コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回の計画地は、駅前の一等地。一般的な一等地であれば、どんな物件でも賃貸経営は成功するかもしれません。しかし、今回の計画地は、都心まで電車で１時間かかる郊外。土地活用を考える地主さんにとっては、大きなハンデとなります。

 

そこで、このハンデを克服する方法として、今回企画した｢ヴィラージュ大和田」が考え出されました。

 

駅前立地につきマンション向きの土地でしたが・・・

今回の計画地は、駅徒歩２分の近隣商業地域であり、容積率が300％もあります。そこで当初、オーナーさんは、計画についてＡ社に相談しました。Ａ社は容積率を最大限消化するプランを提示、なんと、総事業費５億円の店舗付のＲＣマンションを提案してきました。

 

しかし、計画地の近くに完成予定だった改札口の増設計画が中止になりました。その結果、計画地の近くを通る人の流れが期待できなくなってしまいました。

 

また、Ａ社のプランは、総事業費があまりにも巨額。単にＡ社が建物を建築したいがための提案ではないか？とオーナーは不信感を感じていたのです。

 

新築の賃貸物件は、建築費の約４０％で評価されます。その分の建築費を全額ローンでまかなえば、資産を圧縮できるので、相続税の負担も少なくなるというわけです。

 

しかし、A社の提案内容は、今回の計画地に５億円の１Rマンションを建築するというものでした。なんと！部屋の戸数は、全部で５０戸です。

 

オーナーは、A社のプランは、地域特性を無視した１人よがりの企画であり、単にA社がマンションを売りたいがための提案ではないか？と怒りさえ感じていました。

 

そんな状況の中で、当社はオーナーと一緒になって、容積率300％にとらわれず、地域の特性も十分に考慮した土地活用をすることになったのです。

 

ヴィラージュ大和田

 

ヴィラージュ大和田の敷地面積は、６３６平米（約１９２坪）。この敷地に木造２階建の連棟式の戸建賃貸４棟１０戸が建っています。１戸を除きそれ以外のすべての物件１棟ごとに、専用駐車場が１台ずつ用意されています。 ちなみに、連棟式というと建物の片側全体が他の棟と接している物件を想像するかもしれませんね。しかし、今回は、ベランダの部分だけを他の棟と接続することで連棟に見えない工夫がしてあります。

 

企画された連棟式戸建賃貸の間取りは１DK、２DK、２LDKです。このような工夫の結果、入居希望者に普通の賃貸にはない特徴が喜ばれて、完成前から８割の部屋に申込が入るほどの人気物件となりました。

 

さらに、構造には賃貸住宅では一般的な在来工法ではく、パネル工法を採用しました。このパネル工法は、在来工法と比べ結露の発生頻度を抑えられるメリットがあります。

 

外観は落ち着いた雰囲気。

浴室にも窓があります。

２階のベランダだけで建物が接しています。

　

所在地	千葉県八千代市	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	非公開
敷地面積	636m2	設備等	1216ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 プロパンガス エアコン　照明　カーテンレール
建築面積	570.31m2
総戸数	10戸4棟
建築年月	平成24年3月
総合予算	非公開
利回り	非公開

地域の特性にあわせた戸建！

企画で一番重要になるのは、ずばり「調査」です。

 

そこで、今回、地域の特性にあわせた物件を企画するために、
６０時間以上の時間をかけて以下のポイントを調査しました。

 

・このエリアでは、どんな賃貸物件が人気なのか？

 

・どんな間取りなら住んでみたいのか？

 

・どの程度の家賃なら入居したいのか？

 

また、周辺の不動産業者20社に人気物件などのヒアリングを実施。

 

この結果、このエリアでは、ファミリータイプの７万円台後半の家賃を
想定した賃貸物件がベストだとわかりました。

 

ターゲットとして見えてきたのは、共働きでご主人様が都心方面、奥様が成田空港関係に勤務。そして、２～３名のファミリー層でした。また、想定家賃は、近隣相場を考えると月９万円では高すぎます。そこで、家賃を９万円以下に抑えた物件を企画することになったのです。

 

ただし、RCマンションでは総事業費が高くなり、利回りも低くなります。
そこで、今回は、コンパクトな連棟式の戸建賃貸を考えました。

 

計画地は、敷地全体で636m2 もの広さです。容積率を最大限消化する場合には、ワンルームで５０戸以上の大規模計画となってしまいます。この場合、空室が増大した場合の借入金返済への不安は非常に大きくなるでしょう。

 

そこで、あえて規模を小さくし、地域と調和のとれた企画を検討することにしたのです。最初に考えたのは、近隣物件と差別化できる「戸建賃貸」。しかし、ある大きな問題が企画の前に立ちふさがりました。その問題とは、この地域では、建物の最低敷地面積の制限が厳しく、建物は１棟当たり150m2以上の敷地が必要だったのです。 そのため、この敷地に戸建賃貸を建てるなら延床面積100m2 以上の大きな戸建となり、家賃も10万円以上となってしまいます。

 

しかし、このエリアでは10万円以上の物件はほとんどなく、入居希望者をみつけられそうにありませんでした。安全な想定家賃の水準は７万後半から８万円台。となると、延床面積５０～６０m2 の戸建が妥当です。

 

しかし、６０m2 の戸建を敷地に１棟建てただけでは土地が余ってしまいます。
そこで、連棟式の戸建賃貸にして、１棟当たりの敷地面積をクリアすることにしたのです。

 

連棟式の戸建による容積率の消化は半分以下ですが、オーナー様が期待する以上の収益を上げられる見込みとなっています。