コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回の計画地は、もともと畑として使われていた土地の一部。 約830平米もの広大な土地のため、まともに建設してしまうと開発申請の手続きが必要になり、余分なコストがかかってしまいます。

 

 

その結果、事業として成り立ちにくくなります。 そこで今回は、広大な土地を500平米以下の開発申請不要な土地に分割しました。また、エリアの「ある特殊事情」のため、単なる戸建を配置するだけでは事業として成り立ちませんでした。そこで今回は、戸建賃貸を複数棟繋げた、タウンハウスを企画したのです。

 

特殊な配置には理由がある！

このような配置プランになった理由はいろいろあるのですが、このエリアの最低敷地面積は125平米以上のため、1区画1戸では敷地がムダに広すぎる非効率な戸建になってしまいます。

 

敷地が広くてもエリア的に家賃には反映しにくいため、1棟2から3戸にすることで1戸の家賃を安価にし、さらに敷地を有効に使い切りました。

 

また大きめの賃貸アパート・マンションを建ててしまうと、売却するときには、利回りから逆算された価格でしか、売却しにくくなってしまいます。ところが、1棟2から3戸の戸建賃貸なら住宅ローンも可能なため、エンドユーザーへ市場価格で売却することが可能です。

 

さらに将来の資産状況に合わせて必要な分だけ売却することも可能になります。

 

今回の企画で大事にしたポイント

共有スペースは大胆に！→　各棟大型専用ポーチを設けて、ゆとりある空間を演出！

 

「せっかく新築住宅を建てるのだから、容積率を目一杯使いたい。」という考えを捨てる。
→　将来の資産状況に応じて、バラ売り可能な企画を練る。

 

独創的なデザイン！→　屋根・外壁に赤色を使用。特殊な屋根の形で、個性的に！

 

癒しの空間を取り入れる！→　各戸大型ウッドデッキ・専用庭を完備。

 

 

所在地	埼玉県富士見市	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	JA
敷地面積	828.89m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	397.08m2
総戸数	３棟７戸
建築年月	平成２６年７月
総予算	約８，３０３万円賃貸棟のみ（設計・外構工事費込）
表面利回り	１３．８％

ライバルは、建売住宅！

このエリアは畑が多く残っており、都心までの距離を考えると将来はまだまだ開発されることが予想されます。しかも数年前に、「市街化調整区域」→「市街化区域」に変更になったばかりという「特殊事情」で、近隣も建築ラッシュ！

 

特に顕著にみられるのは、建売住宅の販売です。半径5キロ以内だけでも約70棟が売出し中、しかも価格は3000万円台前後がほとんど…。住宅ローンを仮に「借入3000万円･期間35年･金利2％」で借りた場合 、月々の支払は、なんと9万9378円！

 

そこで考えたのは、家賃10万円/月を下回る戸建賃貸を採算が合う予算内で造ること！さらに、圧倒的な外観デザインで見学者を一目で魅了することを考えました。

 

 

 

 

コストを意識しながらも視覚にうったえる外観デザインや、賃貸はもちろん建売住宅も含め、競争が激化しそうなエリアということもあり、いつも以上にコストをかけない多彩なアイデアを詰め込みました。

 

独創的な建物構造！ 緻密な配置設計！

 

建物全体を赤色で統一し、一体感を演出して独自性を引き出す！

将来売却を見越した、無駄のない区画割！等々、

 

改めて賃貸住宅の企画の大事さについて、考えさせられる計画になりました。