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神楽坂　新築アパート

 

今回の計画地は、新宿区筑土八幡町。

「飯田橋駅」徒歩５分、「神楽坂駅」徒歩６分という超一等地に「天井高４．９m」の新築アパートを企画しました。

さらに今回の企画は、当社で土地探しからお手伝いさせていただきました。

もちろん土地から買うわけですから、安く土地を仕入れられなければ収支が悪くなってしまいます。 また、土地から探す場合には、中古アパート購入の場合に比べると、検討するべきポイントが多くなります。

ありふれたアパートを企画してしまえば、年々競争力が低下してしまうのは目に見えています。しかし、このような問題点も、ブランド価値の高い土地を格安で仕入れて、競争力のあるアパートを企画すれば、新たに土地を購入し新築アパートを建築しても、高利回りを実現する事は可能です！

2012年1月28日に開催された内覧会にて、実際に建物をご覧になったお客様の声をお聞きください。

オーナー様からのご依頼は、相続対策も兼ねるため、都心で安定性が見込める好立地を探したいとのことでした。しかし、都心になればなるほど利回りも低く、中古ではなかなか「これはいい！」と思えるアパートに出会うことは出来ません。

そこで考えたのが、よい土地を安く購入し、アパートを建築するというものです。

しかし、どうすれば…。

そこで目をつけたのが旗ざお地です。
（旗ざお地とは：道路と接する土地が路地状のため、土地の形状が旗竿に似ている土地）

このような旗ざお地の場合、どうしても入口が狭くなるため、自動車が駐車できないケースが多く、相場の５０〜７０％の価格で売りに出されることが一般的です。今回の計画地も旗ざお地で、通常２５０万円／坪超で売り出されている土地も多数あるこの地域で、近隣相場の半値以下で売りに出されていました。

しかし、さすが神楽坂ブランド！

敷地延長の土地でありながら、すでに検討客が数名おり、購入を検討していました。そこで当社が進めた策は、Yオーナーが既に融資承認をもらっていることを強調することです。

他の検討客も融資を受けて購入する予定とのことでしたが、運よくまだ融資承認までには至っていませんでした。そこで、売却を急いでいる売主に、「Yオーナーは他の物件で融資承認がおりているので問題ない」と猛烈にアピールし、遂に１番手に繰り上がって契約することができました。

こうして、この土地を手にしたことで、「都心の一等地でも高利回りを実現できる」目処がついたのです。

もちろん、せっかくいい土地を仕入れても、魅力的で競争力のある建物でなければ勝ち抜くことはできません。そこで今回は、神楽坂の街に溶け込む建物造りを心がけました。

神楽坂を知るための市場調査で頻繁に現地を訪れるようになると、神楽坂には数多くの神社やお寺があることがわかりました。特に、【赤城神社】【善国寺】などは有名で、参拝者が多く訪れます。 また、神楽坂には小料理屋なども多数あり、舞妓さんもよく見かけます。

そこで考えたのが、舞妓さんを連想させるような【和】アパートを創るというもの。 たくさんの神社やお寺が存する神楽坂の地だからこそ、古めかしい独特の味わいがあるアパートを新築でも建築できないかと考えたのです。

しかし、どうすれば【和】の新築アパートを実現できるのか…。

そこで浮かんだのが、つぎの３つのアイデアだったのです。

・建物を、「黒」「白」「赤」で統一
→　舞妓さんからイメージされる「黒髪」「白粉」「口紅」を建物に再現

・玄関ドアを「和」デザインへ特殊塗装
→　ドア模様には四季を描き、「春夏秋冬」を演出

・部屋番号は、家紋表記で表現
→　日本固有の文化を取り入れる事で、「和」の空気感を創る

外壁サイディングは、黒で統一。縦貼りにすることで、より一層「髪」のイメージに仕上げました。また、玄関ドアとポストには「口紅」色を施し、さらに家紋表記を部屋番号として用いることで、「和」を醸し出す建物になりました。

伝統模様入りの玄関ドア。

玄関ドアの模様・色は各戸オリジナル。

家紋（部屋番号）入りポスト。

天井高は、なんと「４．９ｍ」。この空間だけでも価値があります。

どこにでもある賃貸物件をただあてはめただけでは、賃貸経営の成功は望めません。エリアごとの特徴を調査し、アピールするポイントを考えることで、そんなにお金をかけずとも、他とは圧倒的な差別化が可能になるのです。

天窓は３ケ所設置。

室内は白で統一。

天井高４．９ｍの大空間。

さらに、構造には賃貸住宅では一般的な在来工法ではく、パネル工法を採用しました。このパネル工法は、在来工法と比べ結露の発生頻度を抑えるメリットがあり、建物が傷みにくい効果があります。

所在地	東京都新宿区筑土八幡町	金利条件	非公開
構造	木造／地上3階建て	金融機関	千葉銀行
敷地面積	219.97?	設備等	1216ＵＢ シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 エアコン・照明 全戸ロフト付き
建築面積	275.82?
総戸数	8戸
建築年月	平成24年1月
総合予算	非公開
利回り	8.5％（土地代含む）

今回は、都心の一等地に土地から購入しても高利回りを実現することができましたが、 土地購入後に東日本大震災に遭遇し、工期が大幅に遅れてしまいました。

 

実際に、私も神楽坂駅で震災に遭遇し、揺れが収まった後に現場に駆け付けましたが 多少の工具が倒れていただけで、擁壁やブロックなどの崩れはなく、すごくホッとしたのを 今でも鮮明に覚えています。

というのは、この敷地の北側はガケで、擁壁も古く、建築確認書の承認をとるにあたって 一番問題になっていたからです。

 

今でも、この擁壁が崩れていたらと思うと、ゾッとします・・・。

 

これからの賃貸住宅は、ますますリスクを考えて企画する必要がありそうですね。

 

施工中に東日本大震災があり、どうなるか大変不安でしたが、施工が進められない中でも、工事が再開した時に、円滑に進められるように尽力していただき大変助かりました。 無事に完成し、ホッとしたと同時に大変感謝しております。