コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

埼玉県鳩ヶ谷市に建築した２階建ての戸建賃貸住宅です。

 

南側敷地に家庭菜園が可能となる畑、北側敷地には駐車場１台分のスペースを設けています。そのため、町工場が多く住居としては敬遠されがちな土地にありながら、競争力のある物件に仕上がっています。

 

建物の延床面積は62.10m2とコンパクトながらも十分な収納力を備え、生活しやすい間取りです。今回は、フローリング材にこだわり、素人でも交換できる置き敷きのタイルを採用しました。

 

うなぎの寝床の活用法

「駐車場の何かよい活用方法はないでしょうか？」

今回の企画は、駐車場の有効活用方法の相談から始まりました。今までは駐車場として活用していたのですが、固定資産税が高く、ほとんど収益が上がっていない状態でした。

そこで、今回のＧオーナーは、戸建賃貸を企画したいと考え、当初はハウスメーカーに相談していました。

しかし、間口（道路に面している幅）５ｍ、奥行き２３ｍという、うなぎの寝床のような敷地です。 そのため、『この敷地に戸建は無理です。』という回答ばかりで土地の有効活用をあきらめかけていたのです。
（実際に、Tオーナーが土地の買い付けを入れた直後に同じ土地を自宅用として購入したい方、アパートを建てたい方からの買い付けもあったほどです）

私も初めてこの敷地を見たときは一瞬、この土地に戸建は無理かな？いう印象を持ちました。 事実、当社既存プランの建物の幅は敷地より広く、戸建を建築することは不可能だったのです。

しかし、敷地内に戸建がおさまらなくては畑付の戸建の案も絵に描いたもちです。 そこで、標準のプランを思い切って変形し、敷地内におさまる戸建を実現させました。

 

アバンテ南鳩ヶ谷

丸窓がアクセントのシャープで都会的なデザインの建物。

今回の企画は、うなぎの寝床のような土地でも有効活用できる木造２階建ての戸建２棟。丸窓がアクセントのシャープで都会的なデザインの建物です。

各棟には駐車場１台分のスペースだけでなく、南側敷地には15m2の畑を用意し、貸し農園まで出かけることなく、家庭菜園が楽しめるようになっています。

また、建物そのものは62m2と非常にコンパクトですが、玄関に入ると開放感すら感じられる間取りです。１Ｆには10帖のＬＤＫ、２Ｆにはウオークインクローゼットを備えた8.5帖の洋室と５.17帖の洋室を実現しました。

１坪サイズのお風呂、シャンプードレッサー、ＢＳテレビ、など入居者にゆとりを感じさせる設備を取り入れました。各部屋には窓が２ヶ所ずつありますので、採光性は抜群です。日中はとても明るい室内で過ごすことができ、南側は自分で手入れをした畑を利用することができます。

 

白を基調とした外観で庭に出入りがしやすいよう大型の窓を採用しています。

 

多くのものが収納できるクローゼットは入居者にとって魅力です

システムキッチンは室内に高級感を与えてくれます

1616サイズの広くきれいなユニットバス

シャンプードレッサーも人気の設備です。

 

所在地	埼玉県鳩ヶ谷市	金利条件	-------
構造	木造／地上２階建	金融機関	-------
敷地面積	227m2	設備等
建築面積	65.82m2
延床面積	124.20m2
総戸数	2戸
建築年月	平成23年3月
総予算	2460万円
表面利回り	11.71％

 

畑を利用しながらのんびり暮らす

今回の企画では、どうすればうなぎの寝床のような土地を有効活用できるのか考える点にポイントがありました。延床面積80m2以上の広い建物を建てて家賃を高めに設定することも考えられましたが、あえて延床面積62m2という小さめの家を作り、空いた空間を畑として利用しようと考えたのです。
 

白を基調とした外観は、畑を利用しながらのんびり暮らすというコンセプトにも調和の取れた仕上がりとなっています。

 

丸い窓がかわいらしさを演出してくれます

落ち着いた高級感を感じさせる室内

10帖のＬＤＫからすぐに畑に出られます。

 

この計画地を見てみると南側の近隣敷地に柿の木があり、敷地に畑を作ると相乗効果が見込めそうでした。さらに、調査すると市民農園が人気のエリアでした。

 

そこで、標準のプランを思い切って変形し、敷地内におさまる戸建を実現させました。

今回の企画では、

・南側に15m2の畑（畳９帖分）を用意
・南側１Ｆには畑をどこからでも眺められる大きな窓を設置
といった、物件のイメージアップにつながる企画を考えました。

 

２棟とも無事にあっさりと賃貸が決まりました。
埼玉県　Ｇオーナー

おかげさまで、無事、入居者も決まり、大変ありがとうございました。
私は、戸建の建築場所から遠方に住んでいるため、何かあったときの対応が不安だったのですが、小島様がしっかりとサポートしてくださったおかげで、何も問題なく、賃貸開始までこぎつけることができました。


　例えば、地盤補強の工事中には、地中から予想外の大量のコンクリートがでてしまう問題が発生しました。地盤補強の費用については、やってみないとどのくらいの費用がかかるかわからない面があり、大変不安だったのですが、この不安についても事前に小島様に相談していたため、とてもよく対応していただけました。


迅速な対応をしていただき、しかも、その都度ご連絡をいただけたので、よけいな心配をする必要がありませんでした。


また、費用についても、事前に相談を受けていたからという理由で、随分負担してくださり、予算がぎりぎりだったので大変助かりました。ある意味、このときに本当に信頼できるなと心から安心したのを覚えています。

　
完成までの道のりだけでも、小島様には随分感謝しているのですが、賃貸の募集については、他の業者さんよりも圧倒的に頼もしく感じました。本当にプロ中のプロと言えると思います。


門戸を広げて、30以上の不動産会社に依頼し、さらにはホームページの様々なサイトにも募集情報を掲載していただきました。


その上で物件への反応を見極めながら、小島様のアドバイスに従って募集条件を決めていったので、結果として、こちらに一番有利な条件で賃貸することができたと思います。これは本当に小島様のおかげだと思います。


実際に私が地元の不動産会社に直接聞いたときには、最終的に賃貸できた金額ではとても貸すことはできないだろうと言われていました。その影響もあって、完成直後に入居希望者から値下げやペット可にしてほしいという要望があったときはかなり悩みました。


しかし、「募集に対する反応がよいので、次の週末まで条件を下げずに強気の姿勢で様子を見てもいいのではないでしょうか？」という小島様のアドバイスからに多少不安を覚えながらも従うことにしました。 すると、どうでしょう。驚いたことに小島様の言ったとおりになりました。やはりプロの意見に従うべきですね。おかげさまで想定していたよりもよい条件で賃貸することができて、大変感謝しています。


このような様々な面からの工夫やサポートのおかげで、あっという間に２棟とも賃貸が決まりました。小島様には何度も相談させていただきましたが、たくさんの素晴らしいアイディアをいただきました。


戸建賃貸を成功させるという一つの成功に向かって、親身になって解決策、対応策を考えていただけました。まさに着実に前進しているという実感があり、非常に楽しい時間でした。その楽しい努力の結果が驚くぐらい素晴らしい戸建として完成し、東日本大震災の直後にもかかわらず２棟とも無事にあっさりと賃貸が決まりました。


本当にどうもありがとうございました。今後も賃貸経営は続いていきますが、小島様のサポートがあれば、きっとなんとかなる気がしてしています。また機会があれば別な企画でもどうぞよろしくお願いします！！