コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

今回の計画地は、用途地域が近隣商業地域と第１種住居地域に跨る土地で、幅員が広い主要幹線道路に面しています。

 

容積率の異なる用途地域に跨る場合、敷地面積で加重平均を計算します。今回の敷地の容積率の上限は385.21％でしたが、実際に計画した容積率は180.7％ですので余裕をもった計画になります。

 

階数に関しては当初は、6階建て、7階建て、8階建てを比較した上で検討しましたが、土地の担保評価以上の建築費になってしまいます。

 

クライアント様の資産状況を考えると融資は可能かと思いますが、収支やキャッシュフローだけでなく賃借対照表でのバランスシートを考えてあえて規模を小さくすることで、担保評価以内での建築費となるように計画しました。

 

その結果としてエレベーターのない3階建てにして1階の店舗面積を可能な限り確保することで、事業収支を確保したRC造3階建て店舗付き賃貸マンションに決定しました。

 

 

 

今回の計画では賃貸住戸の間取りは4パターンです。シングル系・DINKSを対象とした1LDKの間取りを4タイプ12戸（専有面積40平米～）で計画しました。

 

各戸の専有面積が40㎡を超える計画にしたことで、固定資産税と不動産取得税の軽減措置があります。賃貸住戸は奇数階・偶数階で内装パターンを変更しています。

 

貸し店舗の面積はターゲットとなる物販店の条件を確認した上で80坪確保しました。内部はスケルトンとし、水回りや空調も店舗で自由に計画できるような対応としました。

 

 

所在地	東京都江東区北砂	金利条件	非公開
構造	RC造／地上3階建	金融機関	三菱ＵＦＪ銀行
敷地面積	453.45m2	設備等	オートロック 宅配ボックス 追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント
延床面積	901.19m2
総戸数	1棟13戸
建築年月	2024年6月
総予算	約41,503万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	8.28％

 

 

 

今回の計画地は駅からは遠いもののバス停からは至近で好立地です。

 

都心の好立地で法令の制限も厳しくないため、収益性のみを優先するのであればもっと違った計画になっていたと思います。

 

今回は賃貸部分だけでなく、地域貢献できる店舗を誘致したいという要望がありました。

 

オーナー様にとっては収益性も大事ですが、融資の借入額が担保評価の範囲内で且つ店舗は賃貸入居者だけでなく地域にとって喜ばれるような店舗を誘致するためにターゲットとなる店舗の面積基準の確保も重要な要素でした。

 

設計および施工者も含めたプロジェクトチームで打合せを重ね、店舗部分の面積の変更もありましたが、最終的には最適解に導けたという思いです。

 

 

 

今回の計画地は月極駐車場でしたが着工に際して地盤調査をするタイミングが難しい問題でした。可能な限り駐車場として貸せる期間を伸ばしたいとの意向はありましたが、基礎が決定しないと構造計算ができなくて申請業務に入れません。

 

着工できる時期から逆算して駐車場の退去の期日を決めましたが、開発許可とならない土地面積でありながら申請業務には事前協議が多く、稼働していない時期が出てしまったのは否めません。

 

地中障害や土質汚染の問題もありましたが、オーナー様に説明し理解を得ながら進めることができました。

 

完成引き渡し時には入居募集の繁忙期が過ぎていたにも関わらず、賃貸住戸12戸中の10戸と全体の80％以上の入居申し込みを頂いた人気物件です。

 

また1階の店舗は地域貢献をしたいとオーナー様の要望通りに、大手の物販店から早々に申し込みを頂くことができ、無事に完成引き渡しを迎えることができました。