コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

今回のクライアントは建築会社で、既に完成した１期の戸建賃貸４棟と２期の長屋建て１棟５戸に続く３期目の計画の共同住宅１棟６戸になります。

 

クライアントの会社の規格商品である木造３階建て共同住宅を、第一種低層住居専用地域で高さ制限が厳しい地域でも計画できる土地活用のモデルハウスとしての役割も担うことになります。今回も賃貸事業としてのキャッシュフローはもちろんのこと同業他社では容易に模倣できない“唯一無二の商品”としての企画力・ブランディングが求められました。

 

計画地は用途地域が第一種低層住居専用地域で、東西が接道している整形地です。全体で1,700平米以上ある広大地ですが、広大な土地の開発の適用とならないように、クライアント関連スタッフと調整しながら進める必要がありました。

 

 

今回完成した物件の間取りは、２ＬＤＫで専有面積60㎡が４戸と、１LDKで専有面積40㎡が２戸の計画になります。

 

共用廊下は屋内としたホテルライクな共同住宅です。防犯対策としてのオートロックや利便性の高い宅配ボックスの共用設備だけでなく、シュークローゼットやパントリー、ナノバブル設置などの差別化案を取り入れ、新たな価値を付加した賃貸マンションに仕上がったと思います。今回の計画でも、プロジェクトの統一イメージとして“和モダン”をモチーフにしました。

 

縦格子をエントランスのアクセントにして軒裏を木目調にし、統一感を持った配色パターンとなるよう検討しました。内装はナチュラル系orモダン系の2種類を用意しました。

 

 

所在地	埼玉県さいたま市岩槻区	金利条件	非公開
構造	木造／地上2階建	金融機関	非公開
敷地面積	416.34㎡	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	331.2㎡
総戸数	1棟6戸
建築年月	2025年12月
総予算	約8,191万円 （設計・外構工事費込）
表面利回り	9.20％

 

 

今回の計画地は駅からは遠いものの、住環境は良好な好立地です。第一種低層住居専用地域なので、そもそも中高層建物の計画は難しいのですが、収益性のみを優先するのであれば専有面積を狭くして戸数を増やす等の、違った計画になっていたと思います。

 

最終的に戸建賃貸（専用住宅）、テラスハウス（長屋建て住宅）、アパート（共同住宅）を各工区に配置したプロジェクトに決定しました。

 

建築会社がクライアントとお伝えしましたが、土地の所有者はグループ会社である管理会社であり、今回の建築主にもなることから、独立採算で建築会社の利益も確保する必要があります。

 

昨今は建築費が高騰していることもあり共用部分が多い共同住宅は投資効率が悪く、利回りが低くなると思われがちです。それでも事業収支計画はしっかりとリスクを織り込んだ上で、クライアント様に満足していただくことができました。

 

 

今回のプロジェクトは当初、全て１ＬＤＫの間取りの１棟８戸の計画で進めました。１期・２期と完成して募集活動する中で、３期の決定したプランを関係者が集まって再考するミーティングがあり、改めての賃貸市場調査と関係者との打合せの中で、駐車場問題と入居ターゲットについて改めて検討しました。

 

全体の戸数は２戸減るものの専有面積を増やした２ＬＤＫを４戸と１ＬＤＫは２戸で計画し、事業収支計画も比較検討しました。駐車場が不足する部分は４期工事の計画の見直しも生じましたが、別敷地に設けることで解決し、事業収支も当初案と比較して遜色ない形になり、基本設計も終わり実施設計に入るタイミングでしたが、思い切って計画変更を実施しました。

 

結果として完成前に２階は全て入居が決まるなど、１期２期と賃料設定を強気にして苦戦した経験も活かして、幸先の良いスタートが切れました。

 

クライアント様の規格商品の木造３階建て共同住宅にフィードバックできる部分も多くあり、今後の収益物件の主力商品になるようなプロジェクトに携われたことで、役割を果たせたと思います。