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広い土地では、特に複数案を考えよう!
公開日: 2015年06月01日
先日、比較的広い土地に関する活用相談依頼がありました。
具体的には、戸建賃貸を建てたいが、
どれぐらいの規模の計画になりそうか、というものでした。
経験的に、小さな土地よりも広い土地の配置計画の方が難しいです。
例えば、30〜40坪ほどの土地であれば2戸ぐらい、
50坪〜60坪ほどの土地であれば3戸ぐらい、とイメージできますし、
おおよそ、実際の計画がその想定と大幅にずれることはほとんどありません。
20坪の土地があれば、普通の住宅地では1Fの面積が10坪ほどの戸建てが建てられる、
というイメージです(住宅地だと、建蔽率50%が多い)。
ところが、100坪、200坪になってくると、極端に難易度があがるのです。
土地形状や道路付け、または駐車スペースや車の導線など、
いろいろな要因が重なってきてしまい、一概には何戸入る、ということは言えなくなります。
小さな土地であれば、上記のように、
土地20坪あたりに戸建て一戸
とイメージできるのですが、土地が200坪になると、
単純に10戸と考えてしまうのには、若干抵抗があります。
これも経験的なことなのですが、道路付けや土地形状の問題で、
10戸よりも少なくなってしまう、というケースが多いように思います。
とはいえ、企画の初期の段階では、ざっくりとした計画をイメージすることが大事です。
ですので、土地200坪の場合であれば、
10戸入る場合と9戸の場合、さらには8戸しか入らなかった場合というように
複数の場合分けをしてシミレーションすることが大事だと思います。
合わせて、想定される賃料帯まで把握できれば、
事業規模まで考えることができるようになります。
例えば、戸当たり8万円で10戸配置できるとすれば、
8万円×10戸×12カ月=960万円
で、利回り10%を達成するには、
960万円 ÷ 10% = 9600万円
で、事業費を9600万円までにおさえなければならないことが分かります。
もし、これが土地を購入しての計画であれば、
9600万円から土地の価格を差し引いたものが
建物にかけられる建築費ということになります。
広い土地で戸建賃貸を考える場合、
複数の配置案をイメージしてシミレーションしてみましょう!
谷本
先日、比較的広い土地に関する活用相談依頼がありました。
具体的には、戸建賃貸を建てたいが、
どれぐらいの規模の計画になりそうか、というものでした。
経験的に、小さな土地よりも広い土地の配置計画の方が難しいです。
例えば、30〜40坪ほどの土地であれば2戸ぐらい、
50坪〜60坪ほどの土地であれば3戸ぐらい、とイメージできますし、
おおよそ、実際の計画がその想定と大幅にずれることはほとんどありません。
20坪の土地があれば、普通の住宅地では1Fの面積が10坪ほどの戸建てが建てられる、
というイメージです(住宅地だと、建蔽率50%が多い)。
ところが、100坪、200坪になってくると、極端に難易度があがるのです。
土地形状や道路付け、または駐車スペースや車の導線など、
いろいろな要因が重なってきてしまい、一概には何戸入る、ということは言えなくなります。
小さな土地であれば、上記のように、
土地20坪あたりに戸建て一戸
とイメージできるのですが、土地が200坪になると、
単純に10戸と考えてしまうのには、若干抵抗があります。
これも経験的なことなのですが、道路付けや土地形状の問題で、
10戸よりも少なくなってしまう、というケースが多いように思います。
とはいえ、企画の初期の段階では、ざっくりとした計画をイメージすることが大事です。
ですので、土地200坪の場合であれば、
10戸入る場合と9戸の場合、さらには8戸しか入らなかった場合というように
複数の場合分けをしてシミレーションすることが大事だと思います。
合わせて、想定される賃料帯まで把握できれば、
事業規模まで考えることができるようになります。
例えば、戸当たり8万円で10戸配置できるとすれば、
8万円×10戸×12カ月=960万円
で、利回り10%を達成するには、
960万円 ÷ 10% = 9600万円
で、事業費を9600万円までにおさえなければならないことが分かります。
もし、これが土地を購入しての計画であれば、
9600万円から土地の価格を差し引いたものが
建物にかけられる建築費ということになります。
広い土地で戸建賃貸を考える場合、
複数の配置案をイメージしてシミレーションしてみましょう!
谷本