今回は、コンサルティング業務として対応している戸建賃貸の
事業収支計画のポイントについてお話しさせて頂きます。

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コンサルティング業務では、法的な調査や現地の調査を
終えると企画プランニングに入りますが、その際は
事業収支計画も平行しながら進めるのが理想です。

事業収支計画に必要な内容としては、下記の４つの項目があります。

１）建築費
２）諸費用
３）設定賃料
４）借入条件

詳細や注意点については、次のとおりです。

１）建築費は、企画当初は面積に応じた概算で構いません。

坪単価でどれくらいか、１戸当たりどれくらいかという
指標を使って、おおよその金額で設定します。

建物本体の費用以外に、解体費や
給排水引き込み工事等も含めて検討してください。

２）諸費用は建築費以外で必要な経費です。

印紙代や登記費用、据置利息、不動産取得税、火災保険、
測量費、設計費、各種検査に関する費用等が該当します。

３）設定賃料は、戸建賃貸の事例が少ないので、正直難しいです。

周辺相場といっても戸建賃貸は供給数が少ないので、近隣の
類似物件を基準として設定賃料の査定をする必要があります。

また周辺の新築建売住宅の月のローン返済額も
ウォッチする必要があり、その返済額が賃料の上限とも言えます。

リスクに耐えられる事業か判断するため、空室率や家賃下落率も
見込んだ事業収支計画にすることが重要なポイントです。

４）借入条件については、リスクを加味した審査金利でも検討します。

一番大きく数字が変わるのは、金利よりも融資期間です。

事業収支計画上は低い金利で長く借りるのが、
キャッシュフローを生み出すポイントです。

しかし将来、金利が上がった時に耐えられる
事業計画でなくてはいけません。

空室率や家賃下落率と同様に、リスクに備えて金利に
ストレスをかけて事業収支計画を作成します。

以上４項目のバランスを検討しながらプランニングをすることで、
より安全な戸建賃貸の事業収支計画にすることができます。

この事業収支計画が適正な内容であれば、融資先から
良い条件での借入にも繋がりますので、プランニングする段階から
事業収支計画を意識しながら企画立案する必要があります。

そうは言っても「不動産のプロだからできるのでは？」
と思われるかもしれませんね。

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今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。

岡　宏