コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

平成２２年９月、東京都西落合に都心型３階建て戸建賃貸が誕生しました。オーナー様が初めて当社に相談に来られたのが完成から２年前。老朽化したアパートの建替え相談でした。

 

当初オーナー様のご希望に沿う形でＲＣ造の７階建てを希望していましたが、採算性の面から別の企画も複数提案。採算性、投資発展性、安定性など、多方面から検討を重ねた結果、３階建ての戸建賃貸４棟プランで事業をスタートすることになりました。

 

毎月のキャッシュフローが４０万円以上確保できること

計画敷地には、事務所とアパートの立退きが絡んでおり、円満退去がかなうことも土地活用の大きなポイントでした。立ち退き作業がスムーズに進むよう当社で全面サポート。その結果、半年で無事退去が完了し事業がスタートしました。 立退きと並行して行った企画では、当初、オーナー様の希望通り、７階建てのマンションを企画。しかし、採算性の不安が払しょくできず、他にも、鉄骨造アパート５階建、３階建プラン、木造アパート２階建プラン、そして戸建賃貸と複数の企画も同時に立案し比較検討していきました。

 

オーナー様の希望は毎月のキャッシュフローが４０万円以上確保できること。 この条件に合致するプランはＲＣ７階建と戸建賃貸４棟のどちらかに絞りこまれました。ＲＣ７階プランの事業費は２億。戸建賃貸×４棟の予算は７０００万円です。オーナー様は相続税の心配はいらないため、大きな借入をする必要ありません。

 

どちらもキャッシュフローの見込み額は月４０万円。戸建賃貸プランは３階建かつ、傾斜地につき、よう壁工事が必要でコストが割高とはなりますが、７階建てプランの３分の１の予算で同じＣＦが得られるため、断然戸建の方が効率的でした。

 

しかも、土地の担保も相当余りますので追加融資も受けやすく、将来、中古収益物件購入の際に大変便利になるというメリットもあったのです。

 

容積率を目一杯使うことが、土地活用ではありません。小さく、軽く建てることで、その土地のポテンシャルを最大限活かすこともできる・・・。

 

私たちにとっても、改めて土地活用の奥深さを知ることができた貴重なコンサルティングとなりました。

 

アバンテ西落合

一棟あたり９０m2、広々３ＬＤＫのファミリー向け、木造３階の戸建賃貸４棟を企画。
築後３ヶ月で無事満室を達成し、現在も満室稼働中。

 

建物外観のアクセントになっている赤いドア。

トイレ横に設置したスタイリッシュな洗面台。狭い空間も有効活用しました。

広々とした居室。もちろん収納もたっぷり設けてありますので、室内を広く使うことができます。

キッチン色を赤にし、リビングにもアクセントを。
 

所在地	東京都新宿区	金利条件	-
構造	木造/地上３階建	金融機関	地方銀行
敷地面積	198.74m2	設備等	ダブルディンプルキー システムキッチン トイレ・バス（1616）別 温水洗浄機能付き便座 浴室乾燥機
建築面積	一棟あたり30.２４m2
延床面積	一棟あたり90.72m2
総戸数	４棟
建築年月	平成16年9月
総予算	約7,000万円
表面利回り	15.08％

その土地にあった設計変更をどんどん行っていける

新宿区西落合は賃貸の激戦区。投資用ワンルームも数多く供給され、都心にもかかわらず空室率の高いエリアでした。しかし、調査したところ戸建賃貸の供給はほとんどありません。さらに隣接地には有名な哲学堂（公園）もあり、家族向けの戸建賃貸を企画することしました。

 

傾斜地であることから駐車場が確保できませんでしたが、その分、１階の部屋を広げたり、３階の部屋の間仕切りも引き戸にし広々使えるよう設計変更も加えながら、よりゆったり生活できるよう配慮して企画を行いました。当社の戸建賃貸の特徴は、既成のプランでありながら、その土地にあった設計変更をどんどん行っていけること。世界に一つだけの戸建賃貸をモットーに日々商品企画を行っています。

 

建物に隣接している哲学堂。

室内からも哲学堂を臨むことができ、さながら庭のようです。

2面採光の、日差しがたっぷりと差し込む明るい室内。

引き戸の間仕切り。空間の使い方に幅が広がります。

 

複数の企画からベストを絞り込む

 

土地活用は容積を全部消化するばかりが能ではありません。土地が狭い場合には建築コストは割高になるものです。したがって、都心の好立地であっても、時には小さく建てることが効率的なこともあります。

 

どのような企画が一番その土地を活かすことができるのか？ベストな土地活用法を導き出すためには、考え得る複数の企画を立案し比較検討すること。十分な時間をかければかけるほど、納得いく土地活用が実現することになるのです。

 

大船に乗りながら実地で勉強をさせてもらいました
東京都　岩崎 様

岩崎様とFPC代表浦田

今思えば「企画から管理までを大船に乗りながら実地で勉強をさせてもらった」ようなもので、この経験は自らの大家業に活かしていけるはずです。特筆すべきは、企画や募集段階での数々の方法論は勿論ですが、第一にはこの不景気の中１５０件以上もの不動産業者を回って頂いた小島さんや、いつもお助けマンとして現れてくれる設計の早川さんらの真に熱意を持った対応だと言えます。

 

勿論、浦田さんのカリスマ性は打ち合わせ時だけで無く、銀行や不動産業者との交渉時にも「あの浦田健の物件なら」という形で随所に発揮され、有利に事を運ぶことができました。このようなプロジェクトをオーナーとして経験した上で、更に次の機会を狙う気にさせるＦＰＣの実力の高さは噂以上です。