コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

千葉県市川市に建築した２階建ての２世帯型戸建賃貸です。

 

「２世帯型」が意味するのは、「２戸のうち、一方に自分が住み、もう一方を賃貸する」というライフスタイル。最近ではこのようなライフスタイルを「デュープレックス」とも呼んでいます。

 

この形態をとれば、住宅ローンが利用でき、木造の耐用年数を超えて借入れすることができる他、一般的なアパートローンに比べ、かなりの低金利で資金調達できることも大きな魅力です。

 

「広い庭付きのマイホームを持ちたい！」という方にとっては不向きですが、賃貸部分からの家賃収入を考え、「住宅ローンをタダ同然にして住みたい！」と考えるのでしたら、この２世帯型戸建賃貸はまさにうってつけの土地活用方法といえるでしょう。

 

変形・狭小地の最大有効活用を考える

アバンテ16duplex市川はなんと敷地わずか27坪の土地に建っています。

 

「えっ、27坪？そんなに狭いのに2世帯も入るの？」

 

実はこのような狭小地でも条件が合えば、アバンテ１６なら２世帯分建築することも不可能ではないのです。

 

このアバンテ16duplex市川駅から徒歩15分の立地にあります。決して環境が良いとは言えませんが、募集開始してからなんとわずか3日で満室となりました。しかも、申込みが殺到し、キャンセル待ちが3件もでた企画です。

 

ただ、幸先の良いスタートを切ったものの、いざ完成するまでには様々な問題があったのです。

 

この企画は、

 

『ちょうど自宅を建て替えたいと思っていた・・・』

 

というご相談から始まりました。わずか27坪という決して広くはない土地でしたので、最初は1棟しかできないのではないか？ と不安がありました。実際、図面作成をしてみると土地の形や法令上の制限をクリアするためには１棟が限界。

 

しかし、オーナー様の希望はあくまでも2戸建築し、１戸は自宅、１戸は賃貸。今流行のデュープレックス(2世帯型戸建賃貸）で、得られる家賃収入で住宅ローンを支払うことを要望していたのです。

 

なんとかして2戸建築できないものかと設計士と試行錯誤し、ようやく2戸1棟プランが完成しました。それがこのアバンテ16という１世帯約55m2（約16坪）の建物だったのです。その結果、実質住宅ローンをたった1万円支払うだけで新築の建物を手に入れることができるようになったのです。

 

また、敷地27坪の土地で利回り17％の投資が出来たのもオーナー様の「入居者のために」という熱心な思いがあったからだと思います。売れる戸建賃貸は企画型となっていますが、収納を増やしたり、ロフトをつけたり、出窓に変更したり･･･ と高い利回りで満足せず、使いやすさにこだわりました。

 

これも通常よりも安い価格で建築できたことで、オプション工事に予算を使うことができたのだと思います。

 

アバンテ16duplex市川

アバンテ16duplex市川

今回の計画は、木造２階建て、１棟２戸。戸建を連棟させた「テラスハウス」「タウンハウス」といわれるタイプの賃貸住宅です。

 

間取りは２DK、ディンクス(夫婦のみ)のような子供のいない若い共働き世帯もしくは小さな子供が１人という世帯を想定。

 

ダイニングは７．５帖とコンパクトですが、２階には６帖と６．５帖の２室を配置できており、使い勝手が良さそう、と竣工引渡しからすぐに入居も決まりました。

 

基広々とした奥行きのあるダイニング。

基日差しがたっぷり差し込み、明るく快適な室内。

基広い収納を設けています。

 

所在地	千葉県市川市	金利条件	-------
構造	木造/地上2階建	金融機関	-------
敷地面積	91.58m2	設備等	1216ＵＢ トイレ・バス別 シャンプードレッサー システムキッチン 温水洗浄機能付き便座 室内洗濯機置き場 照明・カーテンレール エアコン ロフト
建築面積	54.66m2
延床面積	109.32m2
総戸数	2戸
建築年月	平成19年6月
総予算	1,660万円
表面利回り	14.34％

暗いイメージを吹き飛ばす！

計画地の最寄駅は総武線「本八幡」駅。単身者需要が強い地域ですが、駅から少し離れると、とたんに住宅街が広がります。

 

計画地は住宅地にありますが、エリアの特性である単身者需要を利用しようと考えました。そこで、ターゲット層を惹きつけやすいモダンな外観をイメージしました。

 

具体的には、外壁をオーシャンブルーのガルバニウム鋼板とし、アクセントに真っ赤な四角窓を使用。ベランダ部分には木目調のサイディングをあわせました。 また、側面の出窓及び雨どいにはホワイトを使い、こちらも外壁をより一層引き立てています。

 

オーシャンブルーの外壁に真っ赤な四角窓がよく映えます。

玄関にも収納をたっぷり設けました。

手すり付きの階段。

 

もともとTオーナーの自宅が計画地には建っていました。

 

これを取り壊しての建築計画だったため、Tオーナーは仮住まいとして賃貸に移りました。そして、竣工間際の入居募集。

 

 

なんと、入居募集を開始して、数日の間に３件もの申込みが入ってしまったのです。

 

 

私たちも一瞬慌ててしまったのですが、状況をすぐさまTオーナーに報告。検討した結果、Tオーナーはそのまま賃貸にお住まいになることになりました。

 

 

というのも、アバンテ市川を高い家賃で入居募集することができた結果、

 

 

賃貸で借りている金額  ＜  アバンテ市川１室からの家賃収入

 

 

となったため、そのまま２室とも賃貸することが経済的に有利と判断できたためです。
住宅ローンの肩代わりどころか、１室分の家賃収入に加え、ちょっとした副収入まで得られるようになり、うれしい誤算となった土地活用事例です。



給与収入と並ぶもうひとつの柱ができたことは心強いこと

家の建て直しを検討していました。最初に考えたのは総戸数４戸のワンルームマンション。住宅メーカーによると建築費用は3000万円で家賃相場は６万円、満室なら約10年で初期投資が回収できるという計算でした。

 

しかし、計画地周辺のワンルームは供給過剰で競争が激しく駅徒歩15分の立地では築年数が10年を超えると空室が目立つようになっていました。そんな時に戸建賃貸を知ったのです。

 

戸建賃貸は供給が少なく、家族がターゲットなのでワンルームほど駅からの遠さも問題になりません。また、家族だと長期間住んでもらえるから安定的に家賃収入が得られる可能性が高くなります。ただし、想定家賃は１戸10万円。６万円のワンルーム4戸より想定家賃は少なかったのです。

 

しかし、20年～30年の長期で考えると空室リスクが異なります。そのためワンルームの方が得とは限らないと考えました。また、建物の費用はワンルームのときのほぼ半分でした。そのため想定利回りは戸建賃貸の圧勝だったのです。ベストの選択ができました。

 

サラリーマンでもいつ仕事がなくなるかわからない時代。給与収入と並ぶもうひとつの柱ができたことは心強いことです。細部にもこだわったので納得のいく仕上がりになりました。