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ＣＯＲＤＩＡ　ＯＤＡ

ＣＯＲＤＩＡ　ＯＤＡは、企画になんと７ヶ月もの時間を費やした、１店舗９戸の鉄骨新築マンションです。

「企画に７ヶ月？何でそんなに時間をかけたの？」

アパート経営が成功するかどうかは企画がその８０％を握っている、と言われています。立地調査、プランニング、収支計画策定、融資付けなどが企画の主な内容です。

この企画については、時間をかければかけるほどよいものができあがると言われています。それでも、満室稼動でスタートしやすい２〜３月にマンションを完成させることを考えるとそこまで時間をかけることもできません。

時間をかけられるといっても一般的にはせいぜい３ヶ月程度が限度ではないでしょうか。

完成目標月が決まっている以上、どこかで期限をきって計画を前に進めていかなければならないのです。また、工期にある程度余裕をもたせないと、突貫工事になってしまい、いい建物もできあがりません。

ところが、今回の企画に費やした時間はなんと７ヶ月。
これほどまでに長い企画の時間をとったのには、もちろんそれなりの理由があったのです。

今回の計画、建築自体は非常に進みましたが、それまでの過程に非常な苦労がありました。何しろ、建築費高騰の真っただ中を突っ切った企画です。

複数回にわたる打合せの結果、「５階建マンションの建築」という方向性が固まったものの、予算がなかなか合わず、足踏みする状況になりました。今回のターニングポイントを一つ上げるのであれば「構造の見直し」と「建設会社のピックアップ」に尽きると思います。

ローコストでありながら、躯体をシェイプしてくれる建設会社を発見し、構造検討も含め、すぐに交渉開始。従前、柱と梁で構造をもたせる「ラーメン構造」から、壁で構造を支える「壁式構造」に変更。柱がなくなる分、居室スペースが広くなったほか、躯体もはるかに軽くなり、基礎などの事業工事も予算が軽減されました。

交渉の末、予算の範囲内に収まった時には本当にほっとしたものでした。その他にも、工期の問題、融資の問題など、色々な問題がありましたが、初めの予算をぎりぎりに抑えられたため、無事に計画が進められました。

今回の計画は、鉄骨造４階建て、１Ｆが店舗、２〜４Ｆに１フロア３戸の９世帯のマンションです。

間取りは１Kで、各居室にはロフトが設けられています。最上階だけではなく、各フロアにロフトがあるところがポイントです。

もちろん、単身世帯を想定しているのですが、広いロフトがあるため、二人での入居も可能となっています。

各居室にロフトを設けることで、天井高も３．５メートルとなり、サッシもハイサッシを利用することで、日当たりが良すぎるという声もでたほど、日当たり抜群の居室として評判です。

 

ダーク色のフロアには、キッチン色を真紅とすることで、上品さを醸し出しています。実は、ローコストな一般的なミニキッチンにダイノックシートを張り付けています。

暖かみのあるエッセン色のフロアには、ブルーのキッチンを配置しました。こちらも、ローコストミニキッチンを設置し、ダイノックシートでアクセントをつけました。

プロのカラーコーディネートを導入。その影響もあってか、ふたをあけてみると、女性入居者からの入居申込が殺到しました。

計画地は最寄駅からバス便１５分という立地。マンション経営という観点では、バス便では一般的に入居者から避けられてしまうため、建築しない方がよいとも考えられる立地です。

実際に近隣には空室のマンションが多く見受けられました。
しかしながら、クライアント様と一緒に目を付けたのが、このバス便が通勤時間帯はなんと「３分に一本」の頻度ででていたことでした。
しかもバス停まではわずか徒歩３分。幸いなことに、最寄駅はアクセスのよい駅でしたので、都内等に通勤する単身者をターゲット層として狙えるのではないか？と考えました。

しかしながら、どこにでもあるような１Ｋタイプのマンションを建ててしまっては、近隣にあるような「空室マンション」となってしまうことは火を見るより明らかです。

土地が広いわけではありませんでしたので、居室面積を広くとることはできません。しかし、幸いなことに、容積率が高く、高層利用が可能でした。
そこで、高さを利用し、居住空間を数字上の面積より「広く体感できる」ような居室作りを目指すことになったのです。

ロフトを設けるだけで、この天井高になります。ロフトにもダウンライトをつけていますので、雰囲気もバッチリです。

ロフトには巨大な収納を設けています。ロフトを寝室としても、また、パソコンルームとしても使えるような設計です。ロフトに収納がついている企画は、今でこそ見かけるようになりましたが、企画当時、なかなか珍しいものでした。

ダーク色のフロアに、真っ白な建具をあわせました。各フロアにロフトを設けているので、開放感抜群の居室となりました。

「高層利用できるのだから、限界まで高く建てて、戸数もできるだけ多く作ろう」
このように考えると、この計画地でも６Ｆ建まで建築することが可能でした。しかしながら、高層利用できるからといって、何も容積率を最大限まで消化しなければならないわけではありません。

 

高層利用すると、確かに戸数が多くとれたり、見た目の家賃収入は多くなるかもしれませんが、当然、借入金額が大きくなったり、また、エレベータの設置工事費やメンテナンス費用がかさんだりで、実際に手もとに残るキャッシュフローが悪くなったりする可能性もあるのです。

 

また、単純に戸数を稼ごうとすると、どうしても、近隣にあるようなごく普通の１Ｋタイプの間取りになってしまいます。

 

そこで、実際には５〜６Ｆ建の高さにしながらも、各フロアにロフトを設け、高さを使って居室の体感面積を増やした、というわけなのです。

 

また、４Ｆ建てとすることで、エレベーターなしで居住できる許容限度の企画とすることができました。

 

所在地	神奈川県川崎市	金利条件	2％台
構造	鉄骨造/地上4階建	金融機関	都市銀行
敷地面積	107.54m2
設備等	1115ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー ミニキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置場 人感センサー付ダウンライト

 

中古アパートの購入や運営を経験しているものの、新築は初めて。何事も「餅は餅屋」。プロにお手伝い頂くのが一番で、頼むなら日本一のコンサルタントにと、浦田先生にご依頼したのが、一昨年の11月でした。
その後、提案される建設計画や数字は、決して甘いものではなく、建て主の気持ちを揺さぶる厳しい内容が突きつけられます。まるでこちらの覚悟の程を試すように・・・
しかし、一旦ＧＯの決意をすると、ＦＰコミュニケーションズのスタッフは最強の応援団に変貌し、次から次へと起こる難問・奇問をオーナーに代わり矢面に立ち、見事にさばいてくれました。
気がついてみると、当時土地を時価で購入していたとしても、グロス10％近くの利回りが計算できる物件に仕上げて頂きました。
今、建設をお考えの方がいらっしゃいましたら、自信を持って、こうアドバイスしたいと思います。
「コンサル料をケチらず、真のプロに任せましょう！きっと期待以上のお釣りが戻ってきますよ。」