コンサルティング / 稼ぐ戸建賃貸事例

藤沢市戸建賃貸

資金計画

本体価格
3,540万円
諸経費
1,800万円
合計
5,340万円

収支計画

年間家賃
約520万円
表面利回り
9.73%

計画地は湘南の風を感じる藤沢市で、４ｍ以上の擁壁と隣接しながら、計画地自体も道路からも２ｍ高いという敷地です。また間口が狭く奥行が広い、いわゆる「ウナギの寝床」と相まって難易度ＭＡＸの計画地と言えます。

この敷地を相続税の改正に伴い、二次相続の試算では更に厳しい状況となるクライアント様親子が、何とか相続問題を解決したいと相談を受けたことから、この企画がスタートしました。

デメリットを逆手に取った企画の誕生秘話！

まずはこの敷地の高低差をデメリットではなく、メリットにできないか？というところから考えました。幸いなことに方位的には隣地の４ｍ以上の擁壁は、西側に位置しますので嫌われる西日の影響は受けづらい環境です。また道路側である東側は下がっている為、眺望抜群のロケーションです。

そこで考えたのは眺望と日照と風をテーマとした、「２階にＬＤＫを持つ戸建賃貸」です。

更にロフトと勾配天井にすることで、実際の広さより空間に広がりを感じる居心地の良いＬＤＫに仕上がりました。

また間口が狭いながらも賃貸住宅を３戸計画して、駐車スペースも何とか３台確保できました。法令上は棟毎に敷地を設定しておりますが、藤沢市は行政で最低敷地面積の規定がない自治体です。

一番狭い敷地で設定したＡ号棟は、土地面積が２０坪以下です。こういった条件も、今回の計画ができた要因となります。

今回の企画で大事にしたポイント

敷地の高低差を生かす！→各住戸の眺望を考えながら、窓の位置等を決定しました！

２階ＬＤＫ＋ロフトの組み合わせ→勾配天井にすることにより、実際の面積以上の開放感を演出しました。

外観デザインは３棟の組み合わせを考えて→片流れ屋根でモダンに、窓も縦長や小窓で壁面にリズムを創っています。

外壁のメインカラーは白→４ｍ以上の擁壁が隣接している為暗くなる場所ですが、湘南の青空に映える白をイメージカラーで明るさを演出！

室内の色彩→床材はアンティーク調の高級感のあるダークブラウンを主として、水回りは大理石調の床材でコーディネート。

バルコニー位置の配慮→それぞれのバルコニーの日当たりはモチロン、お互いの視線が干渉しないレイアウトとしました。


所在地	神奈川県藤沢市	金利条件	非公開
構造	木造／地上２階建	金融機関	JA
敷地面積	250.7m2	設備等	追炊付ユニットバス浴室乾燥機ウォシュレットトイレシステムキッチンシャンプードレッサーカラーＴＶインターフォン防犯シャッターペア・防犯ガラスマルチメディアコンセント照明
延床面積	178.86m2
総戸数	３棟３戸
建築年月	平成２７年３月
総予算	約５，３４０万円賃貸棟のみ（設計・外構工事費込）
表面利回り	９．７３％

ライバルは、分譲住宅！

今回の計画地の近くには藤沢駅から徒歩１０分以内の立地でフジサワ　サスティブナル・スマートタウンという大規模な開発計画があり、戸建分譲６００区画、集合住宅を４００戸予定しているビッグプロジェクトがあります。隣駅の辻堂駅直結にはテラスモール湘南もあり、非常に熱気があり人が集まる地域です。これから益々建売分譲も増えることが予想される立地です。

特に考慮しなければいけないのは、賃料相場より建売住宅の販売価格です。前述のスマートタウンの戸建分譲の専有面積は１００以上で、５８００万円からの販売価格帯の為、販売価格から住宅ローンの返済金額を算出すると約１６万円です。そうなると１５万以上の家賃を支払うぐらいなら、住宅購入を考えている層とバッティングしてしまいます。

今回の物件コンセプトは魅力的な賃貸住宅を採算が合う予算内で建築し、分譲住宅と比べても選ばれる価値と、満足感を与える賃貸住宅を創造することが基本コンセプトでした。