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築古戸建賃貸でも失敗する時がある!?

公開日: 2018年08月27日

築古戸建の最大のメリットは、仕入れの安さです。

価格も安いため、現金購入してDIYを行い
市場に出すというのが、築古戸建投資の成功のセオリーと言われています。

しかし、一見成功事例が多いように見える、築古戸建にも失敗事例は潜んでいます。

その多くは、需要のない地域に買ってしまったことやリフォーム費用のかけ方、
そして、相場の賃料の判断を見誤ることによって起きています。

以前、お会いしたオーナーさんは物件購入の安さだけで、築古戸建を買ったといいます。

その戸建はリフォームを行った上で、面積も広いことから、
相場の賃料に設定して市場に提供しましたが、1年以上、申込にならなかったといいます。

賃貸経営をする上で基本でありながら、最も重要な点は、

◆適正賃料 × 立地力 × 物件力

という3つのバランスが取れる物件が、入居者を獲得できる物件であり、
それを供給できているかどうかということです。

ここで先ほどのオーナーさんの物件を紹介しましょう。

・面積だけで決めた相場賃料

・不人気駅から徒歩20分超えの立地

・内装はそこそこ、外壁はボロボロ

このような条件では、その物件をお客様が選ぶ訳がありません。

このような失敗事例にならないように、まずは、その地域に賃貸需要はあるのかを調べます。

そして、地域ごとの貸せる賃料を導きます。

更に、

年間想定賃料 ÷ (物件価格+リフォーム) = 最低10%

と計算し、かけることのできるリフォーム費用を予め算出した上で、
購入するか、しないかを判断します。

築古戸建は単純に割安物件だからといって、簡単に手を出してはいけません。

多くの投資家が一番に「不動産を購入すること」を考えます。

しかし、そこに入居者がいなければ、その計画は絵に描いた餅でしかないでしょう。

必ず市場調査し、需要があるのかないかを必ず判断した上で、
購入しなければ賃貸経営など成り立たないのです。

高橋 淳