コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

最初にお話を伺った9年前は、計画地には2棟のアパートが建っており、外壁塗装などの修繕を終えたばかりで入居の稼働状況も良く、緊急性がなかったのも長期に渡った理由の一つでした。

 

敷地全体としては約539平米あり、開発許可が必要となります。そこで、開発許可が適用されない500㎡未満となるよう2期に分けて計画しており、今回はその第1期です。

 

第1期は戸建賃貸として計画することは決まったものの､他の物件との差別化をどうしようか？と頭を悩ませました｡オーナー様と打ち合せをする中で､戸建賃貸はバイクや自転車などを屋内で保管するスペースは取れそうということで、第1期では、利用に際して更に自由度の高い「ホビースペース付」の戸建賃貸を建築することになりました。

 

 

 

各戸の専有面積はA棟約92㎡（約28坪）、B棟約82㎡（約25坪）で、間取りは3LDKです。
駐車場を1台以上確保し、それぞれの日照や空間の広がりの仕掛け（ウッドデッキ、ロフト、勾配天井）により、分譲住宅にも負けない仕様の「木造2階建て戸建賃貸住宅」です。

 

勾配天井＋ロフト＋高窓の組み合わせは今回の戸建賃貸でも採用しました。A棟には木粉樹脂製のウッドデッキも設置し、LDKの延長として利用できる外部スペースも設けました。

 

 

所在地	神奈川県藤沢市鵠沼神明	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階	金融機関	横浜銀行
敷地面積	218m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	173.58m2
総戸数	2棟2戸
建築年月	2022年1月
総予算	約5,898万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	10.07％

 

 

 

当社では初めての仕掛けとして、「ホビースペース」を企画しました。海に近い湘南ということもあり、サーフィンの愛好家も多いエリアです。また塩害も想定されることから、大切なバイクや自転車を屋内で安心して保管したいという入居者ニーズにも応えることができます。

 

外部はシャッターで開閉でき、ホビースペースを室内からも見える窓を設け、夏や冬でも長時間の作業ができるようにエアコンも設置しました。壁面には自転車などの重量物でもディスプレイできるような、埋め込み式のボルトも設置しました。その他にも外部にはシャワーを設けるなど、趣味をサポートする設備も設けています。

 

流し台はサーモ水栓です。シングルレバーすら触ることなく、手をかざすだけで水が出るなど 料理の楽しさが広がる仕掛けとともに、食材も大量にストックできるパントリーも設置して、快適かつ使い勝手の良い居住空間を演出しました。

 

 

 

今回の戸建賃貸の外部には電気自動車用の200Vの外部コンセントを設置し、外部の防犯カメラやセコムでの警報システムを組み込み、防犯対策にも抜かりはありません。
そして、ペットの飼育にも対応できる床と建具は傷がつかないメンテナンスフリーの建材で、メンテナンスコストを大幅に削減できます。

 

このような数多くの差別化案をオーナー様と建築会社とディスカッションすることで実現することができました。その結果、事業収支計画で設定した賃料より高い賃料で募集し、早期に満室となったことで表面利回りも１０％超えることになりました。

 

改めて藤沢市の賃貸需要のポテンシャルと、差別化案を複数仕掛けることで賃料相場を突き抜けた賃料設定でも需要があることがわかり、翌年迎える２期計画についても大きく影響を与える結果となりました。