安堵家(浜田山東)新築アパート&戸建リノベ|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,024 安堵家(浜田山東)新築アパート&戸建リノベ
アバンテ南鳩ヶ谷

安堵家浜田山東アパート&戸建


共有アトリエのイメージ

「新築アパート」と「中古戸建のフルリノベーション」を同一敷地内で再生させた、今までにない土地の活用事例です。

 

まず、「新」と「旧」を共存すべく、パティオ(中庭)に共有のアトリエを配置。

 

お互いの入居者が、自然に新たなコミュニティー作りやアトリエとして使用していただけるよう、「場づくり」をコンセプトに進めました。

見学会に参加したお客様の声
内覧会に参加されたお客様の声をお聞きください

2011年7月16日に開催された内覧会にて、実際に建物をご覧になったお客様の声をお聞きください。

 

 

企画秘話
土地購入時の秘策

初めは建築条件付きで売り出されていた2つの土地でしたが、よく見ると1つの大きな土地を真っ2つに分けて販売してました。そのため2つの土地は共に間口が非常に細長い旗ざお地に改良されていたのです。

 

(旗ざお地とは:道路と接する土地が路地状のため、土地の形状が旗竿に似ている土地)

 

このような旗ざお地にしてしまうと、どうしても入口が狭くなるため自動車が駐車できないケースが多く、実際今回の土地は共に間口が2mになっていました。

 

旗ざお地は相場の50〜70%の価格で売りに出されることが一般的で、計画地は近隣相場の半値以下で売りに出されていました。このあたりは大きな公園も近いこともあって人気の高い高級住宅街で、購入希望者が多数現れる事が予想されました。

 

実際にすでに1つの土地には申込みが入っており交渉中との事でしたが、2つ同時に購入することで、建築条件なしの1番手で話が進んだのです。

 

ここで【Tオーナーが既に融資承認をもらっていたこと】が決め手になったのは言うまでもありません。

 

建物概要
戸建リノベ&共有アトリエ&新築アパート

今回の計画地は、井の頭線「西永福」駅より徒歩10分、「浜田山」駅より徒歩13分、和田堀公園からは徒歩2分の立地です。近隣に高千穂大学、大宮八幡宮、善福寺川もあり、若い世代の活気と自然が同居する魅力あるエリアです。


築35年のオンボロ戸建をどのように再生したのか?


物件の古さをそのまま活かすことで、レトロ風に古民家を再生。 模様ガラス・風呂場の玉石タイル・和風式トイレ・ステンレスキッチンなどはそのままに 絶妙な色使いで丸ごと1棟(外壁込み)800万円のローコストでレトロ感の残る住まいに甦りました。



天井抜いてロフトを設置!


和室を大胆に変更!


外壁も白黒で統一!


賃貸住宅になぜ共有アトリエ?

 

大きなウッドデッキスペースと移動式キッチンを設置し、CAFEスペースを配置。

 

さらに、入居者専用アトリエとしても使えるよう、道具置場と作業スペースも設け、そこに自然に人が集いあえる空間を演出しています。

 


アトリエ広場は全て無垢材で仕上げました。


外構にも無垢の木を使うなど工夫しています。

 

今までにないレトロ感を演出した新築アパートメント

 

ステンレスキッチン・アンティークランプ・ウッドテラスを設置するなど、随所に面白さがあふれています。また玄関までのアプローチは、玉石を採用しレトロ感を演出。中古戸建と外壁の色を統一することで一体感を演出しています。

 

また、2階からは和田堀公園の木々が一望でき、都心の中とは思えないやすらぎある空間を作り上げています。

 


ステンレスキッチンを設置!


天井高4mを実現!


外壁は黒で統一しました。

 
計画概要
所在地 東京都杉並区成田西 金利条件 非公開
構造 ・新築アパート 木造/地上2階建て
・中古戸建て 築35年 木造/地上2階建て
金融機関 りそな銀行
敷地面積 295.78屐89.51坪) 設備等 ・新築アパート
1116UB
トイレ・バス別
シャンプードレッサー
システムキッチン
温水洗浄機能付き便座
室内洗濯機置き場
エアコン・照明・カーテンレール
全戸ロスト付き
3戸(1階)テラス付き 
建築面積 ・新築アパート:21屐椒蹈侫函10屐法6戸
・中古戸建て:73.17
総戸数 7戸(戸建1棟含む)
建築年月

平成23年7月

総合予算 非公開
利回り 7.5%(土地購入費用+戸建リノベーション費用も含む)
物件コンセプト
ここから、新たな文化を誕生させよう!

新旧がお互いの良さを生かし合い、様々な感性を持った人、
様々な夢を持った人たちが集う空間にしたい!!
と、相談を重ねるうちにTオーナーから強い要望がありました。



まるで、手塚治虫や藤子不二雄が、切磋琢磨しながら創作作業に取り組んだ 【トキワ荘】のように…。



しかし、どうすれば…。
そこで浮かんだのが、つぎの3つのアイデアだったのです。

 

・新築アパートと中古戸建の色を「モノトーン」で統一
→ 新旧の「出会い」・一体感を演出
・入居者が集まって、語り合える「場」の提供
→ CAFEスペース・移動式キッチン
・文化が生まれる「創作スペース」の提供
→ アトリエ・道具置場

 

こうして、入居者同士が自然に集い、語り合えるような「場」を提供できれば、単に「そこ」に「住む」ためのものを作るだけでなく、そこから「何か」が「生まれ」、住む人だけでなく地域社会の活力になるような、そんな住まいづくりができるのではないかと考えたのです。

 

アンティークロッカーを設置

移動式キッチンを設置!



コラム

複数の企画からベストを絞り込む

 

土地活用は容積を全部消化するばかりが能ではありません。今回の企画のように、あえて築35年の戸建をリノベーションすることでに事業費を抑えることが出来ました。


都心の好立地であっても、時には「今あるものを活かす!」ことが効率的なこともあります。


どのような企画が一番その土地を活かすことができるのか?ベストな土地活用法を導き出すためには考え得る複数の企画を立案し比較検討すること。十分な時間をかければかけるほど納得いく土地活用が実現することになるのです。

 

お客様の声
不動産のセカンドオピニオンは大事だと思います。
東京都 Tオーナー
安堵家 浜田山東 Tオーナー

FPCさんに頼まなくても自力でできたつもりになれると思いますが、不動産のセカンドオピニオンは大事だと思います。

 

ちまたには不動産投資の本が沢山出ていますが、そんなにバラ色なことがあるのでしょうか。
私は株やFXより危ないと思います。

 

金融商品より投資回収期間が長いことで安定しているように錯覚してしまうものだと思いますが、流動性がないので損切りが簡単にできません。

 

また、その額も大きくなると思います。初期段階の企画が将来の経済的自由/不自由を大きく左右してしまいます。
石橋を叩き割るくらいに慎重になるべきだと思います。

 

また、金融商品だと個人で勝ったり負けたり多くの経験を積むことはできますが、不動産はそんなに頻繁にできるものではないので運に任せることになりやすいのではないでしょうか。

 

取扱い件数は多くても大手は手数料が収入源なので売買斡旋にならざるを得ないので顧客の将来のリスク管理は2の次になるでしょう。

 

業者の合い見積もり(コンペ)、利回りなど数字の管理も大事ですが、数字のモトになる様々な原因の分析・助言もよろしくお願いします。

 

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