コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

「えっ、こんな変形地に戸建が２棟も配置できるの？しかもこんなに狭いのに・・・」と、ご覧になられた方みなさん、口をそろえておっしゃいます。

 

アバンテ南千住はそれほど変形した立地にあるのです。しかしながら、そんな不利な条件も跳ね返し、１７．６％という高利回りで満室可動中。

 

容積率が４００％もあるのですが、ＲＣなどの箱物の賃貸物件ではなく、あえて高利回りとなる木造の戸建賃貸を選択し、投資資金の早期回収を図った案件です。

 

変形・狭小地の最大有効活用を考える

アバンテ南千住は台東区日本堤に立地しています。この土地活用は企画開始から問題の連続でした。戸建賃貸の他の施行事例の中では最も困難な企画だったといってもいいと思います。

 

「よく言うよ。都内で戸建を建てればかなり家賃とれるでしょ？マンションでもないんだから何も考えずに戸建を建てればよいだけなんじゃないの？」

 

もしかしたらそのように思われたかもしれませんね。

 

でも、実際は簡単などころか、超難関を極めました。なぜなら企画の途中で何度も計画中止になりかけたほど、難題が次々に発生してきたのです。

 

具体的には、

 

• 解体が終わったかと思いきや、地中障害物が埋まっていることが発覚・・・
  ⇒基礎工事にとりかかろうとしたところ、なんと地中から戦前に使われていたと思われるレンガやレール、瓦礫などが大量に出没。解体費には通常、既存建物の基礎・建物本体の解体しか含まない。追加費用が収支を悪化させる・・・
• 解体後の実測により、急遽計画変更・・・
  ⇒もともとの計画ではアバンテ１８を２棟建築予定。しかしながら解体後、実測してみると間口が予定より短い・・・。急遽アバンテ１８とアバンテ１６、それぞれ１棟ずつの配置に変更。
• 近隣との境界問題・・・
  ⇒どこまでが計画地でどこまでが隣地なのか全く不明確。境界立会い・戦前の記録にまでさかのぼって境界を確定。
• 地盤調査の結果、極度の軟弱地盤であることが発覚・・・
  ⇒支持層がなく、摩擦力もない・・・。鋼管杭工法も柱状改良工法も使えず、コロンブス工法によってようやく地盤の問題を解決。
• 建築基準法改正に伴う建築確認取得の遅れ・・・
  ⇒建築取得にかかる時間は地域によって異なる。小規模の住宅ではそれほど影響がないといわれていたが、実際にかかった時間は５週間。建築基準法改正のあおりを受け、着工自体が遅れてしまう。

 

という問題が生じてきました。小さな問題も含めればここにあげきれないぐらいです。

 

しかし、このような障害を一つ一つクリアしながら完成にまでこぎつけました。入居募集も順調で、完成前から入居待ちの状況を作ることができたのです。

 

都内では入居者からのニーズがかなり高いにもかかわらず、新築の賃貸用戸建はほぼゼロといった状況です。築年数１０年未満という比較的新しいものでも、転勤留守宅程度しかありませんので、数年たってからもかなりの競争力を維持できそうです。

 

計画当時、南千住近辺は、巨大なマンション群の完成・建築ラッシュ。競争の激化が必死の状況の中でアバンテ南千住は難なく満室を達成することができました。

 

利回りもかなり高く、なんと総事業費で１６．７％にものぼっています。もちろん地盤改良などを含めての利回りです。

 

さらに、粗利回りは驚くことに１０．８％！アパート経営でこの数字は驚異的な数字です。フルローンで企画しても、このような高い粗利回りを得られるのが戸建賃貸の大きな特徴といえます。

 

アバンテ南千住

アバンテ南千住

東西に長い約３５坪の土地に、５４．６６m2の戸建２ＤＫと６１．２９m2の戸建２ＬＤＫを１棟ずつ配置しています。

 

２ＬＤＫの戸建については、「売れる戸建賃貸」アバンテ１８をベースにしていますが、標準プランだと、あまりの狭小地のために入居者の出入りが不便になるため、玄関スペースを正面に変更しました。

 

これにより、２戸の独立した一戸建ての配置が可能となっています。これ以上は考えられない、というほどピッタリと建物が敷地におさまっているのは、戸建賃貸ならではの柔軟さといえます。

 

基本プランより変更し、正面に設置された玄関スペース。

１坪サイズのユニットバス

シャンプードレッサー付洗面化粧台

温水洗浄機能付便座

 

所在地	東京都台東区	金利条件	10年固定
構造	木造/地上2階建	金融機関	都市銀行
敷地面積	166.75m2	設備等	1616ＵＢ・1216ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 照明・カーテンレール
建築面積	57.98m2
延床面積	115.95m2
総戸数	2戸
建築年月	平成20年5月
総予算	2,040万円
表面利回り	17.6%

暗いイメージを吹き飛ばす！

計画地自体があまり日当たりの良い立地ではなく、また、近隣の建物も暗いイメージがありました。

 

そこで、外観色を暖かみのあるカラーリングとし、また、外構についても土間コンクリートに明るめのカラーを採用。敷地全体としてなるべく明るいイメージを作れるように仕上げています。

 

また、立地的に、決して治安が良いとはいえない地域です。そのため、モダンさがモチーフの建物外観色にあえて明るい色調の外壁を使用しました。

 

この結果、計画前の状態と比べると、地域全体が明るくなったような雰囲気さえ感じられるようになりました。近隣の方からも、「建物を新しくしてくれて、地域が良くなった気がする。」と評判も上々です。

 

解体前の計画地。

広々としたダイニングキッチン。

可狭小地でも、窓をたくさん設けて室内を明るく保ちます。

 

計画の変更も柔軟に

 

初の予定では、「売れる戸建賃貸」アバンテ１８を２棟配置する予定でした。ファミリー層をターゲットにしていたために、「２ＬＤＫといった広めの間取りにしたい！」というオーナー様のご希望があったからです。

 

また、長期入居を考えた場合にも、広い間取りほど長く住んでくれる可能性が高くなる、ということもあります。

 

しかしながら、計画地にもともとあった建物を解体し、測量した結果、アバンテ１８を２棟配置することは不可能であることが分ったのです。

 

そこで、多少小さくなるものの、アバンテ１６を代わりに配置することになり、二つのタイプの戸建賃貸が同一敷地に混在することになりました。