コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

建設地は恵比寿駅から徒歩９分とアクセスも良く、
閑静な住宅街という環境で、立地としては好条件です。

敷地面積は約72坪で3年前に完成した物件が
約34坪なので、ちょうど2倍の敷地の広さになります。

プランニングの難易度は1期より易しいのですが、
2期は自宅の建て替えを含めており、この機会に
2世帯住宅としたいという要望もありオーナー様の
自己使用部分を2戸必要な計画でした。

母屋の解体を含めた事業収支計画は厳しいことが
想定される中で自宅としての利用も考えながら、
収益性を最大限に高めることがテーマでした。

その解決策として、右記のような各住戸が専用階段を
持つ長屋建で計画し、 可能な限り住戸の専有面積を
確保しました。

また防犯性能を高めるために避難通路の幅を確保した
オートロック扉を設置するために特殊なコの字型のプランに
することで、防犯性の問題を解決することができました

 

 

1期は長屋建て4戸で2期は長屋て6戸となり合計10戸の計画になりました。1期の内の1戸は自己 使用で2期の自己使用部分と外部で繋がるようなテラススペースと、オーナー様の専用庭も計画しました。各戸の専有面積は全て40㎡以上を確保しました。3階の長屋建てなので、3階の住戸は 階段部分の面積が多くなるため、賃料設定時には階段部分を除いた有効面積で設定しました。 1期の基礎の補強工事は柱状改良を採用しましたが、今回は単管を密に打ち込むRES-P工法で 工事費削減と実現できました。1期に続いて制震ダンパーやウレタン吹付断熱や床下の調湿に墨を採用するなど1期で好評だった差別化案は再度採用しました。

 

 

所在地	東京都渋谷区恵比寿	金利条件	非公開
構造	木造／地上3階建	金融機関	三井住友銀行
敷地面積	234.72m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	368.63m2
総戸数	1棟6戸
建築年月	2019年年6月
総予算	約11,334万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	10.73％

 

 

今回の計画では通常の住宅で用いられるハイグレード（高級）とは一線を画す仕掛けが数多くあるので、ハイスペックと呼んでいます。2016年1月に完成した1期は5つのハイスペックな仕掛けでしたが、今回の計画では更に下記の3つの仕掛けをプラスして進化を遂げています。

⑥水改質とは・・・
ＦＦＣ活水器により水道水を瞬時に改質。
⑦防犯住宅とは・・・
長屋住宅でも外構工事で門扉をオートロック。
⑧高利便性とは・・・
屋外で利用できる宅配ボックスを設置し、不在時の宅配便の受け取りの利便性を高める。 。

 

 

 

今回の計画でオーナー様の住戸部分は区分登記をして住宅ローンを利用しています。 金融機関によって取り扱いが異なりますが、賃貸併用住宅の場合は自宅部分が50％以上 利用するのが一般的ですが、今回のように建設費用全体での住宅ローンは無理でも区分 所有登記することで一部を住宅ローンが利用できることは画期的かと思います。

 

オートロック扉を設けることでテラスハウスのデメリットである防犯性を高めることができ、相場より高い賃料設定にも関わらず、早々に満室になりました。