コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回の計画地は、江戸川区西葛西。東京メトロ東西線「西葛西駅」徒歩10分という人気路線沿線にあり、江戸川区自然動物園まで徒歩2分、荒川河川敷まで徒歩4分の立地です。

 

さらに、自宅併用賃貸住宅でありながら、自宅部分と賃貸部分が住み分けられた住空間を保つための様々な工夫を、コストを抑えながら施しました。物件コンセプトと建築概要では、そのアイデアを具体的にお伝えします。

 

稼ぐ家は「子供の将来」を考えるところから始まった。

今回のクライアントであるNオーナーの意思は当社に相談する前から決まっていました。

 

「西葛西に戸建を建てる！」と。

 

西葛西駅前エリアには、都内でも非常に人気の高い中学校があります。その学校は進学実績が非常に高いことで知られています。例年都立上位校や難関私立校などへ進学があり、子供をわざわざこの学校に通わせるために、移り住んでくるご家庭もあるほどです。

 

子を持つ親であれば誰もが子供の将来を考えるものです。

 

そんなNオーナーは心の中で「学区内で持ち家を持つ」と決心を固めていたのです。

 

また、Nオーナーは大のバイク好きでハーレーダビッドソンを所有。それに乗ってツーリングをするのが趣味だといいます。

 

しかし、そんなNオーナーには1つの悩みがありました。それはバイク置場の賃料が高く、そして置場が現在の自宅から遠い、という点。Nオーナーは「持ち家ならこんな悩みもなくなるんだよなぁ」といつも考えていたと言います。

 

これらから必然的探すべき土地の条件が定まります。

 

●入学希望の中学校学区内であること。
●バイク保管場所も兼ねた自宅を建築出来る土地の広さを確保すること。

 

このように探すエリアが狭く、広さも決まっているという極めて厳しい条件での土地探しが始まりました。

 

しかし、どうすれば実現できるのか…。

 

そこでNオーナーが、始めた行動は
『学区内のすべての不動産業者に土地情報を聞きまくる』ことです。単純なことのように聞こえますが、どこの誰かも分からない人間にかまってくれる不動産会社などはありません。

 

そこで当社が持つ「土地情報を得られやすくするノウハウ」をお伝えいたしました。

 

その結果、徐々に情報がNオーナーに集まるようになり、ついに念願の中学校学区内で、希少価値が高い土地の情報を得る事が出来たのです。

 

コストを意識しながらも視覚にうったえる外観デザイン

今回はアプローチがなく、玄関ドアが直接歩道に面しています。そのため外構には極力お金をかけていません。そこで、外壁デザインには、いつも以上に多彩なアイデアを詰め込みました。

 

具体的には、

 

●玄関ドアを、少しグレードアップする事で、高級感を演出。
●賃貸、住宅部分のサイディング・玄関ドアの色・素材を全く違ったものに変える事で、２つの住空間を存在させる。
●立体的に外壁をデザインする事で、個性を引き出す。

 

　

所在地	東京都江戸川区西葛西2丁目	金利条件	非公開
構造	木造造／地上2階建	金融機関	非公開
敷地面積	101.69m2	設備等	トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 エアコン 照明 カーテンレール ロフト　 中庭
建築面積	65.34m2
延床面積	119.62m2（ロフト面積は含みません。）
総戸数	1棟2戸
建築年月	平成25年4月
総合予算	非公開
利回り	非公開

出口も考えた企画！周りは高層マンション。そこで生み出した考えとは？

ようやく見つけた土地でしたが、3方向を高層マンションに囲まれており、日中の日当たりはほとんど望めません。
しかし、希望学区内という希少エリアでは、これ以上の条件の土地はありませんでした。

 

そこでNオーナーの希望を満たしたこの土地で、日照の問題をカバーし、更にこの土地を生かすことが出来ないかを考えました。そこで浮かんだのが、次の5つのアイデアでした。

 

癒しの空間を取り入れる！

→　中庭を取り入れる事で、光と風が流れる空間に変身！さらに、洗濯干しの空間としても活用。これで周りの高層マンションからも見られない！

2つの外観デザイン！

→　サイディングを変える事で、賃貸と自宅を明確に区分け。                                                              

室内から圧迫感をなくす！

→　2階の居室にロフトを完備！天井を目一杯使い切る事で、開放感を演出！                  

趣味の空間を取り入れる！

→　住宅部分に、Nオーナーが生きがいを感じられる空間として、バイクの整備・保管スペースを確保。

「せっかく新築住宅を建てるのだから、容積率を目一杯使いたい。」という考えを捨てる。

→　建蔽率60%、容積率400%の場所に、あえて2階建てを建築。なるべく建築コストを抑える事で、まずは借入限度額内で希少立地を確保。お子様が巣立った後は、高層アパートに建て替え予定。

 

●「稼ぐ家」という決断

 

もちろん持ち家なので、土地に対して目一杯の自宅を建築するという選択肢もありました。しかしNオーナーは賃貸併用住宅である「稼ぐ家」。を建てることを決めます。

 

理由は明確でした。
「将来に不安があるこのご時世に、一人で住宅ローンを抱えるのに不安がある。またライフステージに応じて柔軟に住み替えが可能と聞けば賃貸併用住宅を選択しない手はない」

 

●気になる支払と収支の関係は？

 

賃貸部分では家賃10万円を想定しています。その一方で住宅ローンの返済額は月に19万円です。住宅ローンの返済から家賃収入を差し引くと、月々9万円の支払いで希望学区内の希少な場所でマイホームが手に入る計算になります。さらに今回の融資は、土地建物を含めたフルローンです。