コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

神奈川県横浜市に建築した２階建ての戸建賃貸です。計画地はあまり見かけないような変形地でしたので、なかなかよい企画が見つかりませんでした。

 

しかし、戸建賃貸なら敷地に合わせて企画することができるので、今回の計画地に最適な企画となりました。

 

近隣に大規模な商業施設もあり、駅から徒歩１６分という距離も気になりません。

 

数々の悪条件をいかに克服し、キャッシュフローを生み出すか

この土地活用は、広さ約３９０坪の広大な土地を

 

「そもそもどのような土地活用をすればよいのだろうか？」
「隣に建っている空室だらけのＲＣマンションのようにだけはしたくない・・・」

 

といったご相談からスタートしました。

 

少し考えてみてください。

 

もし、あなたの土地が駅から遠い、周りのアパートに空き室が多い、家賃相場が低い、そんな場所にあるとしたら、どのような活かし方をしますか？

 

この市川ガーデンヴィラは、実はそんなハンデの多い場所にあるのです。 しかし、３月竣工前にもかかわらず２月末で満室御礼。しかも家賃も相場家賃（企画家賃）より１割高く設定したにも関わらず満室となったのです。

 

まぁ、結果だけみれば、とても上手くいった企画といえるでしょう。しかし、今回の企画は過去のコンサルティング案件の中でも１，２を争うほどの難産でした。

 

というのも、地盤が極めて悪く、地盤改良工事、雨水貯留層工事、浄化槽工事など土地開発にかかわる費用が思いのほかにかかってしまったからなのです。

 

どれだけ地盤が悪かったかというと、３０センチも土を掘れば、水が染み出してくるほどの軟弱な土地だったのです。地盤調査をした業者の責任者に、

 

「まるで、プリンの上に家を建てるようなものだなぁ」

 

と言われてしまったほどの軟弱地盤。おまけに、３９０坪の開発は市が規定する開発工事になってしまい、お金を稼がない建物以外の工事に恐ろしいほどお金がかかってしまう案件だったのです。

 

駅から遠い、周りのアパートは空室だらけ、 家賃相場は低い、地盤は最悪、開発工事で費用がかさむ・・・

 

通常なら、

 

「お先真っ暗、アパート経営なんてやるんじゃなかった」

 

と後悔するような結果になっていたかもしれません。

 

しかし、最終的に生み出されるキャッシュフローはかなりのものになったのです。

 

それは、

 

• ５棟すべて外装が別々のカラーコーディネート、
  そのこだわりと町並みの一体感が入居希望者を殺到させた。
• 植栽・外構へのこだわりが物件に高級感をもたせることにつながり、早期満室につながった。
• 総事業費の半分を、金利１．５％、しかも１５年固定金利で引っ張りだすことに成功した。
• 戸建風賃貸自体が市場に全くないので駅から遠くても他物件と競争にならなかった。

 

というのが理由です。

 

 

見た目の表面利回りこそ１２％程度にしかすぎませんが、上記要因により、実際の手元に残るキャッシュは相当なものになり、長期安定的な企画となったのです。

 

市川ガーデンヴィラ

市川ガーデンヴィラ

市川ガーデンヴィラは、南仏風の街並みをイメージしました。

 

入居者が一目見たとたん、「こんな建物に住みたい！」と憧れをもてるよう、外壁をジョリパットという塗り壁で仕上げました。５棟ある建物を全て違うカラーリングで仕上げていますが、それぞれの建物が別棟を引き立てるのに一役買っています。それでいて落ち着いた雰囲気を醸し出している、と近隣からも評判です。

 

全戸のベランダには、よくあるベランダ柵ではなく、鈍く光るロートアイアン風のベランダ柵を設置。鋳物の玄関飾りとあわせて建物に高級感をもたせました。

 

また、入居者に持家感覚で住めるよう建物を雁行（斜めにずらしながら連棟させること）させたり、玄関の目の前に駐車スペースを確保したり、また、敷地内に無料で利用できる洗車場を設けたりと、入居者に長期間快適に住んでいただけるような工夫を凝らしました。

 

建物の間取りは２ＬＤＫ。コンパクトな建物ですが、上下階あわせて58◯を確保できています。しかもＬＤＫは広々１０．５帖。また、リビングから直接２Ｆにつながっているので、さらに開放感が強くなります。

 

