70年周期説と45年周期説

 

ついに2015年になりました。というか、なってしまった・・・という方が正しいでしょうか?
私がなぜ、2015年という年をことさらに重要視してきたのか?
まずは、この2015年という特別な年の意味について説明させてください。
でないと、この先あなたは投資戦略はおろか、資産を守っていくことができなくなるかもしれません。

 

経営の神様、ピーター・ドラッカーの好きな言葉があります。「すでに起こっている未来」というものです。
経営者は「すでに起こっている未来」を知り、その変化に対応しなければなりません。
しかし、どうすれば未来を予測できるのでしょうか?ドラッカーは、「すでに起こったことの帰結(結果)をみること」だといっています。つまり、すでに起こったことを観察すれば、それがもたらす未来が見えてくるというのです。

 

では、すでに起こったことから、2015年はどういう年なのか考察してみましょう。
私はもう10年以上も前に、「70年周期説」というものに出会いました。日本の長期の歴史を振り返ってみると、およそ70年程度のサイクルで、「制度破壊」や「価値観の破壊」が起きているという説です。

 

例えば、直近の制度破壊は、今からちょうど70年前の1945年(終戦)の時。
そこからさらに70年をさかのぼると明治維新です。明治維新とは、その改革の時期全体を意味していますが、一般的に1868年の明治への改元から、1877年西南戦争の終結までを指します。
明治維新では、それまでの江戸時代の封建社会が崩れ、資本主義社会への大転換が実現しました。

 

さらにその70〜80年前には、松平定信の寛政の改革(1787年〜1793年)があります。
これは旗本・御家人の負債救済を目的として実施された政策でした。
さらにそれを遡ること70〜80年前には、徳川吉宗の享保の改革(1716年〜1745年)がありました。
貨幣経済の発達にともなって逼迫した財政の立て直しが目的として実施された改革で、年貢を引き上げ、治水や新田開発などを積極的に推し進めていきました。
税金を引き上げ、公共工事にバラまく・・・なんだか今のアベノミクスと非常に被りますね。
いずれの改革も、国家の財政が逼迫していた、という共通項があります。

 

70年周期説で日本の歴史を時系列にまとめると・・・

1716年 享保の改革
1787年 寛政の改革(71年後)
1868年 明治維新(81年後)
1945年 終戦(77年後)
2015年 今年(70年後)

 

もちろん、制度破壊をともなう改革は、一朝一夕には成らず、数年間の混乱や混沌とした時代を経て完成していくものです。
したがって、ぴったり70年周期になるとはいえませんが、概ねプラス10年くらいの範囲に収まっていることがお分かりいただけるでしょう。

 

このように、70年周期で従来の制度が破壊されるのは、制度そのものの寿命がそれくらいしか持たないことを意味しているのです。
つまり2015年は、戦後日本が構築してきた制度の寿命が切れる・・・ズバリ、そういうターニングポイントの年なのです。

 

社会保障費の増加にともなって増え続ける国の財政赤字、人口減少がもたらす年金制度の崩壊、820万戸からさらに増え続ける空室問題など、多くの問題が抜本的な解決策がないままに先送りされています。
今、政府が推し進めているアベノミクスは、実は制度崩壊の引き金をすでに引いていると私は考えています。
だから、私は粛々と資産の疎開を計り、どんな状況になってもあなたの資産を保全できる方法を教えているわけなのです。

 

アパマンの周期は45年!?

では、国の制度だけでなく、私達が主たるフィールドとしている不動産業界はいったいどうなるのでしょうか?実は、アパマン業界も2015年が大きなターニングポイントだったとしたら、あなたはどうしますか?

