コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

神奈川県横浜市に建築した２階建ての戸建賃貸です。計画地はあまり見かけないような変形地でしたので、なかなかよい企画が見つかりませんでした。

 

しかし、戸建賃貸なら敷地に合わせて企画することができるので、今回の計画地に最適な企画となりました。

 

近隣に大規模な商業施設もあり、駅から徒歩１６分という距離も気になりません。

 

土地の特徴を最大限活かす

計画地には、もともとアパートと戸建が建っていましたが、空室が目立つようになったので、対策としてオーナー様はまずリフォームを検討しました。

 

しかし建っていた建物は、阪神大震災で大きな被害が出た１９８１年より前に建築されたものなので、リフォームだけでは耐震性の問題が解決できません。
また、多額の費用がかかることから、費用対効果を考慮し見送ることにしました。

 

次に、売却を検討。

 

しかしながら、今回の企画で大きな土地が変形していることが大きなネックとなりました。
土地が不整形なので、近隣相場の５０～７０％程度でしか売却できそうにない、という状況だったのです。

 

５０～７０％の価格で売却したとしても、得られた利益が譲渡所得となり、多額の税金がかかります。そのため、より収益力の高い物件を購入するという資産組み換えも、これでは実現できそうにありませんでした。

 

この間、いくつもの建築会社がマンション建築を提案してきました。でも、提案されるものはどれもこれも箱もの、利回り７～８％程度の賃貸マンションばかり。

 

ひどいものは、ＲＣの１Ｒを１０戸、建築費１億円というものまでありました。折りしも建築費が高騰していた時期だったので、建築するには難しいときだったともいえるでしょう。

 

「この立地で単身者用なんて自殺行為に等しい。それにこの建築費じゃすぐに行き詰ってしまうのは目に見えている・・・」

 

そんなオーナー様は、あるとき、当社が主催する「アパ・マン経営を成功させる会」の存在を知ります。そしてその中で紹介された、アバンテ１８横浜の見学会に参加してみたのです。

 

そこでオーナー様は、

 

戸建賃貸なら、ひょっとするとあの変形地でも有効活用できるかもしれない。 設備としても「売れる」仕様というだけあって、グレードが高く、これなら入居が決まりやすそう。 モダンなデザインで、働き盛りの若いファミリー層をターゲットにできる・・。

 

と考え、３棟４戸の戸建賃貸を企画することにしたのです。

 

アバンテ根岸

アバンテ根岸

今回の計画は、木造２階建て３棟４戸。

 

タイプは２LDK、２人～４人家族の入居を想定しています。

 

最大のアピールポイントは、１６１６サイズのバスです。分譲住宅並みの広めのバスで、入居者にとても喜ばれています。

 

また、暮らす人の使い勝手を考え、収納の面積を広めにとりました。通常の収納だけでも一般的な賃貸用住宅より広いのですが、さらに階段下や洗面室にも収納を設けています。

 

実際に入居された方からは、「収納が多いから部屋を広く使えて便利」との声をいただいています。

 

 

１６１６サイズのゆったりしたバス。色彩にも開放感があふれます。

玄関にも収納を設けました。丸窓がアクセントに。

玄関に入ったときの風景。この建物で暮らす家族の笑顔が見えてきそうな佇まいです。

温水洗浄機能付き便座

 

所在地	神奈川県横浜市磯子区	金利条件	20年固定
構造	木造/地上２階建	金融機関	信用金庫
敷地面積	413.30m2	設備等	1616ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場
建築面積	129.17m2
延床面積	245.09m2
総戸数	4戸
建築年月	平成21年5月
総予算	5,292万円
表面利回り	12.7%

地域にピッタリの外装を

外壁の基調は、青い空に引き立つ白を採用。外構の土間コンクリートの白とのキレイなコントラストが楽しめます。

 

そして、建物正面の外壁には、やしの木やココナッツを連想させるココア（木目調）。

 

まさに、「港町横浜の海と空に映える建物」といえるでしょう。

 

また前述のとおり、「この家に住む人が暮らしやすいように」ということを念頭に置いて、間取りや設備を整えています。

 

見た目も機能も兼ね備えた建物です。

 

港町横浜によく映える白い壁。ココアの正面外壁とのマッチが見事です。

家族の団らんに最適！ 広々とした明るいLDK。キッチンの配色は床と統一されているので、奥行きがあります。

可能な限り設けられた収納が、「部屋を広く使える」と、入居者にとても喜ばれています。

 

新たな試験方法でコストダウン

 

当社が「表面波探査法」という新しい地盤調査方法を導入するきっかけになった現場です。

 

通常は「スウェーデン式サウンディング試験（ＳＳ試験）」という地盤調査方法を利用するのが一般的です。

 

従来の企画では、当社でもＳＳ試験を利用していました。

 

しかし、ＳＳ試験の結果、地盤改良が必要になる確率が非常に高く、軟弱でない地盤でも地盤改良工事が必要との判定がでていたのではないかと考えたのです。

 

そんな中で、「表面波探査試験」という調査方法を見つけました。

 

ＳＳ試験がスクリューで貫入し、「点」で調査する方法なのに対して、表面波探査試験は「面」で調査します。

 

起震機で人口地震を発生させ、地面に振動を与え、センサーで表面波（地震波）の伝わる伝播状況と速度を解析します。敷地全体の地盤状況が把握できるので、地盤改良が必要になる可能性が低くなるのが特徴です。

 

結果的に、今回の計画地では「表面波探査試験」でも地盤改良工事が必要との判定になりました。しかし、他の現場では「表面波探査試験」の結果、地盤改良工事が必要になるケースが激減しています。