コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回の計画地は、JR京浜東北線「鶴見」駅からバス便という立地。

 

お世辞にも立地が良いとはとても言えません。むしろ、賃貸物件にとっては悪立地といっても過言ではありません。

 

家賃４万円ＵＰでも住みたい！？

入居募集では、想像もしていなかったような反響が起こってきました。

 

「今建築中の建物、分譲ですか？賃貸ですか？賃貸なら、住みたいんですけど」

 

目の前のアパートに住んでいる方からの住みかえ希望お問い合わせが入ったのです。話を詳しく聞いてみると、

 

「家族が増えて今の部屋が手狭になってきました。子供が3人にもなったので、家族5人でもゆとりをもって生活できるような物件をちょうど探そうと思っていたところでした。条件をお聞きするに、今の私たちにぴったりのお部屋だと思いますので、引越しを考えたいのですが、いつから住めますか？」

 

とのこと。

 

今の家賃がどれぐらいかを聞いてみると、驚くことに、今回の企画物件より4万円以上も差があったのです。もちろん、お部屋が広くなるので家賃が高くなるのは事実です。しかし、4万円もの家賃アップでも住みたいと感じていただけることそれ自体に、私もクライアントも喜びを隠せませんでした。

 

北寺尾貸家

もともと計画地には、クライアント様の実家と、小さな老朽化したアパートが建っていました。

 

「誰も住まなくなってしまった実家と、地震がきたら今にもつぶれてしまいそうなアパートを何とかしたい！」

 

というのがクライアント様が土地活用を考え始めたきっかけです。案としては、戸建とアパートを建て壊すのではなく、リフォームして賃貸に出す、という方法も考えられました

 

しかしながら、まず、ご実家は賃貸に出すにはあまりにも広すぎたのです。

 

また、アパートは、せいぜいキレイな単身者用の部屋にリフォームできる程度で、とても長期満室になるようなものにはできそうもありません。建て替えるにしても、周りの賃貸アパートを見回すと空き部屋ばかりが目立ちます。それもそのはず、単身者から選ばれるような立地ではないのです。

 

周りは閑静な住宅街で、持ち家などがしっくりくるような住環境。そんな中でありきたりな単身者用の賃貸アパートを建ててもうまくいくはずがありません。

 

もちろん、それでもさすがに新築当初は満室にもなるでしょう。しかし、「アパートでは、満室が長期間継続するというイメージがまったくわかなかった」とクライアントはおっしゃいます。

 

そこで、

 

• 敷地一杯に狭い部屋を作るのではなく、ゆとりある間取にすること。
• 収入規模を大きくするのではなく、長期入居・満室の維持を重視する。
• 駐車スペースを完備して、車通勤層をターゲットにする。
• ペットや庭、のびのびとした子育て環境をウリにする。

 

を突き詰めて考えていったところ、戸建賃貸に落ち着いたのでした。

 

確かに、敷地一杯にアパートを建てるよりも収入規模は小さくなりました。しかしながら、アパートの1Fが避けられることを考えると、結果的に効率がよく、低リスクで早期に資金回収ができるプランになったのです。

 

 

所在地	神奈川県横浜市鶴見区北寺尾	金利条件	約１．５％（期間１５年・全期間固定金利）
構造	木造／地上2階建	金融機関	地方銀行
敷地面積	295.24m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 シャンプードレッサー システムキッチン（2.1ｍサイズ） 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場  照明
延床面積	214.37m2
総戸数	２棟３戸
建築年月	平成２５年１１月
総予算	約４０００万円 （解体・設計・外構・造成工事費込）
表面利回り	１３．０７%

将来の売却の可能性も考えた！？

計画地には、独立した戸建が１棟と２戸のテラスハウスが建っています。本当は、将来的な売却の可能性も考え、完全に独立した戸建を３棟建てたいところでした。

 

ところが、１棟あたり最低１００m2の土地が必要という条件があったため、やむなく２棟の建物に分けた次第です。

 

 

ただ、ぱっと見た感じでは、まるで独立した戸建が建っているかのように錯覚してもらえるようなプランを考えました。

 

実際、入居募集では、ご見学された方は、みなさん、「実質戸建だね。」とおっしゃってくれました。また、建物と建物を接続する部分は収納になっているため、「戸建よりも、こちらのテラスハウスの方に住みたい！」とおっしゃっていただける方もいらっしゃいました。

 

 

建築にいたるまでにはそれなりに苦労がありました。まず、老朽化したアパートには、入居者さんがいらっしゃったので、その立ち退きからスタートしなければなりませんでした。

 

まずは、建物を立て壊す旨を伝え、それから、解約の内容証明郵便、電話、訪問と立ち退きのセオリー通りのステップを踏んで進めました。

 

結果、3ヶ月とはいきませんでしたが、4ヶ月で立ち退き完了。立ち退きには6ヶ月かかるとも言われていますので、上々の出来と言えるでしょう。また、立ち退きに要したお金は１世帯あたり、賃料の３か月分。さらに、うち、１世帯はなぜか夜逃げしてしまったので、費用0という優秀な結果で立ち退きが完了してしまいました。

 

アパート投資関連の本もいくつか読みましたが、駅からバス利用の住宅街でしたし、従来建っていたアパートでも、空き室があったので、アパートは後が大変だと感じていました

 

また、建物が古くなると、家賃が下がり住人の経済レベルも下がる事を実感してきました。しかし、戸建賃貸は、１０万円を超える家賃になりますが、それに見合った住人に利用してもらえるのではと思えたことが、この企画の決め手でした。

 

今回の計画の推進役は、ＦＰコミュニケーションズさんでした。具体的な建築事例の見学や計画での疑問や不安を即座に回答してくださり、相談できたことで自分の行動・考えに自信が持てました。

 

計画図面を持って地元の不動産屋に意見を聞いて回る事も、もしＦＰコミュニケーションズさんに相談できなかったら躊躇していたと思います。

 

家屋内の配置計画では、何度も見直しを要望しその都度対応くださりありがとうございました。

 

金融機関への対応でも、ややこしい事情がありましたが筋道を作ってくださりありがたかったです。

 

建築工事では、以前見学会でご説明いただいた工事監督 に担当いただくことができ安心してお任せすることができました。設備や内装品を決める工程でも、工務店さんやＦＰコミュニケーションズさんに幾度も打ち合わせの機会を作っていただき、ありがとうございました。

 

入居募集でも、すっかりＦＰコミュニケーションズさんにお任せでしたが、建物完成前に満室になり、本当にありがとうございました。