Dinks世帯もしくは新婚カップル及び子供が1～2人いる世帯をターゲットにしていますが、そのようなターゲット層にピッタリの企画となっています。

 

玄関の目の前に駐車スペースを確保。

トータルカラーコーディネートされた外壁。

リビングから直接2Ｆにつながっているので、開放感が強くなります。

玄関飾りと合わせたロートアイアン風のベランダ柵

 

所在地	千葉県市川市	金利条件	15年固定・10年固定
構造	木造/地上2階建	金融機関	日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫）、地方銀行
敷地面積	1391.01m2	設備等	216ＵＢ トイレ・バス別 ケーブルテレビ引込み済 温水洗浄機能付き便座 防犯カメラ 防犯ガラス ライフガーディア（防犯シャッター） 各戸駐車スペース 洗車場
建築面積	173.90m2
延床面積	347.80m2
総戸数	17戸
建築年月	平成18年3月
総予算	15,250万円
表面利回り	12.7％

ひとつの街を作る

建物は「南仏風の街並み」をイメージし、全体的にあたたかみのあるカラーを外壁色に選択しました。

 

また、持家感覚でお住まいいただけるよう、植栽の緑にもマッチするような建物に仕上げています。

 

個別庭をもつ部屋もあり、これがさらに南仏風の建物を落ち着いた感じにさせています。各戸の駐車スペースには、単なる土間コンクリートをひいてしまうのではなく、スリットをいれたスペースにも植栽を植え、かわいらしさを演出しました。

 

建物・外構が一体となることでヨーロッパ調の街並を形成し、地域でも目立った賃貸物件となっています。

 

高級感が漂う雰囲気を作る植栽。

１２１６サイズのユニットバス！浴室に窓もしっかり確保で換気も十分。

女性入居者にはもはや必須仕様の独立洗面台。

 

戸建賃貸ならではの方法を使って・・・

 

 

この案件、ファイナンスにもかなり時間を使いました。

 

具体的には、地方銀行と日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫）の２行から融資を引き出しています。

 

実は、土地を２つに分筆することで、それぞれの銀行に一番抵当権を設定させているのです。

 

大きな箱型のＲＣマンションを一建てる、ということでは決して実現できない方法です。

 

日本政策金融公庫の融資期間は最大で１５年と短いですが、民間では実現できないような低金利が魅力です。

 

デメリットとしては、借りられる融資金額が低いことと、借入期間が１５年までと短いことでした。

 

そこで、このデメリットを補うために、民間から借入期間２５年のローンを受けました。

 

お互いが相互に補完し合い、表面利回りの高さもさることながら、実際に財布の中に残る金額が多くなり（＝粗利回りが高くなり）、長期的にも安定した事業となったのです。

このマンションに住む人の幸せのために

私は、所有する土地を今後どのように運営、維持してすべきか検討してきましたが、結論として、緑の豊かな一戸建て感覚の住居を提供したいと思いました。それがこの地域における社会貢献となると考えたからです。

 

しかし、実際に事業を開始する決断をしても、自分たちの力だけで具体的な事業を進めることはできません。不動産事業は設計士、建築業者、管理会社をはじめとした多くの業者との共同事業だからです。「良質な住居の提供」、「安定経営」という目標に向かって、各メンバーがどれだけ協力しあえるかに事業の成否がかかっているのだと思います。

 

そういった意味で、中心に立ち調整役を務めるコンサルティング業務は極めて重要です。好条件とは言えない立地で、しかも収支の成り立つような事業を成立させるためにＦＰコミュニケーションズさんがして下さった努力には頭が下がる思いです。

 

以前、ＦＰさんの主催するセミナーを拝見したり、打ち合わせを繰り返すなかで、ＦＰさんが賃貸住宅経営の理想を追求するプロ集団であることはすぐにわかりました。市場調査、企画や管理などの担当者が一人一人、本心から理想を追求し、情熱を持って仕事をしているのだと思いました。この物件の担当をしてくださった谷本さんにこの場を借りてお礼を申し上げたいと思います。谷本さんの誠意ある人柄のお陰で、私たちはどれだけ安心して事業を進めることができたかわかりません。

 

物件の完成は、一通過点でしか無いと思いますが、それでも無事に大きな区切りを迎えることができたと思っています。このマンションで生活を始めるご家族の方々の幸せのお手伝いができるように、これから私もチームの一員として頑張ってゆきたいと思います。