コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

東京都板橋区に建築した３階建ての戸建賃貸です。コンパクトながらも十分な収納力を備え、生活しやすい間取りに仕上がっています。

 

自宅前に駐車スペースを設けていますので、駅から徒歩１３分という距離も気になりません。２０万円という高額な募集賃料をものともせず、竣工間もなく満室を達成した物件です。

 

先祖代々の伝統を守りつつ、自宅を「収益不動産」化へ

敷地の広さや家賃相場などの諸条件が合い、うまく工夫すれば、自宅を収益不動産化することも不可能ではありません。

 

Ｉオーナーは、自宅敷地にアバンテ24を5棟建築し、自宅を「収益を生む資産」へ変えることに成功されました。

 

 

「売れる戸建賃貸」アバンテ24を建築されたＩオーナーは、前々からご自宅を「収益を生む資産」にしたいと思っていらっしゃいました。

 

• 古くから受け継いできた自宅。建物も由緒あり、庭もある。
  周りからも立派な家と言われる。でも、それだけ・・・。
• 使っていない部屋があり、子供も大きくなった今となっては無駄に思える・・・。
• 建物が老朽化してきており、正直使い勝手が悪い・・・。
• 固定資産税を考えると、自宅というのは収益を生まないどころか、
  マイナスの負債になってしまっている・・・。
• 建物を取り壊して賃貸マンションを建設し、別の土地に住むというのは抵抗がある・・・。

 

といった悩みを、Ｉオーナーは持っていたのです。

 

 

そんなＩオーナーが最初に考えられたのが、『自宅併用マンション』。

 

自宅を取り壊し、自宅併用の賃貸マンションを建築することで、「住みながらにして貸す」ということを思いつかれたのです。

 

確かにこれは合理的な考え方です。その土地を離れることなく、住みながらにして家賃収入を得ることができます。

 

しかしながら、いざ建築会社との打合せになると、Ｉオーナーは仰天します。なぜなら、数億円もする賃貸マンションの提案書が突きつけられたからです。

 

• 数億円も借金して、本当に大丈夫だろうか？
• 何十年も億単位のローンを背負って、安心して暮らしていけるのか？
• これだけマンションが供給過多になっている現状で、
• でも、それだけ・・・。自分も同じマンションを建築してもよいのか・・・。
• ローン返済に苦しくなって、最悪先祖代々の土地を失うことになりはしないか・・・。
• 持ち家に住んでいたのに、賃貸マンション暮らし。家族の同意は得られるのだろうか・・・。

 

Ｉオーナーは、自宅併用マンションという選択肢に逆に苦しめられるようになってしまったのです。そんなとき、Ｉオーナーは【売れる戸建賃貸】というコンセプトに出会います。

 

「そうか、何も大規模なマンションを建築しなくても、敷地に戸建を複数建てて、そのうちの一つに自分が住めばいいんだ！」

 

この考えに行きついてから、Ｉオーナーは迷いませんでした。打合せを重ね、最終的には戸建賃貸として5棟、ご自宅用として1棟を建築することになったのです。

 

 

そして、もう一つ、Ｉオーナー家族の夢もかなえることができました。
その夢というのは、先祖代々の家屋に使われている木材を「古材」として、自宅部分に使用することでした。自宅を建て壊してしまうというのはＩオーナーにとっては苦渋の決断です。

 

そこで、木造在来工法の特徴を活かし、家屋の柱や梁に使われていた木材を「古材」として、建て替えるご自宅部分に活用することにしたのです。先祖代々の家が、形を変えて新築のマイホームに引き継がれる、というわけです。古材が活用できることも、Ｉオーナーが【売れる戸建賃貸】に決めた大きな要因でもあったのです。

 

肝心の入居募集ですが、募集賃料は、２０万円という高額な価格帯であるにもかかわらず、仲介業者からの問合せが続き、竣工間もなく満室となりました。
仲介業者営業マンと話してみても、

 

・「これは決まるでしょ」
・「新築の戸建って周りに全くないですもんね」
・「お客さまに案内しやすいです」

 

というプラスの返答ばかりです。

 

全国的に見れば少しずつ戸建賃貸という考え方が広まってきたとはいえ、地域的に見れば、まだまだ供給が需要に追いついていないのです。

 

利回りもかなり高く、なんと総事業費で１７．１６％にものぼっています。今回は地盤改良を行なっているのですが、そのような想定外の費用を含めての利回りです。

 

さらに、驚くべきことに、粗利回りは１０．５９％！

 