 

私の仮説ですが、今年2015年からアパマン業界の制度が壊れ始め、新たな価値観、制度へと、今後15年をかけて変化していくと考えています。これは、今後の不動産業界を知る重要な仮説です。
なぜ、このような仮説にいきついたのか?その根拠をお話ししましょう。

 

私は、起業以来ずっと2015年を意識して会社を経営してきました。
私が起業前に予測したのは、2015年に近代的な賃貸経営の歴史は終わる、ということです。
モノゴトには「始まり」があり「終わり」があります。良いときがあれば悪い時もある。
人間は生まれた瞬間、死に向かって生きていく。未来永劫、永遠なものはありません。

 

2000年当時、私はゼネコンの営業マンでした。アパマンを地主さんに売りまくる、バリバリの営業マンです。この頃は、日本全国アパマンの新築ラッシュで、片手間で賃貸経営ができるサブリース(家賃保証)をセットとして営業するのが常でした。
私もご多分に漏れず、そんな提案をしていたゼネコンの営業マンの1人だったのです。
しかし、ある日、提案先の地主さんに次の用に言われハッと我に帰ることになったのです。

 

「あんたねぇ、周りにこんなにたくさん賃貸マンションができてるのに、30年後も満室続けられると思うの?借金ちゃんと返せると思う?」

 

確かに、この地主さんの土地があるエリアの賃貸住宅は、すでに供給が過剰になっていました。
性格的に曖昧な答えができない私は、住宅供給や人口に関する統計情報を徹底的に調べることにしたのです。
すると、2006年頃から日本の人口は減り、世帯数も2015年頃から減少に転じると予測されているではないですか!
しかも、年々住宅は供給過剰になり、ますます空室率は高まっていくと・・・。
このままだと、数年後は、大家さんはもちろん、サブリース会社も大変なことになります。
早晩、サブリース業界は縮小していくだろうな、と思いました。
もちろん、アパマンの新築営業も、今後益々難しくなっていくはず・・・。だとすれば、この業界ではどのような商品やサービスが求められるのだろうか?私はもっと詳しく知りたいと思うようになりました。

 

すべてに当てはまるS字カーブ分析

当時、私はマーケティングに興味を抱き、さまざまなセミナーに出まくって勉強していました。
ある日、正規分布曲線という統計学の世界に出会います。
その中の累積分布、いわゆる「S字カーブ分析」の手法が、そのまま商品のライフサイクル分析に活かせるということを知ったのです。
昔ヒットした商品もいずれは売れなくなるという現実。一発芸人がすぐにいなくなる理由。
下積みの長かった歌手が長く売れ続ける理由など、ことごとく納得のいく説明でした。
ライフサイクルには、具体的に「導入期」「成長期」「成熟期」という3つのフェーズが必ず存在します。
その間隔はほぼ等間隔。導入期が1年であれば、成長期、成熟期も1年ずつ続き、その商品のライフサイクルは3年で終了します。

 

さらに、それぞれのフェーズでの市場浸透度は、概ね、導入期=7.5%、成長期=85%、成熟期=7.5%となることが、統計学上わかっています。ちなみに、この市場浸透度は、そのマーケットから得られる「売上」「利益」の累積として置き換えることができます。

 

成長期の始まりに参入し、終わりで撤退するのが賢い経営

では、それぞれのフェーズの特徴を解説しましょう。
「導入期」の特徴は、新しい商品ゆえに市場での認知度が低く、なかなか売れない。
低予算なため広告費も捻出できず、チラシ配布や訪問販売など、ゲリラ的な販売をしなければならない時期です。
そして「成長期」の特徴は、誰もがすでにその商品を認知しているので、どんどん予算をかけてCMなどを打てば、さらに市場浸透度(売上げ)を伸ばすことができる時期。利益も大きくとれる時期です。
導入期から成長期への移行のシグナルは、大手企業の参入や、CMなどあらゆるメディアでその商品を頻繁に見聞きできるようになること。
ちなみに、その商品が生まれてから大手が参入するまでに何年かかったのかが導入期の長さとなり、その後、導入期と同じ期間だけ成長期が続くことになります。

 

