先日、比較的広い土地に関する活用相談依頼がありました。

具体的には、戸建賃貸を建てたいが、
どれぐらいの規模の計画になりそうか、というものでした。

経験的に、小さな土地よりも広い土地の配置計画の方が難しいです。

例えば、３０〜４０坪ほどの土地であれば２戸ぐらい、
５０坪〜６０坪ほどの土地であれば３戸ぐらい、とイメージできますし、
おおよそ、実際の計画がその想定と大幅にずれることはほとんどありません。

２０坪の土地があれば、普通の住宅地では１Ｆの面積が１０坪ほどの戸建てが建てられる、
というイメージです（住宅地だと、建蔽率５０％が多い）。

ところが、１００坪、２００坪になってくると、極端に難易度があがるのです。

土地形状や道路付け、または駐車スペースや車の導線など、
いろいろな要因が重なってきてしまい、一概には何戸入る、ということは言えなくなります。

小さな土地であれば、上記のように、

土地２０坪あたりに戸建て一戸

とイメージできるのですが、土地が２００坪になると、
単純に１０戸と考えてしまうのには、若干抵抗があります。

これも経験的なことなのですが、道路付けや土地形状の問題で、
１０戸よりも少なくなってしまう、というケースが多いように思います。

とはいえ、企画の初期の段階では、ざっくりとした計画をイメージすることが大事です。

ですので、土地２００坪の場合であれば、
１０戸入る場合と９戸の場合、さらには８戸しか入らなかった場合というように
複数の場合分けをしてシミレーションすることが大事だと思います。

合わせて、想定される賃料帯まで把握できれば、
事業規模まで考えることができるようになります。

例えば、戸当たり８万円で１０戸配置できるとすれば、

８万円×１０戸×１２カ月＝９６０万円

で、利回り１０％を達成するには、

９６０万円　÷　１０％　＝　９６００万円

で、事業費を９６００万円までにおさえなければならないことが分かります。

もし、これが土地を購入しての計画であれば、
９６００万円から土地の価格を差し引いたものが
建物にかけられる建築費ということになります。

広い土地で戸建賃貸を考える場合、
複数の配置案をイメージしてシミレーションしてみましょう！

谷本