新築のアパート・マンション経営でこの数字は驚異的な数字です。フルローンで企画してもこのような高い粗利回りを得られるのが、戸建賃貸の大きな特徴といえるでしょう。

 

アバンテ２４中板橋

土地を離れることなく、住みながらにして家賃収入が得られます。

今回の企画は、狭小地を有効活用できる３階建の戸建５棟。上品な塗り壁にポツンと付いた丸窓が可愛く、シャープで都会的なデザインながらも、やわらかでお洒落な外観の建物です。

 

オーナー様のアイデアで設置された枕木を再利用したポストが、より暖かい印象をあたえます。

 

また、建物そのものは１Ｆあたり８坪と非常にコンパクトですが、玄関に入ると開放感すら感じられ、１Ｆには９帖のＬＤＫ、２Ｆには約２．８帖ものウォークインクローゼットを備えた９帖の洋室、３Ｆには６帖と６．５帖の洋室が２室と、３ＬＤＫの間取りを実現しています。

 

その他、ブルーパネルを使用した１坪サイズのお風呂、シャンプードレッサー、２ヶ所にある広々としたベランダなど、入居者にステイタスを感じさせる設備を取り入れました。

 

２Ｆ、３Ｆの各部屋には窓が２ヶ所ずつありますので、採光性はバツグン！ 日中はとても明るい室内で過ごすことができます。

 

1Ｆあたり約8坪でも、開放感ある間取り

オーナー様のアイデア作、枕木を使用したポスト

シャンプードレッサー付洗面化粧台

ブルーパネルを使用した1616サイズのユニットバス

 

所在地	東京都板橋区	金利条件	15年固定
構造	木造/地上３階建	金融機関	都市銀行
敷地面積	527.18m2	設備等	１６１６ＵＢ トイレ・バス別 インターネット常時接続 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場
建築面積	165.60m2
延床面積	397.35m2
総戸数	5戸
建築年月	平成２０年１２月
総予算	6,820万円
表面利回り	1７.16％

狭小地を有効活用するには・・・

今回の企画の肝は、稼げない不動産をいかにして「稼動産」にするか、です。

 

しかも、新築マイホームを考慮したうえでのことですので、どうしたら効率的に戸数を稼げるか、を意識しました。

 

 

何とか工夫すれば、自宅を入れて７棟建築できるかとも考えましたが、オーナー住居と入居者が同じ敷地に同居することもあり、管理面も考えて、最終的に６棟となりました。

 

建物は都会的な外観をイメージしていますが、中板橋、しかも、落ち着いた住環境という立地を考慮し、外観にグレーのメタルサイディングを使用。

 

正面の木目調サイディングとサーモンピンクの塗り壁がうまく調和し、高級感すらかもし出しています。

 

約2.8帖ものウォークインクローゼット。賃貸でこの収納は驚きです。

落ち着いた印象を持たせるために採用した塗り壁。上品さをかもし出しいます。

丸窓からこぼれる灯りが、温かさを演出しています。

 

「周囲との調和」を大切に・・・

 

はじめは、メインの外壁をダークブルー、正面の塗り壁をホワイトで強烈なインパクトを出せるような建物をイメージしていました。

 

ただ、Ｉオーナーのご自宅も計画地の中に入ることも考えると、奇抜なカラーリングではなく、落ち着いた印象を持たせることができる色で仕上げることになりました。

 

計画地近隣との調和も外観色を決めるための重要なポイントです。

戸建賃貸にすることで、漠然とした不安が解消された！
（東京都　I　オーナー）

今回アバンテ24に決定する前に、色々なメーカーからアプローチと提案を受けました。

 

しかし、そのどれもが多大な費用がかかり、それに対し利回りも納得できるものではありませんでした。 また、将来にわたって家賃保証をするといっても、それは初期の家賃を保証するものでは全くないこともわかりました。

 

戸建賃貸という方法を知ったのは、駅から遠いといったロケーションである私の土地では、今後さらに競争が激しくなり、アパート・マンションの経営は厳しいものになるであろうとの不安を感じていたときでした。

 

その時はまだ３階建てのプランがあることを知らないまま、資料を請求したところ新たに３階建てプランが新しく出来たことで、これなら私の土地に各戸に駐車スペースを持った強い競争力のある戸建賃貸が、無理のない資金借入れで成り立つと考えられたことが戸建賃貸に決めた大きな要因です。

 

現在、完成を待っているところですが、FPコミュニケーションズさんは銀行融資から入居者募集まで親身に対応していただき本当に感謝しております。