コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例
家族が健康になる「美モダン３階建て賃貸住宅」
■資金計画
本体価格2,844万円
諸経費
955万円
合計
3,799万円
■収支計画
年間家賃
約388万円
表面利回り
10.21%
- アバンテ24
建設地は東京メトロ有楽町線・副都心線の小竹向原駅から徒歩3分と至近で、池袋から急行で4分とアクセスも良くて閑静な住宅街という環境であり、賃貸住宅の立地としては好条件です。
板橋区の人口は約55万人で、世帯数は約29万世帯、緑も多く住みやすい街という印象です。そういったロケーションを活かした計画をする為にも、現地調査とデータ分析は重要です。
今回も各種調査内容を報告書としてまとめ、クライアント様とともに、プロセスを大事にしながら企画コンサルティングを進めていきました。
検討案を複数用意し、どれがベターかを考える！
クライアント様は以前に、大手ハウスメーカーで賃貸住宅を建築しております。
入居率も高いので特に問題はない状況でしたが、その隣にある今回の敷地については大手ハウスメーカーが企画する建物では事業収支が見込めないとの思いから、弊社にコンサルティングの相談がありました。
間口も狭く高度斜線制限も厳しい計画地でしたので、色々な選択肢から可能性を探る作業が必要でした。戸建賃貸、長屋建賃貸、２階建て、３階建てという選択肢から、一つずつ検討していきました。
コンサルタントの仕事はクライアント様が判断するための材料を、複数案提示することです。その中で弊社は調査後の分析と所見から企画案を提案し、それぞれの事業シミュレーションを検討することで、お互い進めていくためのベクトルを共有することができました。
「戸建or長屋」と「２階or３階」ベストアンサーは！
検討段階では最寄り駅から近く、更に小学校は至近であるという周辺の環境と、隣にある既存アパートの間取りと重複しないようにするために、ファミリー系で企画するという方向性はクライアント様と早々に共有できました。
また計画地が狭小地なので、最大限のボリュームを求めることからスタートしました。その際に立ちはだかったのは第2種高度地区という斜線制限です。
プランＡ案として２階建て戸建賃貸の計画と、プランＢ案として２階建ての長屋建賃貸案を計画して、事業収支計画書を作成したものの、コンサルタントとしては、とてもお勧めできない内容でした。
このままではクライアント様の期待に応えることができないと思い、もう一つの案を検討しました。それが「３階建て長屋賃貸住宅」です。ただしそれは高度斜線をどうやって克服するか？がテーマでした。
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| 所在地 | 東京都板橋区 | 金利条件 | 非公開 |
|---|---|---|---|
| 構造 |
木造／地上3階建 |
金融機関 |
商工中金 |
| 敷地面積 | 97.54m2 | 設備等 |
追炊付ユニットバス |
| 延床面積 | 157.01m2 | ||
| 総戸数 | 1棟2戸 | ||
| 建築年月 | 平成29年6月 | ||
| 総予算 |
約3,799万円 |
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| 表面利回り |
10.11％ |
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複数のＵＳＰとオンリーワンの戸建賃貸を目指す！
最寄り駅から近く、閑静な住宅街で賃貸住宅としては好立地ですが、南側道路で間口が約7.4ｍで奥行が約13ｍという敷地で、第2種高度地区の為、高さの制限が厳しい地域です。
計画概要としては約30坪弱の土地に、3階建ての賃貸住宅を建築しました。専有面積が78.5m2（23.74坪）の3LDKの間取りが、2戸並びとなっているテラスハウスであり、分譲住宅にも負けない仕様の木造3階建て賃貸住宅です。
今回もUSPとして家族が健康になる仕掛けをしておりますが、壁紙を加工することによって、「アレルギーフリー」の室内空間にしています。
コンセプトは家族が健康になる「美モダン３階建て賃貸住宅」です！
また今回の賃貸住宅の外観は、モノトーンを基調としたモダンな配色。その外壁には秘密があります。新工法採用でさらにスッキリ美しい仕上がりとなり、外壁材は新四辺合じゃくり工法で継ぎ目が目立ちません。
コーナー部の役物がないことで、コーキングは窓周りと換気まわりのみとなり、結果として通常のメーカー保証期間よりも長期間となり、メンテナンスも楽になりました。
今回の計画地は東京都板橋区ですが、土地の所有者は静岡県在住、依頼主となる保証人予定のご子息様は千葉県在住と、当初からエリアの問題が懸念事項でした。
そして土地には借入予定額以上の抵当権が設定されており、融資の難題は事業の行く末を阻む可能性もありました。
解けないパズルを解いた鍵は全国をエリアとする政府系金融機関を利用したことと、既存の借換え物件との抱き合わせで審査依頼をしたことです。
当初懸念していた融資においても、クライアント様が「納得」の好条件を獲得できました！
また協力頂いたのは、今回パートナーとなる専門家集団のチームです。設計や施工関係者を始め関わる人全てが、今までにない３階建て賃貸住宅を創っていこう！と取り組んだことで産み出された賃貸住宅です。
家族全員、外観にまず興奮！内覧して大興奮！！
コンサルタントはクライアントの身になり、全身全霊で尽力して下さいました。プロセスは確かに長かったですが、最初のコンセプトなど、時間をかけるべきところに集中していました。
狭小地の難しい案件だったと思いますが、面談を重ねる度に内容がブラッシュアップされて行きました。
長屋の3階が建つといいなぁ・・・とぼんやり思っていたのですが、法令の関係で難しいだろう・・・と思っていたら、魔法の様な立面図・パースが出てきて、プロの奥深さを体感しました。
事業性も十二分に加味されており、今後は安心・期待が膨らんでいます。今回は、別件のアパートローンの借換と言う事案もあり、ＦＰＣ様に総合的にご助力いただきました。
オーナー、コンサルタント様、施工業者様、そして将来お住まいいただく借り主様・・・全員が本当にＷｉｎＷｉｎの関係になれる、そんな素敵な事案に仕上がったと確信しています。
メガ大家さんではない私共にとっては、不動産の扱いはそう数あることではありません。ただ幸せだったのは、数少ない経験の中でも、このような大当たりを引いた・・・ここに自分の凄さを感じています（笑）
本当に感謝しております。ありがとうございました。