次の「成熟期」への移行を予測するのは簡単です。導入期が3年続けば、成長期も3年続くことになるので、商品が生まれてから6年で成熟期へ移行すると予測できます。
当然、成熟期も3年続きます。成熟期では、同業者が類似商品を作るので、価格競争が勃発し、利益を出しづらくなります。
在庫も多くなり、会社が倒産するタイミングというのは、たいてい成熟期になります。

 

もうお分かりの通り、すぐにヒットした商品がすぐに売れなくなる理由は、導入期が短いからです。
半年でいきなり売れだした商品は、半年しか成長期が続かないのです。逆に、ジワジワ長い時間をかけて売れてきたものは、成長期も長く続くことになるので、息の長い商品となるわけです。

 

初代たまごっちが大赤字になった理由とは?

昔、「たまごっち」という、ペットを育てる携帯型のおもちゃがバンダイから発売されました。1996年のことです。
当時は認知度が低く、CM予算もないので、バンダイは、原宿の女子高生にたまごっちをモニターさせて、口コミを仕掛けました。するとあっという間にヒット。その後全国に飛び火し、ブームが過熱。
一個一万円もする激レア「白たまごっち」がでるなど、社会現象となりました。
50個のたまごっちに4000枚の整理券を配るなど、全国で品薄状態が続いたため、バンダイは中国での大増産に踏み切ります。
しかし、あっという間にブームは沈静化。せっかくできた在庫250万個は不良在庫となり、最終的に45億円の赤字になってしまいました。

 

なぜこうなってしまったのでしょうか?
それは、十分な在庫ができた時には、すでにたまごっちのライフサイクルは成熟期に入っていたからです。
当時、バンダイが正規曲線分析を知っていたなら、ブームのまっただ中(成長期の真ん中)でとるべき経営判断は、たまごっちの増産ではなく、「縮小」もしくは「撤退」だったのです。

 

たまごっちの教訓で学べることは、成長期の入り口で市場に参入し、成長期の終わりで撤退するのが一番賢いということ。
成長期なら、マーケット自体が伸びているので、それに引っ張られる形で事業をのばしていくことが出来ますし、成長期だけで勝負しても85%のマーケットシェアを手にすることができます。
7.5%しか利益が取れないのに、導入期でいらぬ苦労をしたり、成熟期に参入しライバルと仁義なき戦いをしながら、あえて少ない利益を獲りにいく必要はありません。

 

この理論を知らなくても、直感的な嗅覚で、参入時期と撤退時期を嗅ぎ分けられる経営者がたまにいますが、このような優秀な経営者でなくても、簡単に商品のライフサイクルを見極められる方法がS字カーブ分析なのです。

 

近代的な賃貸市場は1970年から始まった

さて、当時このS字カーブ分析を知った私は、胸騒ぎがおさまりませんでした。
もしかすると、不動産業界も終わりがあるのではないか?
自分がいる業界のライフサイクルはどうなっているのか?
今やっている仕事をこのままのスタイルで続けていくべきなのか?
この先、どう変わるべきなのか?私は調べずにはいられなくなったのです。

 

まず、今ある賃貸業界が始まった時期を遡ってみました。
すると、1970年頃が始まりではないかということがわかりました。
その理由は、総人口がはじめて1億人を突破し、高度成長期と呼ばれ始めた時期だからです。
田中角栄の日本列島改造論により、新幹線や高速道路のインフラが整備され、地価が急上昇したのもこの頃からです。

 

例えば、ディズニーランドがある千葉県浦安市の70年代は、埋め立て工事が最盛期。湾岸道路や鉄道が整備され、人口が急増。
その後、東京ディズニーランドの誘致に成功し、一躍トレンディーな街へと変身していきます。
かつて浦安の海で漁をしていた漁師達は、漁業権を放棄する代わりに埋め立て地を手にし、地主になりました。

 

