マロニエ壱番館〜伍番館|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,022 マロニエ壱番館〜伍番館
アバンテ南鳩ヶ谷

マロニエ壱番館〜伍番館

「建築するならこの土地は市に寄付してください。」
「その計画だったら、ついでに道路内に貯水施設を作ってもらわないと。
「無理無理、建築確認とりたいんだったらまず道路整備をしてもらわないとね。」

 

これは、何のやりとりだか分かりますか?

 

実はこれ、多少極端に書いていますが、某市役所の建築指導課との会話の一部です。

 

建物を新築するにあたっては、建蔽率や容積率などの制限を守らなければならないのはご存知だと思います。ところが、実際には、この他、市役所の建築指導課から指摘される事項を全てクリアしていかないと建築確認すら申請できない場合があるのです。

 

マロニエは建築指導課からのこのような無理難題をクリアして完成した建物です。

 

見学会に参加したお客様の声
内覧会に参加されたお客様の声をお聞きください

2011年2月11日に開催された内覧会にて、実際に建物をご覧になったお客様の声をお聞きください。

 

 

 

さらに、たくさんの驚きの声をいただきました。

 

建築途中にも拝見させていただきました。室内の仕上がりは細部を改めて確認して、細やかな配慮を感じる造りだと思いました。
今回特に外構を中心に楽しみに来ました。ポストの位置や色を棟ごとに変えてあり、また、駐車場の舗装の形状など、とても形状デザインを考えていると思いました。
広々とした庭も賃貸と思えない状況です。
分譲と間違えられるのも無理ない造りとなっている物件です。
企画されたFPCさんや施行のトータルハウジング久野さんの力量だと思いました。
千葉県八千代市 佐藤 義弘 様(仮名)

 

賃貸とは思えないグレードの高さにびっくりです。 中古物件とは全然違いますね。 照明やコンセントプレート、手すり、収納など細かいところも隅々まできちんとしていて、大変参考になりました。
東京都杉並区 吉田 真一 様(仮名)

 

戸建賃貸も年々変化し、時代とともに進んできているように感じた。
畑付とは聞いていたが、2坪家庭菜園ほどだろうと想像していたら、家1軒くらいがたちそうな広さとは驚きだ。
クローゼットの広さは通常の賃貸物件ではありえない広さだ。
埼玉県入間市 近藤 孝雄 様
企画秘話
なぜ本来市が行うべき道路整備を土地所有者にさせるのか

よくよく考えてみてくださいね。

 

・建物を建てるというだけで、なぜ自分の土地を獲られてしまうのか?

 

・なぜ本来市が行うべき道路整備を土地所有者にさせるのか?

 

少し考えるだけでも腹が立ってきますよね。でも、役所というのは平気でこのような無理難題をおしつけてくるのです。

 

「それって本来あなたたちが行うべきことですよね?施主側に強要するのは少しおかしいでしょ?」

 

と反論すると、「そんな前例はないから・・・。」とか、「そうすることになっているので・・・。」などというようなあたかも施主が負担するのが当然のような口ぶりで対抗してきます。

 

このような建築指導課に対し、私たちのようなコンサルタントがあの手この手はないかと噛みついていくわけです。

 

ご多分にもれず、今回の計画地での建築計画も当初から条例を巡って、建築指導課との闘いの連続でした。

 

クライアント様の希望は、相続発生時の遺産分割対策をも考えた土地活用であったため、戸建賃貸を複数戸建築する計画が進んでいました。ところが、建築指導課から、

 

「市条例に該当しますので、隣接する道路を整備し、かつ、道路内に巨大な貯水施設をつくるように。そうしないと建築確認は通しません。」

 

という要求が出されたのです。

 

「何でそんなことしなきゃいけないの?」

 

と思いますよね。敷地に隣接する道路整備ぐらいならまだしも、何で道路の下にまでお金を施主が出さなければならないのか理解不能。

 

本来ならば市が行っていなければならない工事です。それを、自分たちがしていないことを棚に上げて施主に負担させようというのは言語道断です。

 

ところが、いくら反論しても、市の方は、

 

「だったら許可しませんので、工事できないですね。もちろん、建築確認も通らないようになっていますのでご了承ください。」

 

の一点ばり。

 

これはもうヤクザの世界です。

 

ところが、やりとりを続けていくうちに、今回の計画地では、開発する土地の面積が大きくても、土地の区画数によっては市条例を避けることができる、ということが分かってきました。

