コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

東京都杉並区に建築した３戸１棟のテラハウスです。
建物と建物の接する部分を可能な限り小さくし、接する部分を収納としました。遠方から見ればまるで１戸建てのように見えるテラスハウスです。
東西南北の全てに窓があり、採光面についても考えた企画となっています。１階階段にある丸い窓は、アクセントとして外観にぴったりとマッチしています。

 

駐車場くらいしか活用方法が考えられない旗ざお地を所有している方にとって参考になるプランです。

 

今回の計画地は元は駐車場で、仮に相場の賃料以下に変更しても駐車場の空きが目立ってきていました。そのため、固定資産税、都市計画税の負担が重荷になっていました。そんな状況の打開策として考えられたのが、戸建を複数棟建築することだったのです。
しかし、法令上の制限があり、旗ざお地では戸建を複数棟企画することはできませんでした。
そこで、戸建のよさを活かせる企画を実現できないかと考えたプランが今回の企画です。

 

よい土地活用方法が見つからない旗ざお地

今回の計画地は下記のような「旗竿地」です。
「旗竿地」とは、その名前のとおり、土地の形が旗のようになっているものをいいます。

 

 

旗ざお地の間口（土地が道路に接している面の幅）は、かなり狭いのが一般的です。土地の売買情報で間口が２メートルの旗竿地を見かけられた方も多いのではないでしょうか。
変形地のひとつですので、一般的に土地としての価値が低いとされ、売却の際には買い叩かれたりすることも多いのが特徴です。

 

そのため、有効な土地活用法が見つからず、更地のまま放置されていることも多い土地形状です。間口が若干広い場合には、「何もしないよりはまし」ということで、駐車場として活用されているケースもあります。

 

「アバンテ１８Trinity」の敷地は、西荻窪駅より徒歩９分という立地にありながら、駐車場として利用されており、お世辞にも有効的に活用されているとはいえない状態でした。

 

Ｓオーナーは、他にも上下階使えるテラスハウス（戸建を連棟させたもの）を運営されており、今回の計画地にもテラスハウスを建築しようと考えておられました。 でも、打合せを進める中で、

 

 

「西荻窪というブランドを利用したい・・・」
「単純に連棟させてしまえば複数建築できるが、それだと単なるテラスハウスになってしまう・・・」
「入居者にゆったりとした気持ちで住んでいただけるにはどうしたらいいか？」
 

 

ということを考えるうちに、「ちょっと工夫した連棟のさせ方」が思い浮かんだのです。
  どのような企画かというと、ズバリ下記のような連棟のさせ方です。

 

 

１階の収納部分だけを隣の住居とつなげることで、連棟にしているわけです。
  これも築基準法に沿った建物です。建築確認も取得していますし、行政の検査も問題なく通過させられることがわかり今回の企画となりました。

 

アバンテ18Trinity

アバンテ18Trinity

今回の計画は、木造２階建て、３戸１棟。戸建を連棟させたテラスハウスといわれるタイプの賃貸住宅です。

 

間取りは２ＳＬDK（66.25m2）2戸と２ＬＤＫ（61.29m2）1戸です。

 

ＤＩＮＫＳ(夫婦のみ)のような子供のいない若い共働き世帯もしくは小さな子供が１人、という世帯を想定しています。

 

近隣には駐車場付の新築テラスハウスで家賃15万円という物件がありましたが、Ｓオーナーの考えはゆるぐことなく、相場より高い18万円後半という家賃設定を続けました。高い家賃設定だったため完成後、入居まで3ヶ月の時間がかかりましたが、満室になっています。

 

 

 

ドーム天井で開放感のある1616サイズの浴室。

10.5帖のＬＤＫに3.0帖のクローゼットがついています。

 

 

２階に大型収納のある6帖洋室

２階洋室６帖に１間半の収納を用意

 

 

   

所在地	東京都杉並区	金利条件	-------
構造	木造/地上2階建	金融機関	-------
敷地面積	251.33m2	設備等	1616ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 エアコン 照明・カーテンレール
建築面積	109.30m2
延床面積	193.77m2
総戸数	3戸
建築年月	平成2１年９月
総予算	3584万円
表面利回り	19.45％

レトロな町並みに調和するテラスハウス

計画地の西荻窪はアンティークショップがひしめきあっており、昭和レトロな雰囲気が味わえる街です。しかし、一方では著名な建築家がデザインした住宅が立ち並ぶ高級住宅街の側面もあります。そのような街並みにマッチした企画として戸建をイメージしました。

 

しかし、今回の計画地で戸建を企画した場合、敷地が旗ざお地であることから１棟しか建築できません。そのため、戸建１棟を建てるだけでは半分以上の敷地が未利用なままになってしまいます。かといって単なるテラスハウスを企画したのではありふれています。

 

そこでテラスハウスでありながら、東西南北の四方から日差しが差し込んでくる企画を実現できないかと考えたのです。その方法はすぐには見つかりませんでしたが、棟と棟が接している部分を可能な限り小さくして企画すれば窓を東西南北に設けることができるので、イメージ通りのプランが実現できそうだとひらめいたのです。

 

検討した結果、建物同士が接している部分は建物の一部の収納がある部分だけとしました。この工夫のおかげで、マンションなどでありがちな隣家の騒音で悩まされる可能性を最小限度に押さえることに成功しています。

 

テラスハウス

落ち着いた色合いでコーディネートされたＬＤＫ。

Ａ棟とＢ棟の２階のベランダなんと２ヶ所にあります。

 

西荻窪という街並みに調和した建物

 

西荻窪は有名建築家の自宅も近在する高級住宅街の一面もあります。それらの近隣物件と調和した企画にするため、外構にもこだわった企画となっています。路地状敷地にはナナツバキ、シンボルツリーとしてシマトネリコ、中庭にはオオトクサを配置するなど開花期と結実期の異なる７種類の植栽を植えています。

 

その結果、花は４月から７月まで、実は9月から11月まで楽しむことができます。
また、冬期にはササキツツジの紅葉した様子を鑑賞できるので１年中飽きることなく窓からの景色を眺めることができます。
その緑あふれる爽やかな雰囲気は、フジテレビのホームドラマの撮影現場として利用したいという声がかかったほどなのです。

３戸１棟の企画なのに、なんと東西南北に窓があるテラスハウスです。
東京都　Ｓオーナー

先ずは安心しました。引き渡しから満室になったのが３ヶ月後でした。
この間、借入金の元本支払いも始まり、この３ヶ月は空室があることに気が気でない毎日でした。
但し、建築費は当初の説明どおりの金額だったこと、その金額も廉価と感じる金額であったので、空室であっても家賃の調整で満室になるであろうと考えておりました。また、家賃をある程度下げても、単純利回りでも１５％は確保されるので、家賃条件の変更には柔軟に対応できました。
また、市況も悪かったようですが何とか条件の変更で満室になりました。

 

その募集期間もFPコミュニケーションズの小島さん、谷本さんには大変お世話になりました。とくに一番大変な面の営業（不動産業者を一軒一軒廻ること）を丁寧に実行して頂いたことが募集の現場で何が起こっているかを知ることになり、オーナーとしてどのような戦術をとれば良いのかを適正に判断できる大きな要因になりました。この場を借りて御礼申し上げます。ありがとうございます。