バードヒル|コンサルティング事例

企画から完成までフルサポート/土地活用コンサルティング導入事例
物件No,014 バードヒル
 バードヒル  

バードヒル

平成16年2月、東京都世田谷区の低層住居専用地域に、ワンルームタイプの平均36屬旅さを誇るデザイナーズアパートメントが誕生しました。

オーナー様は、日本一住宅地の地価が高い世田谷区に285坪の土地を所有されており、今回は相続対策をメインとして土地の開発を依頼されました。

既存の母屋をそのままに、空いている庭を開発するという制約の多い中での企画スタートとなりました。

 

企画秘話
制約の多い中での企画スタート
アバンテ18Trinity

バードヒル平面図

今回は相続対策をメインとして土地の開発を依頼されました。しかし、低層住居専用地域であることから、あまり大規模な賃貸物件を建築することもできません。また、オーナーの母屋に対する思い入れも深く、現在、自宅、借家以外の空いている庭を開発するという制約の多い中での企画スタートとなりました。

 

複数のプランを検討した結果、木造2階建てプランで企画が決定しましたが、相続対策の面から考えると、借入も少なく十分な資産圧縮効果は得られません。したがって、余っている担保を活用し、都心の中古賃貸マンションを購入した相続対策も提案させていただきました。今回は、一番最初の対策となったため、中古物件の購入は様子をみながらということになりましたが、今ある土地にアパートを建てるだけが相続対策ではないのです。

 

相続対策としてアパ・マンを建てても、相続税がゼロにならない人がほとんどです。もちろん借入金と収益性とのバランスをみて投資することが重要ですが、土地の担保を利用して外部に中古物件を買うことも、有効な相続対策になりえるのです。相続対策は、建てるばかりが能ではありません。「建てる」「売る」「買う」の3つの側面から検討すれば、あなたに合った相続対策手法は必ず見つかるはずなのです。

 

建物概要
バードヒル

今回の企画は木造2階建て1K×10戸。1Kながら平均36屬旅さをもつ広々住戸が本企画の売り。外観は南欧風プロバンスをイメージし、洋瓦や壁ジョリパット仕上げにより、既存のアパートの雰囲気とは一線を介した高級感漂うたたずまいとなっています。

 


南欧風プロバンスをイメージしたジョリパット仕上げの壁。


全室に備え付けられた浴室乾燥機。浴室からの湿気に悩まされることもありません。


一日の疲れをゆっくり癒すことができる1216サイズの浴室。


広々とした室内。家族が増えてもゆったり暮らせるので、長く住んでいただけます。

計画概要
所在地 東京都世田谷区 金利条件
- 
構造 木造/地上2階建 金融機関 地方銀行
敷地面積 945.00m2 設備等 トイレ・バス(1216)別
浴室乾燥機
ケーブルテレビ引込み済
温水洗浄機能付き便座
建築面積 176.28m2
延床面積 375.37m2
総戸数 10戸
建築年月 平成16年2月
総予算 約7,000万円
表面利回り 14.69%
物件コンセプト
「住めば住むほど味わいの出る家」

今回の計画地は、世田谷区内の閑静な住宅街にありながらも、賃貸物件の供給が多い地域にありました。単なる効率重視のワンルームの企画では、入居者獲得競争に苦労するばかりでなく、想定する賃料を得ることもできません。

 

また、今回の計画は、既存の住宅を残した形での計画となるため、計画敷地は異型で奥行きが深く、非常に制約の多い中で企画を行わなければなりませんでした。

 

そんな中、末永く満室経営を続けられるにはどうしたらいいかを煮詰めていた結果、「住めば住むほど味わいの出る家」がコンセプトとして浮かんできたのです。

 

入居者として想定されるのは20代から30代の女性がメインのターゲット。アーティストなども独創的なアイデアが広がるよう1部屋あたり10畳から12畳と部屋を広くとり、独身から、結婚して子供が生まれても親子3人が快適に暮らせる住まいを目指しました。 その結果、完成後即満室、想定していた家賃も平均7%高く決めることができました。現在も空いたら即満室になる人気物件となっています。

 


帰り着くと、エントランスの光が温かく迎えます。


木のぬくもりが香り立つような洗面台。


キッチンを使用しないときには隠すことができるので、すっきりした印象になります。

コラム

住環境に配慮した企画プランを検討

 

既存の建物の敷地内に新たな物件を新築する場合、既存の建物が建築基準法に不適合にならないような区画割りをする必要があります。したがって、区画割りの際はそれぞれの建物がそれぞれの敷地内で建蔽率、容積率などの基準が適法になるように注意します。

 

また、同じ所有者でも既存の建物同士の敷地は隣地扱いとなるので各種斜線制限や採光などもクリアしなければなりません。

 

今回の企画では、敷地面積が945屬犯羈單広いながらも、自宅(既存)と借家(既存)と新規開発のアパートの3棟が配置されるため、それぞれの住環境に配慮した企画プランを検討する必要があったのです。

 

 

お客様の声
浦田さんに出会えた私たちは運が良かったと思います。
東京都 鳥海 穂 様

私の家では、現状だと次の相続税の際に、莫大な相続税が発生することがわかっていました。確かに土地は多少広くても、戦前の曽祖父の頃から住んでいるだけで、父も私も普通のサラリーマンであり、現金があるわけではありませんでした。借金をすれば、土地の資産と相殺されて相続税を減らせることは知っていましたので、借金してアパートを建てることでなんとか相続税を安くし、且つその後の借金もきちんと返せる形でのアパート経営ができないものか、全く分からないことだらけだったため、浦田さんにご相談することにしたのです。当初疑問に思っていたことは次のようなことでした。

・遊休地をアパートにして、相続税対策として有効なのか?
・アパートはどんな具体的にどのような間取り、デザインにすればよいのか?
・家賃はいくらぐらい取れるものか?
・銀行からの借り入れはどのようにすれば良いのか?金利はどのくらいが妥当なのか?
・入居者の募集はどうすれば良いのか?

 

浦田さんと打ち合わせすることで、具体的な方向性が見え、具体的な計画をもとにシミュレーションをすることで、相続税対策にもなり、且つその後のアパート運営も上手くいきそうだということがわかりました。なんと言っても、我々親子はアパ・マン経営の全くの素人だったので、打ち合わせするたびに、アパート経営の勉強になったのは とてもありがたいことでした。
また浦田さんには・・・
・私たちの町にあったアパートのコンセプトづくり
・相続税とマンション運営のシミュレーション
・設計者や建築業者との間に入ってもらっての設計や建築費の交渉
・銀行との金利交渉や具体的な借り入れの打ち合わせ(はじめ母が行きましたが素人だとまともに相手にしてくれませんでした)
・建築中の現場管理と定例打ち合わせ、施工のチェック
なども、丁寧にわかりやすく対応してくれとても感謝しています。

 

わからないことだらけの素人の場合でも、頭の中をきちん整理して頂けるコンサルタントに私たちが出会えたのは、とても運が良かったと思います。今後とも、我々親子もアパート経営の勉強をしながら、成長していきますので、末永くよろしくお願いします。本当にありがとうございました。

 

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