ダメな大家さんの共通点と今すぐ結果を出す人の違いとは?

 

8月は人が動きません。というか動きたがりません。

 

海や避暑地に行って休暇を取る、煮詰まった頭をリフレッシュする・・・1年で一番仕事のことを考えたくない時期。私もあなたも、そして入居者も。それが8月です(笑)

 

そもそも、動こうとする人がいない時に無理して入居募集をしようとすれば、なかなか狙った家賃で新規入居者を獲得することはできません。
したがって、この時期は8月末頃から9月、10月にかけてやってくる第二の入居シーズンの波に乗れるように、しっかり準備する時期と捉えた方がいい。

 

種を植えなければ芽は出ない。芽が出ても水をやり続けなければ実も成らない。常に収穫ばかりを求めていても、最高級の果実は手に入りません。これはビジネスでも大家業でも一緒。
種をまき、水をやり続け、芽を育てるから収穫があるわけです。8月はしっかり種をまき、芽を育てる時期。仕込みの時期なのです。

 

ところで、うまくいく大家さんと、うまくいかない大家さんの違いは一体なんでしょうか?
普段、大家さんにコンサルティングをしていると、その違いは明確です。

 

うまくいく大家さんは、あれこれ考えずやれることを全部やる。うまくいかない大家さんは、空室対策ノウハウをつまみ食う。実はたったこれだけの違いなのです。

 

もう少しビジネス的に言うと、お客様本意で考え行動することが、商売の基本。
商品本位で物事を発想していると、得たい結果を得ることは出来ない。
しかも、まともな商品(お部屋)すら用意できていない大家さんも、実は少なくありません。

 

今すぐ10の空室対策を全て実行せよ

そこで、今月は、満室大家さんがさらにダントツになる、とっておきの秘策を紹介したいと思います。

 

まずは次の10の空室対策をチェックしてください。これは空室対策の基本。この基本ができていてこそ、秘策が効いてくるのです。

 

これらに全部マークがつかない人は、秘策を実行しても空砲に終わりますので注意してください。

 

家賃に見合った部屋のクオリティーになっているか?(なっていなければリフォームをするか家賃を下げる)
アパートの周りに花を植えているか?エントランスに花はあるか?(造花でも可)
アパートの周りの美化は常に保たれているか?(ゴミ置き場や自転車置き場は特に綺麗にする)
部屋の魅力を引き立たせるPOPを貼っているか?(誰が内見案内をしても100%物件の魅力が伝わるようになる)
入居者へのウェルカムバスケットを用意しているか?(引っ越し後の必需品、例えば洗剤、トイレットペーパーなどをプレゼント)
物件周りの利便性をPR出来る周辺マップを掲示しているか?(一目見て生活環境が分かるようにする)
入居募集チラシは自作で準備したか?(自分で作らないと物件の魅力は120%伝わらない)
インターネットのポータルサイトに自分の物件が掲載されているか?(検索してもインターネットで自分の物件が表示されない場合は、管理会社にすぐに掲載してもらう)
管理会社以外に自ら募集依頼をしているか?(物件の最寄り駅及び前後3駅の不動産業者は全部営業し、広告料1ヶ月分の提供を条件として入居募集を依頼する)
客付け営業マンに個人的なインセンティブを与えているか?(謝礼など)

 

以上が、いまの空室対策の定番。

 

これら10項目の内、ひとつでも欠けていたら、すぐに空室を埋めることはなかなかできません。チェックがつかなかった部分は今すぐ実行しなくてはなりません。
何をどうすればいいのか分からない方は、3万部売れた私の空室対策本「家賃30%アップでも!あなたのアパート・マンションを即満室にする方法」(フォレスト出版)をお読みください。具体的な行動方法が書いてあります。

 

今すぐ大家さん自らネット集客する方法

さて、ここからは10の空室対策が既にできている大家さんを対象として、その次にすべき空室対策を紹介していきましょう。

 

まずは、今すぐ大家さん自らネット集客する方法です。

 

最近、「ウチコミ」(https://uchicomi.com)というポータルサイトが人気です。このサイトは、大家さんが自らの物件を投稿、掲載し、入居者を見つけるというサイト。
入居者は仲介手数料無料、大家さんに直接質問できる、大家さんと入居希望者が直接つながれるサイトです。

