コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回の計画地は、Ｓオーナーの600m2の敷地です。都心の高い家賃を期待できるエリアなら、どんな物件でも安定的に収益を上げられるかもしれません。しかし、今回の計画地は、都心まで電車で１時間かかる郊外です。

 

この条件は、Ｓオーナーにとって大きなハンデでした。そこで、このハンデを克服する方法として、今回企画した｢アバンテ大和田」が考え出されました。

 

相続税対策が必要でした。

Sオーナーは郊外の立地のハンデだけでなく、相続税対策についても悩んでいました。

 

基本的に、相続税対策には、３つの対策が必要です。それは、納税資金対策、資産圧縮対策、分割対策です。Sオーナーの場合は、複数の土地の分割については考えがまとまっていましたが、それ以外の納税資金、資産圧縮については具体的にどうしたらいいのか？悩まれていらっしゃいました。

 

そこで当初、Sオーナーは、相続税関連の本を何冊も出版している著名なA社に相談しました。すると、A社はセオリー通り、賃貸物件の建築による相続税対策を提案してきました。

 

新築の賃貸物件は、建築費の約４０％で評価されます。その分の建築費を全額ローンでまかなえば、資産を圧縮できるので、相続税の負担も少なくなるというわけです。

 

しかし、A社の提案内容は、今回の計画地に５億円の１Rマンションを建築するというものでした。なんと！部屋の戸数は、全部で５０戸です。

 

オーナーは、A社のプランは、地域特性を無視した１人よがりの企画であり、単にA社がマンションを売りたいがための提案ではないか？と怒りさえ感じていました。

 

そんな状況の中、当社はオーナーと一緒になって、資産圧縮対策だけにとらわれず、地域の特性も十分に考慮した土地活用をすることになったのです。

 

アバンテ大和田

 

アバンテ大和田の敷地面積は、約６０９m2（約１８４坪）。この敷地に木造２階建の戸建賃貸１０が建っています。 すべての物件１棟ごとに、専用駐車場が１台ずつ用意されています。

 

ちなみに、企画された戸建の間取りは１LDKと２DKです。また、２Fには最大高さ3.8mもある吹き抜け天井を採用しました。この結果、入居希望者に普通の戸建にはない広々とした空間が喜ばれて、完成日に２件も申込が入るほどの人気物件となりました。

 

さらに、構造には賃貸住宅では一般的な在来工法ではく、パネル工法を採用しました。このパネル工法は、在来工法と比べ結露の発生頻度を抑えるメリットがあります。

 

外観は落ち着いた雰囲気。

浴室のパネルの色を統一しています。

　

所在地	千葉県八千代市	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	非公開
敷地面積	609m2	設備等	1216ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 プロパンガス エアコン・照明・カーテンレール
建築面積	259.49m2
総戸数	10棟
建築年月	平成23年12月
総合予算	9,934万円
利回り	9.03%

地域の特性にあわせた戸建！

企画で一番重要になるのは、ずばり「調査」です。

 

そこで、今回、地域の特性にあわせた物件を企画するために、６０時間以上の時間をかけて以下のポイントを調査しました。

 

・このエリアでは、どんな賃貸物件が人気なのか？

 

・どんな間取りなら住んでみたいのか？

 

・どの程度の家賃なら入居したいのか？

 

また、周辺の不動産業者20社に人気物件などのヒアリングを実施。

 

この結果、このエリアでは、ファミリータイプの７万円台後半の家賃を想定した賃貸物件がベストだとわかりました。

 

ターゲットとして見えてきたのは、共働きでご主人様が都心方面、奥様が成田空港関係に勤務。そして、２～３名のファミリー層でした。また、想定家賃は、近隣相場を考えると月８万円では高すぎます。そこで、家賃を７万円台に抑えた物件を企画することになったのです。

 

ただし、広すぎる戸建では総事業費が高くなり、利回りも低くなります。
そこで、今回は、延床面積52?のコンパクトな戸建賃貸を考えました。

 

最高高さ3.8ｍもある吹き抜け天井です。

 

今回の計画地の前に、水道局の特殊メーターがありました。通行の邪魔になるほどの巨大なメーターです。このままでは敷地内に車を駐車できないので、駐車場の収入がなくなってしまいます。そこで、メーターを移設してもらうために柱の所有者の水道局と交渉することになりました。

 

その結果、水道局は柱の移設はできるが、移設費用はオーナーさん負担をお願いしたいと言ってきたのです。ただし、肝心の移設費用がいくらなのか明確な回答がありません。どうやら水道局は当初の説明金額からさらに費用が追加された場合の責任を追及されることを恐れているようでした。

 

そこで、たとえ今の見積りが間違っていてもいいので目安の金額を教えてほしいと質問してみたのです。すると、移設のためには１００万円かかるという回答を得ることができました。ただし、移設には条件があり、近隣へ移設するにはその土地のオーナーさんの許可がいると言うのです。しかし、40年来土地を所有しているSオーナーさんの過去の記憶をたどっていっても、その装置を現在の場所への設置を認めた覚えがありません。そのため、このポイントをもって根気強く交渉した結果、移設費は水道局の負担により移設してもらうことに成功しました。