コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回のクライアント様は、住みたい街ランキングにおいて堂々１位となった｢恵比寿｣に先代から移り住み、街の変化を感じながら住み続けておりましたが、土地を所有している場合においては固定資産税がドンドン上昇していく状況ですので、決して街のブランド力がアップすることを歓迎する気にはなれなかったようです。

 

そして今後、相続が発生した場合にかかる、 相続税の試算をしてビックリ！

 

クライアント様から何か良い方法がないだろうか？と弊社の完成見学会に来て頂き相談を受ける中で、今回の企画コンサルティングとなりました。

 

最初の相談から、約２年越しの計画となります。

 

好立地だが狭小地、魅力ある賃貸住宅の誕生秘話！

約３４坪の土地に、ＤＩＮＫＳやＳＯＨＯを意識した平均専有面積が５０m2を超える間取りが４戸と、角地緩和の適用を受けながら建蔽率ギリギリで、土地を最大限有効活用した木造３階建て賃貸住宅です。

 

その中で「恵比寿」という立地で考えられる提案をコンサルタントだけでなく、クライアント様や設計士、施工関係者にアイデアとして提案して頂きました。

 

クライアント様からの要望と設計士や施工関係者からの提案を取りまとめた上で、採用や不採用を決めておりました。私の仕事は主に事業性を考えて、ブレーキ係をしていたと言っても過言ではありません。その提案を取りまとめたものが、「ハイスペックな木造３階建て賃貸住宅」です。

 

 

通常ハイスペックとは、パソコンの性能のことを示す言葉ですが、若い人の間では有能な人を例えて最近はハイスペック○○と呼ぶようです。今回の企画も通常の住宅で用いられるハイグレード（高級）とは一線を画す仕掛けがあるので、あえてハイスペックと呼ばせて頂きました。

 

厳しい建築規制から土地活用で考えたこと！

今回の計画地の敷地面積は、１１２．９２m2で約３４坪です。土地のボリュームを算定する際に必要な規制として、建蔽率と容積率があります。

 

 

今回の計画地の用途地域は準工業地域で、都市計画における規制値は建蔽率６０％、容積率３００％となります。

 

 

敷地は二方向道路を持つ角地なので建蔽率は１０％割増しになりますが、容積率は道路幅で規制される道路幅員４ｍ×０．６＝２４０％の方が採用されますので、建蔽率７０％、容積率２４０％となります。

 

 

また３階建て計画する際には道路斜線の規制で道路幅が４ｍと狭い為、３階部分へのプランニングに大きく影響しました。

 

 

その検討案として右記のような各住戸が専用階段を持つ長屋建で計画し、可能な限り住戸の専有面積を確保しました。

 

 

フラットタイプ＋メゾネットタイプの組み合わせで、最上階の３階にはロフトを計画し、勾配天井＋天窓で日当たりが良く、実際の面積よりも広く見えるような、仕掛けをしています。

 

 

その結果として今回の計画で実際の建蔽率は６８．１％＜７０％、容積率は１８７．７２％＜２４０％となり容積率には若干の余裕があるものの、建蔽率をギリギリまで利用するプランになりました。

 

 

所在地	渋谷区恵比寿	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	非公開
敷地面積	112.92m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	211.97m2
総戸数	１棟４戸
建築年月	平成２８年１月
総予算	約８，３００万円賃貸棟のみ  （設計・外構工事費込）
表面利回り	１３．８５％

今回の企画のＵＳＰは５つのハイスペックな仕掛け

ハイスペック賃貸住宅（健康、免疫、制震、断熱、耐火）を項目で示すと、下記の通りです。

 

・健康住宅→調湿炭を床下に敷き詰めました。湿度が低下することで結露が生じにくくなり、床下の構造体となる木部も常に乾燥した状態に保てます。

 

・免疫住宅→化学物質の害を最小限に抑えるＦＦＣテクノロジー技術を採用しました。建材やクロス等の素材に含まれる水分（結合水）に、水溶性の２種類の鉄（Ｆｅ２・Ｆｅ３）ミネラルを含浸させる技術です。

 

結果として周辺の建売住宅に負けない圧倒的な存在感を放つ戸建賃貸となり、建売分譲住宅と勘違いされる周辺の住民の方が多くて、依頼主様からも「土地を売却してしまったと思われて、困ってしまう」と言われるくらいの反響の大きさに困惑しておりました。

 

 

・制震住宅→制震ダンパーを５６箇所設置。忘れられない記憶として、東日本大震災があります。今回の賃貸住宅はクライアント様にとっても、地震対策は最優先課題と考えておりました。

 

 

・省エネ住宅→ウレタン吹き付け断熱工法を採用。断熱性・気密性をアップさせることで、暑さ、寒さを遮断して家中どの部屋でも同じような室温に保つことで、冷暖房費の大幅な節約につながります。

 

 

・高耐火住宅→最高等級の防火サイディングを採用しました。耐火等級４の１時間準耐火構造に該当する防火サイディングです。法令で求められている以上に、火災に強い外壁です。

 

 

 

 

今回はクライアント様に、色々な可能性を一つずつメリットとデメリットを説明しながら、方向性を定めていく作業をしました。根気が必要ですが、そういったプロセスを踏まずに良い企画になるとは到底思えません。

 

今回はクライアント様にそういったプロセスを楽しんで頂き、また不動産や建築に関することも学んで頂いた上で、一緒に良い賃貸住宅を企画するというベクトルを合わせることができました。

 

不動産や建築の業界的には｢寝た子は起こさない｣というのが一般的で、依頼主に知識を与えることで知識差による利益を得ることができなくなるという、業者側の格言があります。

 

しかし弊社が行うコンサルティングでは、全く逆の対応をします。とにかくクライアント様には、コンサルティングにおける企画プロセスや建築知識、募集の方法や税務も含めた賃貸経営の手法を学んで頂きます。

 

そうすることで実際に賃貸経営がスタートする頃には、十分な専門知識も身に着けることでき、成功への近道になると感じるからです。そういったクライアントを増やすことがコンサルタントの使命だと感じています。魚を与えるか、魚の釣り方を教えるかに近い感覚だと思います。

 

その際に協力頂いたのは、今回パートナーとなる専門家集団のチームです。設計や施工関係者を始め関わる人全てが、今までにない賃貸住宅をココ住みたい街ランキング1位の｢恵比寿｣で創っていこう！と取り組んだことで産み出された賃貸住宅です。