そして、高度成長期とともに地価が急上昇。相続対策の必要性が高まってきます。
さらに、地方部からの人口流入も相まって賃貸マンションが大量新築されていきました。
しかし、元々の地主たちは昔ながらの賃貸スタイルで今のようなかっちりした賃貸管理ノウハウはありませんでした。そこで賃貸の管理を組織で行う、今のような管理会社が登場してくることになったのです。

 

1985年大手の参入により成長期へ

1985年になると、全国展開で管理を請け負う不動産会社が現れはじめます。
大東建託やレオパレスなど、アパート建築から管理まで一貫して請け負う、大手業者の参入はこの頃です。

 

ということは、不動産業界が1985年から成長期に入ったと仮定すれば、導入期から15年経っているので、成長期も15年続くことになります。となると、成長期の終わりは2000年ということがわかります。

 

1985年以降は、日本にバブル景気が起こり、地価が高騰したため、相続対策としての賃貸経営がさらに盛んになっていきました。
しかし、賃貸マンションが大量供給され、競争が激しくなってきたのと、地主さんは本業で忙しいのに加え、賃貸経営に疎いために、サブリース会社(家賃保証会社)が台頭することになります。

 

1992年のバブル崩壊後、不動産業界は大打撃を受けましたが、賃貸マンション業界はむしろ活気づいていきました。建築費の下落や借入金利の低下により、利回りが上昇したからです。
しかし、次第に供給が過剰になり、空室率も目立つようになっていきます。
そして、2000年を境に家賃保証業者は鳴りを潜め、逆に長引くデフレのために、入居者の滞納トラブルが目立つようになり、滞納保証会社が台頭してくるようになるのです。

 

2000年当時、私が考えたのは・・・

 

「この業界は15年周期でフェーズが変わる。成長期は終わり、これからは成熟期となる。
新築賃貸マンションは(不動産業界にとって)売りづらくなり、人口減少と供給過剰により空室が社会問題化するだろう。
サブリース業者の保証料は年々高くなり、既存オーナーは解約を迫られるケースもでるはず。
となれば、今までのように人任せでは経営できなくなるため、否が応にもオーナー自ら経営に取り組まなければならなくなる。つまり、賃貸経営のノウハウが求められるようになるはずだ」ということ。

 

そして、成熟期が終わる2015年で1つの節目を迎え、それ以降は、従来のような業者主導の経営は機能しなくなり、オーナー主導の新たな経営スタイルが主流になるだろうと予測したのです。
当時、私はこの仮説によって、目の前の霧がパーッと晴れ、「すでに起こっている未来」が見えたような気がしました。これからは、オーナー自らが、賃貸経営に必要な知識を求めるようになると。

 

しかし当時は、そのようなことを教えてくれる人も場所もありませんでした。
かろうじてあったハウスメーカー主催の勉強会は、賃貸マンションを建てさせるための単なるフロントエンドで、本当に必要な知識はオブラートに包まれていて学ぶことはできない状況。
書店には大家さん向けの賃貸経営ノウハウを書いた本もありませんでした。

 

であれば、「自分がコンサルタントとして賃貸経営に必要な本当の知識を教えていこう」と決意。
こうして2002年10月、私は不動産コンサルタントとして独立したのです。
そしてご覧のとおり、私の予測は的中。私が行うセミナーには、毎回大勢の大家さんが参加してくれました。会員数もうなぎ上り。はじめて書いたアパマンの本は、いきなりベストセラーになりました。

 

当初、ハウスメーカー業界から私は煙たがられましたが、次第に彼らも、私のような業界の都合に左右されない人間を講師として呼ぶようになり、真の大家さん向けセミナーを開催するようになったのです。
このように、私の見立ては成熟期のニーズと合致。起業家として、3年ほどでビジネスを軌道に乗せることに成功しました。

 

しかし、私には焦りが生じました。なぜなら、私1人では、業界全体に学習マインドを広げることはできないからです。すでに、2015年には近代的な賃貸経営の歴史が終焉を迎え、新たな時代になると予測していましたから、それまでになんとかしなければなりません。

