特に横山さんに感謝いたしますし、今後もご指導お願いします。次はFPCさんと浜田山に進出です!

 

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