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投資家を騙すことでしか生きられない、悪徳不動産業者の闇
公開日: 2023年04月04日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、不動産業界の闇についてお話ししていきます。
最近、不動産業界でまた新たなトラブルが起きているようです
それは何かというと、サブリース家賃の未払い問題が勃発してしまっているということです。
今日はそんなサブリース問題を中心に、不動産業界の闇について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
今回のサブリース問題の概要
今回問題となったサブリース会社は、BLAZE（ブレイズ）という会社です。
僕は知らなかった会社なのですが、報道をみると、
・子会社（BLAZE）：サブリース会社
・親会社：中古区分マンション販売
という形になっており、BLAZE社のサブリースとセットで、親会社が中古区分マンションの物件を販売していたそうです。
物件購入後、1年間ほどは順調に家賃が振り込まれていたものの、最近になって突然家賃が振り込まれなくなり、連絡もつかなくなっている・・・
ということで、大問題になっています。
サブリースのセット販売は昔からよくある手法。その理由とは？
そもそも、新築・中古を問わず、ワンルームマンション販売にサブリースはつきものです。一体なぜなのでしょうか？
なぜ不動産業者は、サブリースをセット販売するのか？
ワンルームマンションの販売会社（今回のケースではBLAZEの親会社）は、仕入れた物件に対して「たんまり利益を乗せて売りたい」と考えます。
しかし、利益が乗ることで物件価格が高くなれば、その物件の利回りは低くなり、融資も受けにくくなってしまいます。
そこで、子会社（BLAZE社）を使って相場よりも高い家賃でサブリースを付け、無知な投資家に物件をセット販売する・・・というわけです。
子会社のサブリース会社にとっては、相場よりも高い家賃でサブリースするので、逆ざやで赤字になってしまいます。
しかし、そこは親会社の有り余る利益から補填して問題はなかったのでしょう。
サブリース問題は今に始まったことではない
サブリースの問題は今に始まったことではありません。これまでも、保証家賃を値下げされるケースは頻発していました。
また、保証家賃自体が振り込まれなくなるケースはあまり多くはありませんが、4～5年に1度程度のペースで起きていました。
2018年にかぼちゃの馬車事件が大きな話題になりましたが、それとよく似たスキームですね。
こうしたトラブルを受けて、2020年にはサブリース新法が始まりました。
これは、サブリーストラブルを未然に防ぐための制度で、
・誇大広告の禁止
・不当な勧誘行為の禁止
・特定賃貸借契約締結前に重要事項説明を行う
といったことが定められ、違反者に対する罰則も設けられています。
投資家がしっかり投資判断をしていれば、そもそも問題は起きない
このようなサブリースの問題ですが、物件を買う前にしっかり投資判断をすることによって、十分に対策が可能です。
投資家自身が相場の家賃や利回りを調べ、投資に値する物件かどうかを適切に判断していれば、サブリース会社が倒産しようが、そもそも関係ないんですよね。
なぜなら、相場の家賃で貸すことでローンを返すことができるからです。
しかし、今回のように相場よりも高い家賃でサブリースになっていると、もう大変です。
サブリースの当てがなくなり、当初の保証家賃以下である相場の家賃で貸すことになると、
・ローンを返済できず、持ち出しがでる
・売りたいと思っても、売るに売れない・・・（高値掴みさせられているので、売ったらローンが残ってしまう）
ということになってしまいます。
目先のお金目当てでしか生きられない、ウンコ業者の生態
最後に、このような詐欺スキームで悪事をはたらく、ウンコ不動産業者の実態について考えていきたいと思います。
業界通のウラケンとしては、同じ人間が繰り返していると予想
長年、不動産業界に身を置いてきた僕の予想ですが、このようなスキームは同じ人間が繰り返し行っていると考えています。
家賃の振り込みが途絶えてから、サブリース会社が数ヶ月後に倒産する・・・というサイクルは、昔から繰り返されています。
