コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

最初にお話を伺った10年前は、計画地には2棟のアパートが建っており、外壁塗装などの修繕を終えたばかりで入居の稼働状況も良く、緊急性がなかったのも検討が長期に渡った理由の一つでした。敷地全体としては約539㎡あり、開発許可が必要となります。そこで、開発許可が適用されない500㎡未満となるよう2期に分けて計画しており、今回は第2期計画になります。

 

企画に際しては戸建賃貸だけでなく、テラスハウスなど様々なパターンをシミュレーションして、ベストなプランを検討しました。 第1期は他の物件と差別化するため、「ホビースペース付戸建賃貸」というコンセプトで計画し、2022年1月に完成した際には想定以上の賃料で満室になりました。
そして今回、満を持して完成したのが「スカイバルコニー付ガレージハウス賃貸」です。

 

 

 

 

ガレージハウス賃貸の間取りはシングル系が多いのですが、今回の計画の各戸の専有面積はRoomA・Bは約77m2(約23坪）、RoomC・Dは約83m2（約25坪）で、間取りは2LDK＋小屋裏収納、1LDK＋サービスルームで屋内駐車場を1台確保し、各戸に自由度の高い流し台付のスカイバルコニーを計画しました。当社企画初の「セパレートキッチン」も今回採用しております。

 

また当社では2回目となるスカイバルコニーも企画しました。流し台を設けるなど自由度が高い屋外空間となり、リビングの延長としての使い方も期待できる空間に仕上げております。

 

 

所在地	神奈川県藤沢市鵠沼神明	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階建	金融機関	横浜銀行
敷地面積	321.97m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	316.29m2
総戸数	1棟4戸
建築年月	2023年10月
総予算	約5,898万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	8.77％

 

 

ガレージハウス賃貸は海に近い湘南ということもあり塩害も想定されることから、大切な自動車を屋内で安心して保管したいという入居者ニーズにも応えることができます。電動シャッターで開閉でき、電気自動車にも対応できるように200Ｖのコンセントも設置しました。

 

スカイバルコニーは第二のリビングとして利用できます。スカイバルコニーと命名したこの空間は、塔屋以外は床面積に参入されないことから、容積率が厳しい用途地域において限られた空間の有効活用に最適な方式と言えます。

 

漏水のリスクはありますが、昨今のFRP防水の性能と更に保護層としてタイル調のビニル床シートを張ることで更に漏水のリスクを低減でき、美観や耐久性も向上します。

 

今回の企画は2階建てですが、屋上に出る塔屋と複雑なコの字型の形状を鑑みると、地震対策は優先課題であり、制震ダンパーも設置しました。

 

 

 

計画地は東西に長く両端に接道があり、既存の2棟のアパートの敷地もそれぞれの道路に接していたことから、アパートの入居者が退去していただく予定に合わせて、早く解体できる方を第1期となるような計画としました。

 

第1期と第2期の間は1年間の待機が必要なことから、第2期の解体着手までは、残す方のアパートの賃料収入が途絶えないような戦略で進めていきました。

 

スカイバルコニー付ガレージハウス賃貸は免疫加工クロスも採用し、キッチンはⅡ型（セパレートタイプ）でサーモ水栓、小屋裏収納もあり防犯対策も充実させ、外部に宅配ボックスも設置し利便性も高めたハイグレードであり、ハイスペックな賃貸住宅です。

 

スカイバルコニーは流し台を設けることで、屋上でのバーベキューや子供用プールなど、使い方は更に広がり屋上を施工するコスト以上に賃料アップが期待でき、差別化も図れるとして採用しましたが、スカイバルコニーに出てみると湘南の花火大会を見ることができる可能性があるので、更に物件の価値を上げてくれる期待があります。