 

そこで、クライアント様のご要望は、分割対策をも兼ねた戸建賃貸だったのですが、これを、

 

「一部を連棟とすることで、土地の区画数を減らせばいいのでは?」

 

と考えたのです。

 

もちろん、一棟は純粋な戸建ではありませんが、連棟の数も2つにおさえ、できるだけ戸建感覚で住めるように工夫しました。

 

また、売却するときも、2世帯住宅としてもうたえますし、今流行りの、

 

「稼ぐ家」

 

として住宅ローンを片側の入居者さんに肩代わりしてもらい、「タダ同然で住宅を手に入れたい!」という方にもアピールできるのでは、と考えたのです。

 

それから計画は無事に進み、もちろん、クライアント様も余計な費用負担をすることなく、今回の企画は完成の日の目を見ることになったのです。

 

建物概要
マロニエ壱番館〜伍番館

各戸約40坪の敷地に専用の畑スペースを完備。

マロニエの敷地面積は、約670平米(約200坪)。この敷地に木造2階建の戸建賃貸が4棟建っています。


そのうちの1棟は、2世帯の戸建賃貸を連棟にした建物になっています。各戸には専用駐車場と畑スペースがあります。


一世帯あたり約40坪の敷地面積がありますので、近隣の分譲戸建に比べると、遜色がないどころか、逆にマロニエの方が贅沢な配置に感じられる造りになっています。


建物の間取も、2LDK・2SLDK・3LDKの3タイプとし、幅広い層に選択されるようなプランとしました。

 

構造としては、木造住宅としては最強とも言えるパネル工法を採用し、高気密・高断熱住宅になっています。通常の断熱材であるグラスウールでは壁内結露の問題にどうしてもつきまとわれててしまいますが、このパネル工法ではまず結露が問題になりません。

 

もちろん、ペアガラスを採用しているのですが、それ以上に賃貸住宅でありながらこのパネル工法を採用できたことが建物の魅力をさらに高める要因となりました。

 

また、付加価値としては贅沢な畑スペースを各戸にもうけている他、オール電化仕様としており、競合物件と差別化を図っています。

 


連棟を連棟っぽく感じさせない外観


アンティーク調のフロアタイル施工


各戸毎にユニットバスのアクセントパネルの色を変更しています。

計画概要
所在地 東京都東久留米市 金利条件 非公開
構造 木造/地上2階建 金融機関 非公開
敷地面積 669.35m2 設備等 1616UB
トイレ・バス別
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
IHクッキングヒーター
エコキュート

オール電化
エアコン・照明・カーテンレール
   
   
   
   
   
   
物件コンセプト
徹底した持家志向をターゲットに!

物件のコンセプトは、「徹底した持家感覚の追求」です。

戸建賃貸とすることはもちろんのこと、贅沢な敷地やオール電化、畑付きにペット可など、戸建をあくまで持家として利用していただけるような造りにこだわりました。

入居されてから庭にご家族でお花を植えてもらうなど、良い意味での持家として勘違いをしてくれることを期待した賃貸住宅を目指しました。

 


外観だけではなく、外構にも天然の枕木を使うなど工夫しています。


バス乾燥機を標準装備しているのに加え、室内物干しも完備!


洗面台もスクエアボウルに壁出し水栓で使い勝手を追求!

コラム

市役所は黙っていれば自分勝手な無理難題を突きつけてきます。今回は「道路内に貯水施設を作れ!」という法外な要求をしてきました。しかしながらうまく対応することで代替案が見つかり、無用なコストアップを回避することができたのです。

 

戸建賃貸が分割対策に適している、といっても、「どのような戸建賃貸なら売れやすいか?」ということを考えずに建ててしまうと売るに売れません。今回は将来の売却まで想定した計画になっています。


また、建築費を抑えるにはできるだけフラットな建物にするのが基本です。ところが、単に平面的な外観にしてしまうと無味乾燥なカラーリングになりがちです。しかし、今回はサイディングの張り分け方を工夫することでインパクトのあるデザインを実現しています。

 

そして、マロニエはペット可物件なのですが、ペット可物件にする最大の懸念点は、フローリングや建具などがペットに傷をつけられたり、匂いをつけられたりして修復不可能になることではないでしょうか。

 

そこで、はじめから修繕ができる部材や傷のつきにくい建具を使うことにしたのです。マロニエの仕様はペットに完全対応した硬度7Hの建具などを使用しています。


 

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