これは、同じ人間が、
1. 会社を作って
2. 投資家を騙してしこたま儲けて
3. 行き詰まったら会社をつぶして
4. 1に戻る
というサイクルを、ぐるぐると繰り返しているのではないかと思うのです。
ではなぜこうしたサイクルを繰り返してしまうのか？それはワンルームマンションの営業マンに理由があります。
ワンルームマンションの販売で営業マンはボロ儲け
新築ワンルームマンションを1戸売ると、営業マンの手元にはいくら入ってくると思いますか？
実は僕自身、とある新築ワンルームマンション業者から、「新築ワンルームマンションを売ってくれませんか」と誘われたことがあります。
その時に、「1戸売ったら300万円のマージンを支払います」と言われたんですよね。
もちろんお断りしましたが、僕の普段の活動を知っていたら、絶対にこんな勧誘はしてこないはずですよね（笑）。
さらに、ワンルームマンションを販売する営業マンは、完全に歩合給で働いています。
フルコミッションで働いている営業マンは、年間で10戸20戸を販売していますから、単純計算で、
・1戸販売で200～300万円のマージン
・年間10戸を販売
→年間で数千万円のマージン収入
があるものと思われます。
1戸販売するだけでも、ちょっとしたサラリーマンの年収を稼ぐことができてしまうんですよね。
2017～18年あたりの最盛期には、トップの営業マンはもっと儲けていたと思います。
目先のお金を追い求めて渡り歩く、寂しい人たち
このように、ワンルームマンションを販売する営業マンは、マンション販売で味をしめているわけです。
ですから、会社が潰れても、次の会社に行ってガンガン売って・・・と渡り歩いています。
彼らは投資家が損をしようが全く気にしません。
良く言えば、生命力がめちゃくちゃ強い人達です。しかし、悪く言えば彼らは「正義」「正直」に関しては全くの不感症で、目先のお金目当てでしか生きられない実に寂しい人たちだと、僕は思っています。
ウンコな人たちの肥やしにならないためには、ひとえに勉強するしかありません。
不動産投資をするなら、不動産実務検定でしっかり勉強することをオススメします。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、不動産業界の闇についてお話ししていきます。
最近、不動産業界でまた新たなトラブルが起きているようです
それは何かというと、サブリース家賃の未払い問題が勃発してしまっているということです。
今日はそんなサブリース問題を中心に、不動産業界の闇について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
今回のサブリース問題の概要
今回問題となったサブリース会社は、BLAZE（ブレイズ）という会社です。僕は知らなかった会社なのですが、報道をみると、
・子会社（BLAZE）：サブリース会社
・親会社：中古区分マンション販売
という形になっており、BLAZE社のサブリースとセットで、親会社が中古区分マンションの物件を販売していたそうです。
物件購入後、1年間ほどは順調に家賃が振り込まれていたものの、最近になって突然家賃が振り込まれなくなり、連絡もつかなくなっている・・・
ということで、大問題になっています。
サブリースのセット販売は昔からよくある手法。その理由とは？
そもそも、新築・中古を問わず、ワンルームマンション販売にサブリースはつきものです。一体なぜなのでしょうか？なぜ不動産業者は、サブリースをセット販売するのか？
ワンルームマンションの販売会社（今回のケースではBLAZEの親会社）は、仕入れた物件に対して「たんまり利益を乗せて売りたい」と考えます。
しかし、利益が乗ることで物件価格が高くなれば、その物件の利回りは低くなり、融資も受けにくくなってしまいます。
そこで、子会社（BLAZE社）を使って相場よりも高い家賃でサブリースを付け、無知な投資家に物件をセット販売する・・・というわけです。
子会社のサブリース会社にとっては、相場よりも高い家賃でサブリースするので、逆ざやで赤字になってしまいます。
しかし、そこは親会社の有り余る利益から補填して問題はなかったのでしょう。
サブリース問題は今に始まったことではない
