コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸事例

挑戦する戸建賃貸

■資金計画

本体価格
1,940万円
諸経費
1,560万円
合計
3,500万円

■収支計画

年間家賃
約336万円（約28万円×12ヶ月）
表面利回り
9.6%

建設地は渋谷駅から東急東横線で約７分の学芸大学駅から徒歩１１分の距離で、目黒区民の憩いの場になっている碑文谷公園が近くにあり、賃貸住宅の立地としては好条件です。

目黒区の人口は約28万人で、世帯数は約15万世帯、住みたい街ランキングでは、いつも上位に入り、緑も多く住みやすい街という印象です。

そして高級住宅街のイメージがあり、芸能人も多く住むといった特殊な地域性も考慮した計画が必要と考えました。

そこで今回のテーマである「挑戦する戸建賃貸」は、クライアント様とともに企画のプロセスを大事にしながらコンサルティングを進めていきました。

クライアント様は当社に相談する前に、大手ハウスメーカーを始め複数の建設会社から提案を受けていらっしゃいました。立地も良いので事業収支は一見すると特に問題のない状況でしたが、各社の企画や提案内容が違い過ぎて判断できなくなってしまったことから、当社にコンサルティングの相談がありました。

そこで他社との比較検討資料を作成したところ、事業収支計画において大きな落とし穴がみつかりました。このことが判断を難しくさせていたと言っても過言ではありません。その落とし穴について紐解き、理解してもらうことからコンサルティングはスタートしました。

また、前面道路も狭く道路との高低差があり、高度斜線制限も厳しい計画地でしたので、色々な選択肢から可能性を探る作業が必要でした。当社でも戸建賃貸とアパートとの比較及び１戸と２戸と４戸の選択肢を一つずつ分析していきました。

コンサルタントの仕事は、クライアント様が判断するための材料を複数案提示することです。その中で当社は調査後の分析と所見から企画案を提案し、それぞれの事業シミュレーションを検討することで、進めていくためのベクトルをお互い共有することができました。

賃貸需要としては好立地ですが、道路と敷地の高低差が約1.5ｍあり、第1種高度地区なので高さの制限も厳しい地域です。また地区計画により外観の色彩についても制限されるという敷地で、建物概要としては、約33坪の土地に2階建ての戸建賃貸を1戸建築しました。

検討案としては、シングル系の場合は広めの専有面積で４戸、ファミリー系の場合はビルトインガレージがある２戸、戸建賃貸の場合は周辺の賃料の上限を確認して専有面積が広い１戸を検討した中で、将来のライフプランも考慮に入れ戸建賃貸を選択して頂きました。


所在地	東京都目黒区碑文谷	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階建	金融機関	日本政策金融公庫
敷地面積	109.66m2	設備等	追炊付ユニットバス浴室乾燥機ウォシュレットトイレシステムキッチンシャンプードレッサーカラーＴＶインターフォン防犯シャッターペア・防犯ガラスマルチメディアコンセント照明
延床面積	99.78m2
総戸数	1棟1戸
建築年月	平成31年1月
総予算	約3,500万円（設計・外構工事費込）
表面利回り	9.6％

最寄り駅は東急東横線の学芸大学駅で駅から徒歩11分。池がありボートに乗れる碑文谷公園の脇を抜けた、閑静な住宅街に位置します。

専有面積は99.7平方メートル（30.18坪）の3LDKの間取りで、当社が企画した戸建賃貸の中でも一番広い専有面積を有し、分譲住宅にも負けない仕様の「挑戦する戸建賃貸住宅」です。

挑戦する戸建賃貸の理由は下記のとおりです。

①専有面積の上限に挑戦する。
目黒区碑文谷に住みたいニーズをターゲットにした広い専有面積で計画した。一般的に弊社が企画する戸建賃貸の専有面積は１６坪～２０坪のところ今回は３０坪で計画しています。

②賃料相場に挑戦する。
事業収支としては賃料相場25万円で設定して判断していますが、競合する物件がないことから28万円の賃料で募集しています。内見解禁日2日で6件の入居お申込みを頂きました。

③室内環境に挑戦する。
ＦＦＣクロス（免疫クロス）を採用してアレルギーフリーの室内環境にし、入居募集のアピールポイントにする。

④軟弱地盤に挑戦する。
地盤調査結果によると杭が必要。ＲＥＳ―Ｐ工法で擁壁も含めて低コストで地盤補強を施工する。　

⑤道路との高低差に挑戦する。
建物を深基礎にして擁壁を兼ねる。駐車スペースも確保でき、コストも抑える効果がある。　

当初懸念していた事業収支においても、クライアント様が「納得」の好条件を提示できました！

また協力頂いたのは、今回パートナーとなる専門家集団のチームです。設計や施工関係者を始め関わる人全てが、今までにない「挑戦する戸建賃貸住宅」を創っていこう！と取り組んだことで産み出された賃貸住宅です。

この土地に住宅を建てるにあたり、一番気にしたのは住宅の耐震性でした。現在の土地が道路面より高いので地盤が弱いと思っておりました。予想通り地盤の改良が必要になりましたが、単管を138本打ち込むＲＥＳ―Ｐ工法で提案してもらい予算内で地盤補強をしてもらいました。

室内は玄関入口が吹き抜けになっており部屋全体の天井がすごく高く感じられ、ゆったりとした空間になっています。床は傷に強い建材を使ってメンテナンスのことも考えてもらいました。２０帖近いＬＤＫは広々としており、キッチン周りはとても使いやすく感じられました。階段の勾配も緩やかで、手摺も使い勝手が良いです。

２階は洋室が３室ありますが、独立性を確保しながらも日当たりがとても良く、完成時の真冬でも太陽が差し込んでいて明るく健康的な室内です。また免疫クロスはシックハウス症候群に対しても効果があると確信しています。設備関係も分譲住宅以上の品質に感じられ大満足です。