コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸 事例

 

今回のクライアント様は、自治体の区画整理により母屋を含めた広大な敷地で、今後の土地活用について決断を迫られていました。そして地主系の2代目大家として、相続時に大変な苦労をされたことがきっかけで不動産を学び、そのノウハウを生かして数多くの講演をこなす不動産コンサルタントが依頼主です。

 

 

一般財団法人日本不動産コミュニティ（Ｊ－ＲＥＣ）の理事でもあり、弊社代表理事の浦田　健とはＪ－ＲＥＣ創設時からのご縁もあったことから、今回の企画について依頼がありました。

 

不利な条件を克服する賃貸住宅の誕生秘話！

今回の計画地は最寄り駅であるJR京浜東北線の蕨駅から徒歩22分、南浦和駅から徒歩32分と交通アクセスにおいては、賃貸経営に有利な立地とはいえません。

 

また区画整理が進んでいる地区で、従前地と仮換地の敷地形状が、大きく異なる計画地です。

 

仮換地後の敷地面積は約1024m²の約310坪と広大な敷地で、敷地内に道路を計画するような土地利用計画では、開発行為が必要になる面積です。

 

 

その敷地には実家である母屋と付属する店舗や事務所や倉庫やビニールハウスといった解体すべき建物のボリュームも大きくて、家賃を生まない解体費用の割合が高い計画となります。

 

 

更に追い打ちをかけるように、従前地の複雑な土地の影響で、敷地内に隣接住戸の為の既存の埋設水道管もあり、その撤去を含めた給水管の引込み工事は広い暗渠（あんきょ）の水路の下をくぐらせる難工事です。且つ自治体の水道局の規定から、一棟ごとに親メータ－を引き込む条件では、複数棟を計画する戸建賃貸にとって、更なる悲劇と言っても良いと思います。

 

 

こういった不利な条件を克服し、かつ安定的な賃貸経営ができる土地活用方法を考えることが企画の命題となりました。

 

今回の企画で大事にしたポイント

オンリーワンの賃貸住宅→家相にこだわる、運気が上がる戸建賃貸！

 

 

複数棟の戸建賃貸を計画→路地状敷地の規制に適合させ、且つ日照や通風を確保する。

 

 

外観デザインは２種類→ベージュ主体（ナチュラル系）とブラウン主体（モダン系）を互い違いに配置。４つの小窓がアクセント！

 

 

集いの空間を取り入れる！→　シンボルツリーを囲むコミュニティスペース。

 

 

室内のカラーリングは２パターン→鋼製建具、木製建具、床材、キッチン、浴室、洗面化粧台は２種類の組み合わせで、棟毎にコーディネート！

 

 

所在地	埼玉県川口市	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	JA
敷地面積	679.06m2	設備等	追炊付ユニットバス 浴室乾燥機 ウォシュレットトイレ システムキッチン シャンプードレッサー カラーＴＶインターフォン 防犯シャッター ペア・防犯ガラス マルチメディアコンセント 照明
延床面積	307.16m2
総戸数	５棟５戸
建築年月	平成２７年９月
総予算	約９，７３０万円賃貸棟のみ  （設計・外構工事費込）
表面利回り	９．３８％

周りに戸建賃貸が少ないエリアで考えたこと！

駅から遠いエリアに関わらず賃貸住宅は多いものの、戸建賃貸は極端に少ないエリアでした。

 

そのため今回の戸建賃貸の家賃設定を決める際に、周辺相場から導き出す相場家賃や、基準となる類似物件がない中で、依頼主様からはこの物件で家賃相場を作り出したいとの思いから、今回は強気の家賃設定で募集することになりました。

 

今回の物件コンセプトは魅力的な賃貸住宅を採算が合う予算内で建築し、上限家賃を超えても選ばれる価値と、満足感を与える賃貸住宅を創造することが基本コンセプトでした。

 

結果として周辺の建売住宅に負けない圧倒的な存在感を放つ戸建賃貸となり、建売分譲住宅と勘違いされる周辺の住民の方が多くて、依頼主様からも「土地を売却してしまったと思われて、困ってしまう」と言われるくらいの反響の大きさに困惑しておりました。

 

 

 

 

今回の依頼主が不動産コンサルタントということもあり、共通言語やベクトルは共有しやすい反面、賃貸住宅の事情を良く知っているだけにある意味、難しい企画となりました。

 

その中で考えたことはシンプルです。

 

「良い企画をして、入居者に喜んでもらえる賃貸住宅にすること」の一点です。

 

家相を意識した【運気が上がる戸建賃貸】は、その最たる理由です。

 

また関係者全てが、「魅力的な賃貸住宅を創ろう！」という『チーム』の意識が産み出した戸建賃貸です。

 

プロの不動産コンサルタントと一緒に賃貸住宅を創りあげるプロセスが、いつもと違った刺激となり、企画している私にとっても多くの学びを得られる物件になりました。