サブリースの問題は今に始まったことではありません。これまでも、保証家賃を値下げされるケースは頻発していました。
また、保証家賃自体が振り込まれなくなるケースはあまり多くはありませんが、4～5年に1度程度のペースで起きていました。
2018年にかぼちゃの馬車事件が大きな話題になりましたが、それとよく似たスキームですね。
こうしたトラブルを受けて、2020年にはサブリース新法が始まりました。
これは、サブリーストラブルを未然に防ぐための制度で、
・誇大広告の禁止
・不当な勧誘行為の禁止
・特定賃貸借契約締結前に重要事項説明を行う
といったことが定められ、違反者に対する罰則も設けられています。
投資家がしっかり投資判断をしていれば、そもそも問題は起きない
このようなサブリースの問題ですが、物件を買う前にしっかり投資判断をすることによって、十分に対策が可能です。
投資家自身が相場の家賃や利回りを調べ、投資に値する物件かどうかを適切に判断していれば、サブリース会社が倒産しようが、そもそも関係ないんですよね。
なぜなら、相場の家賃で貸すことでローンを返すことができるからです。
しかし、今回のように相場よりも高い家賃でサブリースになっていると、もう大変です。
サブリースの当てがなくなり、当初の保証家賃以下である相場の家賃で貸すことになると、
・ローンを返済できず、持ち出しがでる
・売りたいと思っても、売るに売れない・・・（高値掴みさせられているので、売ったらローンが残ってしまう）
ということになってしまいます。
目先のお金目当てでしか生きられない、ウンコ業者の生態
最後に、このような詐欺スキームで悪事をはたらく、ウンコ不動産業者の実態について考えていきたいと思います。業界通のウラケンとしては、同じ人間が繰り返していると予想
長年、不動産業界に身を置いてきた僕の予想ですが、このようなスキームは同じ人間が繰り返し行っていると考えています。
家賃の振り込みが途絶えてから、サブリース会社が数ヶ月後に倒産する・・・というサイクルは、昔から繰り返されています。
これは、同じ人間が、
1. 会社を作って
2. 投資家を騙してしこたま儲けて
3. 行き詰まったら会社をつぶして
4. 1に戻る
というサイクルを、ぐるぐると繰り返しているのではないかと思うのです。
ではなぜこうしたサイクルを繰り返してしまうのか？それはワンルームマンションの営業マンに理由があります。
ワンルームマンションの販売で営業マンはボロ儲け
新築ワンルームマンションを1戸売ると、営業マンの手元にはいくら入ってくると思いますか？
実は僕自身、とある新築ワンルームマンション業者から、「新築ワンルームマンションを売ってくれませんか」と誘われたことがあります。
その時に、「1戸売ったら300万円のマージンを支払います」と言われたんですよね。
もちろんお断りしましたが、僕の普段の活動を知っていたら、絶対にこんな勧誘はしてこないはずですよね（笑）。
さらに、ワンルームマンションを販売する営業マンは、完全に歩合給で働いています。
フルコミッションで働いている営業マンは、年間で10戸20戸を販売していますから、単純計算で、
・1戸販売で200～300万円のマージン
・年間10戸を販売
→年間で数千万円のマージン収入
があるものと思われます。
1戸販売するだけでも、ちょっとしたサラリーマンの年収を稼ぐことができてしまうんですよね。
2017～18年あたりの最盛期には、トップの営業マンはもっと儲けていたと思います。
目先のお金を追い求めて渡り歩く、寂しい人たち
このように、ワンルームマンションを販売する営業マンは、マンション販売で味をしめているわけです。
ですから、会社が潰れても、次の会社に行ってガンガン売って・・・と渡り歩いています。
彼らは投資家が損をしようが全く気にしません。
良く言えば、生命力がめちゃくちゃ強い人達です。しかし、悪く言えば彼らは「正義」「正直」に関しては全くの不感症で、目先のお金目当てでしか生きられない実に寂しい人たちだと、僕は思っています。
ウンコな人たちの肥やしにならないためには、ひとえに勉強するしかありません。
不動産投資をするなら、不動産実務検定でしっかり勉強することをオススメします。
ぜひ参考にしてみてください！
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