浦田健について 書籍

「金持ち大家さん」になる!アパ・マン満室経営術

「金持ち大家さん」になる!アパ・マン満室経営術

著作:浦田 健 (著), 一般財団法人日本不動産コミュニティー (監修) 金額:1,650円 出版社:日本実業出版社 商品番号:ISBN 978-4534045911 ~はじめに~

不動産は買った後のことを考えて買え!

本書と同時発刊された、 「『金持ち大家さん』になる!アパマン成功投資術」(以下「成功投資術」 )は不動産投資の本である。あなたがもし、これから大家さんをめざすなら、あえて忠告しておきたい。

「成功投資術」 を先に読んではいけない。

これから、大家さんをめざす人だけでなく、すでにアパ・マン経営を行なっている人、不動産を増やしていきたい人も、本「満室管理術」から先に読むことをお勧めしたい。なぜなら不動産は買った後のことを考えて買うのが鉄則だからである。

不動産投資は、ひと昔前のように、良い物件を買えば寝ていても儲かる投資法ではなくなった。すでに不労所得という言葉も死語になりつつある。実際、日本の住宅はすでに700万戸も余っており、空室率の全国平均は10%を超えている。さらに、今後は好景気になっても、不動産価格が極端に上昇することもないだろう。

ということは、単に不動産を購入しただけでは、あなたは絶対に「金持ち大家さん」になることはないといえるのだ。

たとえば、フルローンで地方に中古マンションを購入した人のほとんどが、入居者の募集に苦戦し、歯止めのきかない空室率の上昇に手を焼いている実態がある。収支トントンならまだしも、なかには持ち出しになってしまうケースも多い。

こうなってしまうのは、買った後に大家さんがすべきことをしていないのが原因である。

良い物件(なにをもって良い物件なのかは別にして)を買うことばかりに注目していると、あなたも同じ憂き目にあってしまう可能性は高い。

しかし、本書を先に読み、買う前に買った後のことを学んでおけば、購入後もさらに利回りは良くなるし、資産価値も上げることができるようになる。現に、私の所有する物件は、購入時より2割も収益が増え、資産価値も3割程アップした。

また、2年前に築34年の賃貸マンションを1億5千万円で購入した大阪のある大家さんは、27戸中12戸が空室だったボロ物件をリフォームし満室にした結果、半年後になんと2億6千万円余りで「売ってほしい」という投資家が現れたのだ! これは本書に書いてあることを実践した例である。

もちろん、不動産は買うまでのノウハウも重要である。しかし、たとえば駅前一等地に念願の喫茶店をオープンしても、汚い、高い、まずい、ではお客は寄りつかない。おそらく数年で店じまい、という憂き目にあうはずだ。アパ・マン経営も同じで、物件を買った後、いかに安定経営ができるのかがカギになるのである。不動産を買えるだけ買って、実は空室問題に苦労している人、入居者トラブルに悩まされている人、残るはずのお金が残 らない人は、ごまんといる。

実際にアパ・マン経営をしていると、人口減少、供給過剰、入居者の高齢化、外国人入居者の増加、母子家庭の増加、家賃滞納、入居者の死、地震リスク、老朽化、リフォーム、空室問題、税務問題などなど、ありとあらゆる障害が襲いかかってくるものなのだ。

とくにデッドクロス(黒字倒産状態)という不動産特有の税務リスクを知らなければ、残るはずのお金も残らなくなる。このデッドクロスの存在を知らない人は驚くほど多い。このような障害を避けたいと思っても、避けられないことも多い。ならば、どうすればよいか?事前に障害を予測し、具体的な対処法を準備しておくしかない。

本書によって、買った後のノウハウを身につけておけば、不動産は長きに渡り、あなたに素晴らしい富をもたらしてくれるようになるだろう。

さて、冒頭で「成功投資術」は先に読んではいけないといったが、こちらも引き続き読んでいただきたい。この2冊の本は、不動産を買うまでから買った後のことまで、私がこれまで発信してきた不動産ノウハウを1つに凝縮し、初めて体系的にまとめた本である。

この2冊の本は、一度読んで本棚に入れっぱなしにするのではなく、ボロボロになるまで何度も読み返してもらいたい。そうすれば、必ず「金持ち大家さん」のノウハウが身につき、あなたも幸せで安定した大家生活を満喫できると、私は確信している。

また、ぜひ一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の「大家検定」 (正式名:賃貸経営実務検定)にもチャレンジしてもらいたい。本書は完全対策本とまではいかないが、「大家検定2級」試験の約6割程度の内容に対応している。本当はわかっているつもりになっていて、まったく理解していないことも多い。せっかく学んだノウハウも使えなければ意味がない。その点、大家検定は実力をはかる良いバロメータになると思うし、もしあなたが業界関係者であれば、この上ないスキルアップの 手段になるはずだ。

本書によって、不動産に関わるすべての人々が幸せになること??それが私の願いである。


2009年7月 浦田 健  

※本書の内容は2009年7月1日現在の法令等にもとづいています。

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