 

そこで2008年に、不動産実務検定(旧大家検定)の監修・認定を行う一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)を設立し、体系的な不動産実務教育を始めることにしました。
「不動産の知識を全ての人に」という理念のもと、2015年までに全国に寺子屋をつくり、いつでも、どこでも、だれでも、不動産の実務知識が学べる場をつくると決め、活動を開始。
現在までに4000名が受講し、170名の講師が生まれ、一般の人が参加する不動産実務の講座としては、最大の教育組織となりました。
 そして、1970年から始まった近代的な賃貸経営の歴史は、45年を経て、今年2015年に1クールが終了。奇しくも、戦後70年という大きな時代の変わり目と重なることになったのです。

 

2015年以降の賃貸業界はどのようになるのか?

しかし、成熟期が終わったからといって、時限爆弾のように、1つの商品や仕組みが消えてなくなるわけではありません。
時代の過渡期というのは、混沌とした時間を経て新たな価値観に置き換わっていくものだからです。
明治維新、先の戦争もそうでした。

 

先ほど例に挙げた「たまごっち」は、2004年に「たまごっちプラス」として復活。
前回の教訓を生かし、「たまごっちプラス」のライフサイクルが終わるタイミングで、「ちびたまごっち」「でかたまごっち」と新たなライフサイクルを描ける商品を投入。見事、ブームの再燃に成功しています。

 

重要なことは、先を読み、成熟期に次のライフサイクルを描ける商品、サービス、仕組みへとうまくバトンタッチしていくことなのです。
では、次の45年間、賃貸経営はどのような時代に入るのでしょうか?
ズバリ、近代的な賃貸経営の時代は、「次世代の賃貸経営」です。

 

1970年から2015年までの時代は、賃貸経営が業界主導でシステム化された時代であり、晩年は大家さんが真の経営者であることに気づき、勉強するのが当たり前になってきました。
次のサイクルでは、導入期は2015年から2030年まで15年続きます。
この間に、大家さんが勉強し、経営者として賃貸経営に取り組むのは当たり前となり、業者主導の賃貸経営は、大家さんが完全に主権を取り戻した経営スタイルになるでしょう。

 

引き続き、管理会社という業態は残りますが、勉強不足の管理会社は取り残され、淘汰されることになります。
「定期借家契約はできない・・・」などと、自分の都合で面倒な業務を放棄するような業者や、会社のシステムに無理やり大家さんを従わせるような管理手法は、大家さん達から完全に見切られるでしょう。

 

つまり、大家さんが社長で、管理会社は取引業者の1つであるという関係性が、より明確になるわけです。
大家さんが管理会社よりも知識とノウハウを持ち、そのサポートをするという形で管理会社が存在するようになります。フリーランスで、大家さんの痒いところをかいてくれるような、きめの細かい管理サポート業務を提供する人もでてくるでしょう。

 

なぜこうなるのか?それは、人口が1億人を割り、空室が今まで以上に大問題となるからです。
他人任せのままでは、大家さんは借金まみれの破産の危機に瀕し、背に腹かえられない状況になるでしょう。
すでに築古の大家さんは、自らDIYリフォームを施し、自ら客付け営業をしなければ満室経営を維持できない時代になってきているのが何よりの証拠。この流れはますます加速します。
否が応でも、大家さんのニーズに応えていかなければ管理を外されてしまう。
そんな危機感が、業者間に蔓延してくるのです。

 

勉強会に参加し、大家さん仲間を増やすことが成功の秘訣

繰り返しますが、この導入期の流れは、一気に切り変わるわけではありません。
恐らく今後5年くらいかけて、じわじわと一般的になっていくことになるでしょう。
15年後の2030年頃から成長期へ移行しますが、その時にどのような商品やサービスがでているかはまだ分かりません。
しかし、賃貸管理は、オーナー自らコントロールすることはもはや当たり前になっているはずです。

 

