コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回は、構想3年。実現までに、じっくり時間をかけた企画となっております。

しかし、なぜここまで時間がかかってしまったのか？

 

それは

・相続人同士の意思疎通不足
・初の賃貸経営であったこと
・将来の相続を想定した分割プラン

というような問題があったためです。

 

おそらく、これらの項目に心当たりがある方も多いのではないでしょうか。
ではどのようにこれらの問題点を解決し、建築まで漕ぎ着けたのか？

 

相続人の気持ちが一つになることの大切さ！

賃貸経営は、家族の理解がなければ成り立ちにくく、特に相続人同士の意見がバラバラでは、建築することも不可能です。

 

特に今回は、相続人同士の考えの違いや、将来を見据えたプランなどがバラバラで、一時は建築するのも不可能ではないかと、思われたほどです。

 

 

ではどのようにして解決したのか？

 

今回の敷地は、約340m2。しかし世田谷区の最低敷地面積要件が70m2以上のため、四分割が限界です。

 

しかし土地の形状上、三分割が限界でした。それ以上、区割りをしようとすると、どうしても歪な地形になってしまい、現実的に不可能だったのです。

 

そこで考えたのは、下図のように三区画中、二区画に建築し、残りの区画を駐車場専用地とするプランです。

 

しかし、この区画に行きつくまでには膨大な時間と検証（参考１・２）が必要でした。

 

 

というのは、相続人の中でも、将来居住を考えている方と、売却を考えている方に分かれていたためです。まずはお互いにとって平等なプランにする必要がありました。

 

また二次相続時や来年以降の相続税改正を見据え、もしもの場合に売却する可能性も考えた計画が必要だったのです。

 

先代が大切にしてきた樹木を残す！

分割図が固まると、次は建物の配置です。今回は、相続後を見据えており、さらに居住することも考えていました。

 

そこで考えたことは

• 敷地を目一杯活用した一棟マンション・アパートは建てない！
• 将来、居住可能な間取りにすること！
• 売却も考え、エンドユーザーへ売却しやすい建物にすること！

 

このような理由から、必然的に戸建賃貸へ行きつきました。

 

しかし、戸建賃貸でもどのような戸建賃貸を造るのか？

 

 

参考3のような計画も提案しましたが、最終的に行き着いたのは、ゆとりをもたせる計画。つまりオーナー様は、利益ではなく先代が大切にしてきた樹木を残す計画を選択されたのです。 その結果生み出されたのが、世田谷区にありながら、何とも贅沢に庭が広い【和モダン戸建賃貸】が完成したのです。それは、居住や売却も考え、試行錯誤の結果生み出された賜物でした。

 

 

所在地	東京世田谷区上北沢	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階建	金融機関	商工中金
敷地面積	312m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場  照明
延床面積	165m2
総戸数	2棟
建築年月	平成２６年５月
総予算	約３，６８０万円 （解体・設計・外構・造成工事費込）
表面利回り	14.3％

 

 

今回は居住と売却、両極端の考えを取り入れるため、いつも以上にコストをかけない多彩なアイデアを詰め込んでいます。

 

具体的には、

 

• 日本庭園を生かした、和モダン外装。黒・グレーで全体を統一！
• 床はチャコールグレー仕上げに統一し、庭からの広がりを強調！

 

 

といったものです。

多数のアイデアを取り入れることで、将来住居も考えた戸建賃貸が完成しました。