 

仕組みはこう。入居希望者はウチコミで物件を探し、大家さんに直接コンタクトし、内見や契約などは、地域のエージェント会社(仲介会社)が担当します。
大家さんは契約時にエージェント会社に仲介手数料1ヶ月分を払うだけ。大家さんの物件登録は完全無料。
入居者は完全無料で部屋が見つけられ、大家さんも広告費が仲介手数料に変わるだけで、基本的な経費の負担は変わりません。

 

何より、自分で物件の魅力を十分に伝えられるというのが良いっ!
掲載できる情報は写真と文章だけですが、今後動画なども投稿できるようになるといいですね。
またサイトの作りも分かりやすいし、スマホでの操作もわかりやすい。
仲介手数料を節約したいという入居者を中心に、今後どんどん認知度も高まって、客付け効果の高いサイトになる予感がします。

 

既に不動産実務検定マスターの、林浩一さんや、「夫にナイショで・・・」で有名な内本さんが、このサイトで入居者を獲得しています。(内本さんは私が代表理事を務めるJ-REC公認不動産コンサルタントとして活躍中!)

 

空室対策の極意は、できるだけ広く募集の網をかけること。
大家さんが無料で今すぐ、自分の物件の魅力をインターネットで世界中に伝えることができるツールです。ぜひ活用してみてください。

 

ペット可ならこのポータルがオススメ

空室対策としてペット可にしている大家さんは多いでしょう。でも、ペット可の付加価値は、ペット愛好家の入居希望者にちゃんと届いているでしょうか?
せっかく「ペット可」にしても、管理会社が作ったチラシや、ネットに小さく「ペット可」と出ているだけではダメ。せっかくの「ペット可」も、ダイレクトにペット愛好家に届けなければ意味がありません。

 

グーグルやヤフーで「ペット可」と検索するとトップに来るのが「ペットホームウェブ」(https://www.pethomeweb.com)というペット可物件を集めたポータルサイトです。
このサイトは昨年7月にリニューアルオープンしたサイトですが、現在月間100万PVを誇る人気サイトに成長しています。

 

ペットとのお出かけスポット検索や、獣医や弁護士、ペットトレーナーなどの専門家による質問コーナー、住まい・しつけ・健康・お金にまつわる「ペットの豆知識」なども充実。
さらに写真投稿でペット自慢ができる愛好家同士の交流サイトなど、ユーザー同士でコミュニケーションが図れる機能もあります。

 

こういうコミュニティーの機能を持たせるということは、将来ペットと暮らしたいペット愛好家の潜在ニーズに幅広くリーチできるので、ペット可住宅を探す人のためのプラットフォームになります。つまり、ペット愛好家のニーズをつかみやすくなるということですね。

 

マーケティングの観点から言っても、検索サイトでトップに来るポータルに物件を掲載するのがセオリー。ペット可物件は必ずこのサイトに掲載するといいでしょう。
では、物件の掲載はどうすればいいのでしょうか?

 

実は掲載はいたって簡単!実はこの「ペットホームウェブ」は3大ポータルの1つである「アットホーム」(http://www.athome.co.jp)と連携しています。
つまり「アットホーム」のサイトで「ペット可」と条件を設定するだけで、自動的に「ペットホームウェブ」にも掲載される仕組みになっているのです。

 

ということは、ペット可をうたうなら「アットホーム」に掲載することができる不動産業者に掲載を依頼する必要があるということ。
複数の不動産業者に客付け依頼をしていれば、必ず一社くらいは「アットホーム」を利用していますので、そこに掲載を依頼するといいでしょう。
掲載料は仲介手数料、もしくは広告料の中に含まれていますから、基本的に別途費用を支払う必要はありません。

ネット募集は、とにかく情報の質が命。こちらが伝えたい情報ではなく、お客様が欲しい情報を伝えるようにするのが早期満室の秘訣です。

 

以上は、ニュースレターのほんの一部です

 

このように、大家さんや不動産投資家を取り巻く世の中のお話やテクニック論、精神論、最新のノウハウまで、「今これが大事!」という情報を浦田健自ら書き上げて毎月お届けします。

 

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