あなたが今すべきことは、「すでに起こっている未来」を見て、それに向けて自分の事業を時代の流れにマッチングさせていくこと。
しかし、あなた1人の力では、すでに起こっている未来をクリアに見ることはできません。私も同じです。
だから、日々勉強し、アンテナを張り巡らすことが重要なのです。

 

私たちが主催している不動産実務検定は、不動産の実務知識を学ぶには最高の講座ですし、その課外活動としてボランティアで開催されている各地の「大家の会」などの勉強会サークルは、格好の情報交換の場になります。
J-RECが公認している勉強会サークルは全国各地に存在し、日々大家さん同士が自己研鑽し、助け合い、楽しみながら賃貸経営をしています。

 

例えば、相続税などは今後増々強化され、かなりの苦労を強いられる2代目大家さんも増えてくるでしょう。
そんな時に、知の集合体であるJ-RECの勉強会サークルは、あなたの強い味方になります。
困ったときに頼れるのは、同じ価値観を共有している「仲間」なのです。

 

2000年に私が見た「すでに起こっている未来」である2015年が、今、現実となりました。
2030年に向け、あなたをはじめ、全国の大家さんを導いていく所存です。
どうか今年もよろしくおつきあいください。

 

 

2015年のキーワード

さて、今月は不動産業界の長期ヴィジョンをお話ししましたので、直近のキーワードをお話しすることができませんでした。ですが、45年、70年周期説を解説する方が100倍重要ですからね。どうかご勘弁ください。

 

一応、平成27年度の税制大綱も発表されましたので、短期的な流れをざっとご紹介しておくと、次のような変化があります。

 

相続税増税、消費増税先送り、宅建主任者は宅建士に、国家戦略特区での旅館業法免除、820万戸の空室は益々増加、空き家対策特別措置法、中古住宅の性能表示制度見直し、重要事項説明のIT化、中古を買ってDIYの流れ、円安による建築費の高騰、訪日外国人1200万人突破、海外投資家の増加など、富裕層への出国税案、海外口座のさらなる把握、法人欠損金9年を10年に延長・・・などなど、実にさまざまな流れがあります。

 

もちろん、このような制度変更も、私たちの不動産投資戦略や賃貸経営に影響を及ぼしますので、タイミングを見て随時解説していく考えです。
いずれにしても、2015年は「勉強」と「つながり」がキーワードになります。
まだ一度も勉強会に参加していない方は、勇気を出してお近くの勉強会に顔を出してみることをオススメします。J-REC公認の勉強会でなくてもまったく構いません。
一歩を踏み出せば、あなたの将来にとって、きっとかけがえの無いご縁に出会えることでしょう。

 

私も引き続き、あなたを応援し続けます。電話相談も積極的にご活用ください。
あるときは常夏のマレーシア、スリランカなどから、あなたのご質問にお答えします。
2015年も浦田健を使い倒してくださいね。会員様だけの特権ですから(笑) ではまた。

以上は、ニュースレターのほんの一部です

 

このように、大家さんや不動産投資家を取り巻く世の中のお話やテクニック論、精神論、最新のノウハウまで、「今これが大事!」という情報を、浦田健自ら書き上げて毎月お届けします。

 

ただいま、入会金ゼロ、月会費1ヵ月分無料、最大5冊のニュースレター合冊版を進呈する入会キャンペーンを開催中です。

 

 

入会のお申込みはこちらから

 

 

お問合せはお気軽に お電話でのお問合せ:047-390-2175 お問合せフォームはこちら

365日届く!浦田健公式メールマガジン「金持ち大家さんの日めくり金言集」は購読無料

お名前
メール
 

お問い合わせ

新着情報

旬のノウハウを生で学ぶ・講演・セミナー情報 大家検定全国受講受付中 金持ち大家さんになるHP アパート売却を成功させるための勉強会 稼ぐ戸建賃貸 仲介手数料最大無料サービズ 住まいる講座