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自殺や孤独死があった時の<告知事項>とは?
公開日: 2017年11月27日
先日の神奈川県座間市での事件。
世間ではもちろん大きなニュースですが、
大家さんにとっても衝撃の大きい事件でした。
「自分の物件であのような事件が
起きてしまったらどうしよう・・・」
と思った方も多いのではないでしょうか?
今回は、アパマンや戸建賃貸などの
賃貸物件で孤独死や自殺があった時の
<告知事項>について解説します。
--------------------------------------
◆「孤独死」の場合
--------------------------------------
孤独死の場合には基本的に、
「告知すべき義務はない」
と考えられています。
なぜなら、
「人間の生活の本拠である以上、
老衰や病気等による自然死は、
当然想定できるため」
だからです。
しかし、入居希望者が心理的に
嫌悪感を抱く場合もあります。
例えば発見が遅れて腐敗してしまった場合、
病死があったことを告知すべき義務が
発生するケースもあると考えられています。
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◆「自殺」の場合
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自殺の場合は、
「告知しなければならない」
と考えられています。
誰でも、自殺のあった部屋には入居したくない
と思うのは当然ですよね。
しかし、告知期間については、
「何年間」や「入居者が何人入れ替わるまで」
といった明確な決まりはありません。
告知期間というのは、その案件ごとに
被害状況や立地、物件の性質などを考慮して
定められると考えられているからです。
これではもし万が一、自殺があった場合に
どのくらいの期間、告知するべきかわかりませんね。
そこで、過去の判例を参考にしてみましょう。
東京地裁平成13年11月29日判決では、
「貸室に付いての心理的瑕疵は、
年月の経過と共に希釈される事が明らかであり、
本件貸室が大都市内に所在する単身用の
アパートの一室で有る事を斟酌すると、
本件事故が有った事は2年程度経過すると、
瑕疵とする事ができなくなるものと見るのが相当である。」
と、
「2年を経過すれば告知義務はなくなる」
という判決が出ています。
このことから、大都市部の単身アパートでは、
告知期間は2年間と考えられるでしょう。
しかし、訴えられるリスクを考慮して、
・ 4〜6年
・ 2〜3人
の入れ替わりがあるまでは告知するケースが
多いのが現状です。
人によって嫌悪感の感じ方は違うので、
とても難しい問題ですね。
上記のことからも自分の物件で自殺が
発生すれば、最低でも2年間は
告知しなければならず、賃貸経営が
苦しくなることは間違いありません。
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◆「事故物件」となってしまうのを防ぐには?
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実際、入居前の審査で判断するのは、
相当難しいと思います。
なぜなら、審査では人の本心までは
見破れないからです。
ただ、今回の座間市の事件では「事故物件」
となってしまう前に防げた可能性があったと思います。
それは、申込み時に
「今すぐに入居したい」
という要望があったからです。
経験上、「今すぐに入居したい」という方は
・滞納等のトラブルを抱えている
・何か急遽引っ越さなくてはならない
緊急的なトラブルがあった
などの可能性が高いです。
引っ越しするのには、必ずなにかしら理由があります。
例えば、「更新の時期」や
「現住居に不満を抱えている」などです。
入居希望者に少しでも不安を感じた場合は、
引っ越し理由が明確ではない限り、
入居を受け入れないというルールを
あらかじめ決めておくと良いでしょう。
今後は、引っ越し理由が単に「住み替え」
と言われた場合でも、さらに明確な理由まで
聞く必要があると再認識させられる事件でした。
鹿股 恭平
先日の神奈川県座間市での事件。
世間ではもちろん大きなニュースですが、
大家さんにとっても衝撃の大きい事件でした。
「自分の物件であのような事件が
起きてしまったらどうしよう・・・」
と思った方も多いのではないでしょうか?
今回は、アパマンや戸建賃貸などの
賃貸物件で孤独死や自殺があった時の
<告知事項>について解説します。
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◆「孤独死」の場合
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孤独死の場合には基本的に、
「告知すべき義務はない」
と考えられています。
なぜなら、
「人間の生活の本拠である以上、
老衰や病気等による自然死は、
当然想定できるため」
だからです。
しかし、入居希望者が心理的に
嫌悪感を抱く場合もあります。
例えば発見が遅れて腐敗してしまった場合、
病死があったことを告知すべき義務が
発生するケースもあると考えられています。
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◆「自殺」の場合
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自殺の場合は、
「告知しなければならない」
と考えられています。
誰でも、自殺のあった部屋には入居したくない
と思うのは当然ですよね。
しかし、告知期間については、
「何年間」や「入居者が何人入れ替わるまで」
といった明確な決まりはありません。
告知期間というのは、その案件ごとに
被害状況や立地、物件の性質などを考慮して
定められると考えられているからです。
これではもし万が一、自殺があった場合に
どのくらいの期間、告知するべきかわかりませんね。
そこで、過去の判例を参考にしてみましょう。
東京地裁平成13年11月29日判決では、
「貸室に付いての心理的瑕疵は、
年月の経過と共に希釈される事が明らかであり、
本件貸室が大都市内に所在する単身用の
アパートの一室で有る事を斟酌すると、
本件事故が有った事は2年程度経過すると、
瑕疵とする事ができなくなるものと見るのが相当である。」
と、
「2年を経過すれば告知義務はなくなる」
という判決が出ています。
このことから、大都市部の単身アパートでは、
告知期間は2年間と考えられるでしょう。
しかし、訴えられるリスクを考慮して、
・ 4〜6年
・ 2〜3人
の入れ替わりがあるまでは告知するケースが
多いのが現状です。
人によって嫌悪感の感じ方は違うので、
とても難しい問題ですね。
上記のことからも自分の物件で自殺が
発生すれば、最低でも2年間は
告知しなければならず、賃貸経営が
苦しくなることは間違いありません。
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◆「事故物件」となってしまうのを防ぐには?
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実際、入居前の審査で判断するのは、
相当難しいと思います。
なぜなら、審査では人の本心までは
見破れないからです。
ただ、今回の座間市の事件では「事故物件」
となってしまう前に防げた可能性があったと思います。
それは、申込み時に
「今すぐに入居したい」
という要望があったからです。
経験上、「今すぐに入居したい」という方は
・滞納等のトラブルを抱えている
・何か急遽引っ越さなくてはならない
緊急的なトラブルがあった
などの可能性が高いです。
引っ越しするのには、必ずなにかしら理由があります。
例えば、「更新の時期」や
「現住居に不満を抱えている」などです。
入居希望者に少しでも不安を感じた場合は、
引っ越し理由が明確ではない限り、
入居を受け入れないというルールを
あらかじめ決めておくと良いでしょう。
今後は、引っ越し理由が単に「住み替え」
と言われた場合でも、さらに明確な理由まで
聞く必要があると再認識させられる事件でした。
鹿股 恭平