コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

横浜市と言えば観光する場所も多く、お洒落な街というイメージがあります。

 

「横浜中華街」「元町」「山下公園」「港の見える丘公園」「ベイブリッジ」「馬車道」「伊勢佐木町」「横浜スタジアム」「みなとみらい」「ランドマークタワー」などが、観光地として有名です！

 

そんなお洒落なイメージのある横浜市の磯子区が、今回の場所になります。海もあり丘もあるという横浜らしい立地で、計画地の近くの高台からの景色も絶景です。

 

今回のクライアント様は、こういった環境で先祖代々からの土地を受け継ぎ、長期空き家になっていた敷地（狭小地）と空きの多い月極め駐車場だった敷地（広大地）を有効活用する為に、当社へ土地活用の相談をしたことがキッカケでした。

 

 

思いがけない自治体の補助金制度が調査で判明

 

今回の企画を考えるにあたり、クライアント様は以前に別のハウスメーカーへプランを依頼していました。その時の提案内容はクライアント様にとって、「このまま進めて良いだろうか？」という不安を払しょくできないものでした。

 

また現在遊休地となっている土地や、築古の住宅やアパートの建て替え、既存の月極め駐車場という複数の土地の利用方法について悩んでおられました。

 

以前に相続を経験した資産の多くが不動産という流動性の低い資産割合が高い中で、今後のライフプランも踏まえたコンサルティングが必要なクライアント様です。

 

また今回はコンサルティングを依頼され調査する中で、自治体による補助金が得られることが判明しました。しかし自治体の補助金の条件をクリアする為には、諸問題がありました。

 

今回はその問題を解決する為に建築会社にも協力してもらうことで、建築費の約10％になる補助金の認可を受けることができました。

 

 

立地と周辺環境から考える、最適な土地活用プラン

 

検討段階では最寄り駅から遠い計画地であることと周辺の環境から、ファミリー系で企画するという方向性はクライアント様と早々に共有できました。

 

計画地が2箇所あるうちの広大地については、そのまま一体で建築すると開発許可の規定(計画敷地面積500m²以上)が必要な条件となり、行政から求められる条件が厳しくなることで、家賃に反映しない建築費用がかかります。

 

また既存のアパートに入居者が住んでいることを鑑みて、2期に分けて計画しました。今回が1期目となります。最低敷地面積が100m²以上必要という条例も加味しております。

 

もう1箇所の狭小地については間口が狭く奥行が長い敷地であり、駐車場を計画すると建物の計画がかなり困難を極める条件でした。

 

ただそのデメリットをメリットに変えることで、立地を活かした土地の活用方法を提案できると思いました。車両のサイズも小型車限定とならないように、企画当初からこだわって検討しました。

 

 

 

 

所在地	神奈川県横浜市磯子区	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	横浜銀行
敷地面積	467.5m2+53.98m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	338.26m2（5棟合計）
総戸数	5棟5戸
建築年月	平成28年8月
総予算	約10,555万円  （設計・外構工事費込）
表面利回り	8.07％

 

 

 

複数のＵＳＰとオンリーワンの戸建賃貸を目指す！

 

今回の戸建賃貸にはＵＳＰが複数あります。その中で、タイトルにもなっている家族が健康になる「免疫戸建賃貸」の秘密は、FFC加工のクロスを使用したことです。

 

FFC加工とは建材やクロス等の素材に含まれる水分(結合水)に水溶性の2種類の鉄(Fe2･Fe3)ミネラルを含浸させる技術です。

 

通常、建材やクロスなどは化学薬品を使用して商品化されています。そのような化学物質にFFCテクノロジーの技術を活用することで、化学物質の害を最小限に抑える加工です。

 

写真で見たのでは効果を実感することはできませんが、完成見学会に参加して頂いた方からは、効果を実感する声を頂きました。入居募集の際にも、マーケティング的にも非常に有効はキーワードになります。

 

 

 

 

 

今回は計画地が2箇所あり、1箇所目は約140坪の土地に、専有面積が22坪と19坪の戸建賃貸を4戸配置。駐車場は各戸2台以上を確保した分譲住宅にも負けない木造2階建て戸建賃貸住宅です。最低敷地面積の規定がある中で、ゆとりある敷地を生かした計画です。

 

もう1箇所は約16坪の土地に、専有面積が約16坪でビルトインガレージを持ち、2階にLDKがある木造2階建て戸建賃貸。高さを最大限に利用する為にロフトを2箇所計画し、勾配天井と天窓と高窓を設けて高さの広がりを見せています。狭小地を生かしたコンパクトな戸建賃貸です。

 

上記は異なる戸建賃貸ですが、共通しているのは家族が健康になる仕掛けです。

 

コンセプトは家族が健康になる「免疫戸建賃貸」です！

 

このコンセプトに基づきクライアント様に検討段階で企画案を提案し、具体的な企画に絞っていくプロセスと、実際の企画から細部に渡って検討していきました。

 

また戸建賃貸を経営する上でのメリット・デメリット、他の賃貸住宅にはない｢こだわり｣についても、打ち合わせしながら共有できました。

 

今回のクライアント様との打ち合わせの中で、そういったプロセスも楽しんで頂きました。

 

また協力頂いたのは、今回パートナーとなる専門家集団のチームです。設計や施工関係者を始め関わる人全てが、今までにない戸建賃貸をお洒落なイメージのある｢横浜市｣で創っていこう！と取り組んだことで産み出された戸建賃貸です。