コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

今回のオーナー様は大手ハウスメーカーから提案を受けておりましたが、どれも決め手に欠けるとのことで、当社の相談会へご参加頂いたのがキッカケです。

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計画地は500㎡以上ありましたが、土地区画整理事業が完了しているため、開発許可が適用されない法令条件でした。南側接道で整形に区画でき、企画に際しては様々なパターンをシミュレーションして、ベストなプランを検討しました。

 

今回の計画地は隣接する既存の6棟とは一線を画すプランにしたいとのオーナー様の想いを反映させる必要がありました。限られた計画地で、変形地であり高さ制限も厳しい中で、テラスハウス案と戸建案の計3パターンを検討しました。

 

少し広めの専有面積で、周辺の賃料相場をリードするような企画にすることで、建築費高騰の影響を極力少なくするような戦略を取ることにしました。

 

また、今回の計画のポイントとして、南北に配置した北側の棟の日当たりの悪さを解決するための工夫が求められました。

 

これまでも、日当たりを考慮して2階にLDKを配置するケースは度々ありましたが、今回はそこから更に進化を加えた戸建賃貸となっています。

 

 

 

各戸の専有面積はA・D棟が約86m2（約26坪）、B・C棟が約89m2（約27坪）で、間取りは3LDKです。
駐車場を各戸2台以上確保し、それぞれの日照や空間の広がりの仕掛け（ウッドデッキ、ロフト、勾配天井）により、分譲住宅にも負けない仕様の「木造2階建て戸建賃貸住宅」です。

 

高度地区の法規制による北側の斜線制限の厳しさを逆手にとって、北側に配置したＢ棟・Ｃ棟は、南側Ａ・Ｄ棟の屋根勾配を北側に配慮した形状としたことから、勾配天井と高窓の組み合わせによって、想像以上に日当たりの良い2階のＬＤＫとなりました。また大きなロフトを設けることで、収納は多いほど良いという入居者のニーズにも応えることができます。

 

 

所在地	東京都日野市万願寺	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階	金融機関	多摩信用金庫
敷地面積	510.51m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	351.08m2
総戸数	4棟4戸
建築年月	2023年1月
総予算	約10,146万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	10.34％

 

 

今回の計画ではＡ・Ｄ棟には木粉樹脂製のウッドデッキも設置し、１階のＬＤＫの延長として利用できる外部スペースを設けました。そしてペットの飼育にも対応できるよう、床と建具は傷がつかないメンテナンスフリーの建材を選ぶことで、メンテナンスコストを大幅に削減できます。

 

食材を大量にストックできるパントリー（食品庫）も設置して、快適かつ使い勝手の良い居住空間を演出しました。日当たり対策の仕掛けとして、当社ではお馴染みとなった「２階ＬＤＫ＋勾配天井＋ロフト＋高窓」ですが、今回、更に使い勝手を追求した企画となっています。

 

当社ではお馴染みとなった免疫加工クロスも採用し、建築費高騰の昨今において賃料相場をリードするための企画としたので「進化系戸建賃貸カルテット」とネーミングしました。

 

 

 

今回の計画地は埋蔵文化財保護地域となっており、道路反対の土地も本掘を実施していたとの情報を受け、通常の地盤調査だけでなく地盤補強方法も本掘を回避するために、埋蔵文化財の上に保護層を設けるジオクロス工法を採用したことにより、工期短縮と費用削減を実現できました。

 

住宅地盤対策工法「ジオクロスR」は従来の支持地盤から支える工法と異なり、基礎直下にシートを敷いて不同沈下と沈下量を防止する工法です。使用するシートは引張強度、引裂強度が大きく、荷重を分散する耐久性の高いシートであるため、住宅地盤補強シートとして最適です。

 

建築費が高騰する中で埋蔵文化財の問題を解決し、土地活用の方法を複数案提示し可視化と数値化することでオーナー様が判断しやすい資料を作成することを心がけました。

 

多くの差別化案と各棟の外装や内装をこだわることで賃料相場をリードする「進化系戸建賃貸カルテッド」が完成し、お陰様で早期満室となりました。