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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、東京カンテイが7月の中古マンションの数字を出しました。

中身を見て、正直「そろそろ来たか」という印象を持ちましたので、その内容について解説したいと思います。

 

直近のマンション相場について

まず、直近のマンション相場の最新情報についてみてみましょう。

 

①都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の平均希望売り出し価格は、前月比1.7%安の1億8,195万円

3カ月連続の下落です。

ここ数年のマンションバブルを牽引してきた都心6区も、徐々に下げ幅が広がってきています。

5月が0.4%、6月が1.3%、7月が1.7%。

値下げ幅は確実に強くなってきています。

 

②直近3カ月以内に値下げした物件の割合が51.1%

売りに出ている都心の物件の、半分以上が値札を貼り替えたということになります。

同時に流通している戸数も前月比4.2%増の5,309戸まで積み上がっています。

つまりこれは売れ残りが増えているということですね。

 

③23区の中古タワーマンションの平均価格は1億9,122万円で、前年同月比5.9%安

2カ月連続の下落となっています。

こちらは別の調査会社（マーキュリー）の数字で、築20年以内・20階建て以上を70平方メートルに換算したものとなります。

つまり、別々の調査会社が、それぞれ独立に同じ下落方向を指したということは、確実に調整局面に入ったという証拠でしょう。

 

「挑戦価格」が通らなくなった

なぜここまで都内の中古マンション価格が下がってきているのかというと、その理由はシンプルです。

これまでは、相場より強気の値段、業界で「挑戦価格」と呼ばれる値付けをしても、待っていれば買い手がつきましたが、それが通らなくなってきたわけです。

買い手がつかなくなってきた理由は2つあります。

ひとつは価格が上がりすぎて実需層が届かなくなったこと。

もうひとつは金利が上がりそうな気配で、相場を牽引してきた投資家層が手を止めたことでしょう。

面白いのは、下がっているのが都心だけだという点です。

同じ7月に、横浜市は1.0%高の4,745万円、さいたま市は2.1%高の4,400万円、千葉市は2.3%高の2,890万円と、郊外はしっかり上がっています。

調整は都心から始まって、周辺に向かって波及していくのがセオリーですが、今はまだそういう展開にはなっていません。

 

暴落は来ないと思っています

ここで「いよいよ暴落だ」と言いたくなる気持ちは分かりますが、僕はそうは見ていません。

理由は3つあります。

1つは建築費です。

職人が足りず資材も高いままなので、新築の値段はそれほど下がっていません。

新築が下がらなければ、中古も一定の水準で推移していきます。

2つ目は、相続税対策やインバウンドといった、価格とはあまり関係なく動く需要が残っていることです。

そして3つ目は、都心以外はまだ上がっているということです。

都心で買えなくなった層が郊外に流れているので、郊外の価格はまだ上がっているわけです。

こうしてみると、まだマンション市場全体が崩れているというわけではありません。

 

ただ、「ペアローンで届く水準」までは下がると思います

ただ、都心の中古マンションに調整が入っているということは、次第に郊外にも波及し、価格はいずれ調整されていくと思います。

では、どこまで下がるのか。

僕の見立てとしては、暴落はしないけれど、ペアローンで届く水準までは下がる可能性があると思っています。

夫婦それぞれが年収1,000万円、世帯年収2,000万円のご家庭をイメージしてください。

都心6区を狙うとなると、だいたいこのくらいの層になります。

銀行の審査は、実際に借りる金利ではなく審査金利という高めの金利で見ます。

仮に3.5%、返済比率35%、35年で計算すると、借入可能額はおよそ1億4,100万円。

頭金を3,000万円入れられたとして、買える物件は1億7,100万円くらいまでです。

都心6区の平均は1億8,195万円ですから、あと1,100万円ほど足りない。

率にすると約6%ですね。

つまり今の都心6区は、世帯年収2,000万円のパワーカップルが頭金を3,000万円用意しても、平均的な物件にはギリギリ手が届かない場所になっているということです。

買えるのはそれより上の層か、投資目的の人だけ。

その投資家が金利を見て手を止めたのが、今の局面なんですよね。

だとすれば、6%ほど下がったところで実需の買い手が戻ってきます。

そこが下げ止まりの目安になると僕は見ています。

暴落ではなく、この程度の調整です。

3カ月で0.4%→1.3%→1.7%と下がってきているペースを思えば、決して非現実的な数字ではないでしょう。

 

ただし、待っていれば買えるわけではありません

ところが、ここに落とし穴があります。

金利が上がると、審査金利も上がります。

さきほどの世帯年収2,000万円の例で、審査金利を3.5%から4.0%に変えてみてください。

借入可能額は1億4,100万円から1億3,200万円に落ちてしまいます。

その差は約940万円です。

つまり仮に価格が1,100万円下がっても、審査金利が0.5%上がれば、借りられる額が940万円減ってしまって、ほとんど帳消しになるんですよね。

「下がってから買おう」と待っている間に、自分が借りられる金額のほうも一緒に減っていく。

これが、金利のある時代の買い物の難しさだと思います。

だから僕は、価格だけを見て待つのは危ないと考えています。

見るべきは価格と金利の両方。

正確に言えば「その物件がいくらか」と「自分がいくらまで借りられるか」の組み合わせが重要です。


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