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騙されるな！不動産投資ボッタクリの実態10選【不動産業界の闇を全暴露】（前編）
公開日: 2020年10月26日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、不動産投資ボッタクリの実態を、全て暴露したいと思います。
あなたは不動産を買う時や借りる時、またはリフォームをする時に、「これ、ぼったくられてるんじゃないか？」と思ったことはありませんか？
不動産業界の実態は長い間ブラックボックスに包まれていたので、なんとなくボッタクリじゃないかな？と感じていても、その確証がないので、泣き寝入りをしていた人は少なくないのではないかと思います。
実は、不動産業界のボッタクリの実態に関しては、2002年に私が初めて書いたこちらの本『「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾』に全て暴露しましたが、当時は業界関係者からとても疎まれました。
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今はネットで検索すれば、ボッタクリの実態がどんどん出てきますので、少しはこの業界全体が良くなってきたのではないかと思っています。
しかし、未だよくあるボッタクリの実態に関しては、まとまったものがないと思いますので、今回その全容を説明したいと思います。
この記事をご覧いただければ、あなたが不動産投資をする際に気をつけるべきポイントがわかりますし、投資だけではなく、持ち家を購入する際の参考にもなりますので、ぜひ最後までご覧ください。
■「⑥リフォーム・メンテナンス」「⑦不動産会社」について解説した中編はこちら
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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目次
①新築一棟アパート
以前のYouTube動画でも解説しましたが、あなたが新築一棟アパートの購入を検討する際に目にするであろう物件の資料、その資料の利回りがボッタクリになっています。
例えば、表面利回りに諸経費が含まれてないケースがとても多いです。
具体的には、建物に含まれている消費税、建物の取得時に課される不動産取得税、登録免許税、さらに契約の印紙代、登記に必要な司法書士の手数料、さらに言えば、銀行の借り入れに必要な保証料なども入っていないケースが非常に多いです。
例えば、地主さんが新築のアパートをハウスメーカーで建ててもらう際の企画書の中にも、これらの諸経費が含まれていないケースが非常に多くあります。
また、土地を購入して新築アパートを建てる際も、その土地が「建築条件付」というケースがあります。
安い土地を見つけたと喜んでいても、この建築条件付である限り、土地を安く販売した分の利益が建物に上乗せされているケースがあります。
基本的に、新築アパートは建築のプロでない限りやらない方がいいと私は思っていますが、もし新築アパートを購入する場合は、検討資料をよくよく注意して見るようにしてください。
②新築区分マンション
こちらも過去のYouTube動画で何度も述べてきましたが、新築区分マンションの存在そのものがボッタクリであると思います。
よく言われるのが、「年金代わりになりますよ」「月々たった3万円の持ち出しで、新築区分マンションを買えます」といったセールストークです。
しかし、例えば20年、30年先を考えた場合、その持ち出し分3万円を毎月インデックス投資に積み立てていった方が、新築区分マンションを30年ローンで買うよりも、圧倒的なパフォーマンスになると思います。
そもそも、新築区分マンションは購入した途端にその新築プレミア分の2割がなくなってしまいます。つまり、買った途端に2割りも値下がりしてしまうのです。
ですから、何度も言いますが、新築分マンションは絶対に買ってはいけません。
③中古区分マンション
では、中古の区分マンションだったら良いのかというと、中古の区分マンションも、買取再販業者から購入する場合は注意しなければいけません。
買取業者がバルク（まとめ買い）で仕入れてきた場合は、次に購入する投資家は安く購入できる場合もありますが、バルクでない場合は、一般的に買取再販業者よりも売主さんから直接購入した方が安い場合が多いので、中古区分マンションを購入する際には、基本的に業者からではなく、売主さんから直接購入することを検討するようにしてください。
④ゼネコン・工務店
ゼネコン・工務店でよくあるボッタクリの場面として、工事がスタートしてもう仕様も決まっているのに、「今からこの部材を発注すると間に合わないので、既に在庫がある既製品の中から選んでくれませんか？」というように言われることがあります。
要は設計書に載っている仕様で購入すると安く仕入れられないので、在庫としてメーカーに余っている既製品をオーナーさんに選んでもらえれば、その業者も安く仕入れられて、その設計変更分のコストダウンがそのまま工務店の利益になることが多いのです。
そのため、もし工務店から「既製品に変えてもらえませんか？」というオファーを受けた際に、そのオファーを受けるのであれば、値引きも同時にお願いしてみるようにしてください。
⑤設計事務所
設計事務所のフィーは、実はブラックボックスに包まれていて、何パーセントだったら妥当か？というのは明らかにされません。
一部の建築士会では、その妥当な設計料は「工事費の10%」と言われているようです。しかし、例えば隈研吾さんのブランドであればいざ知らず、ノンブランドであれば一般的に考えて10%は高すぎると思います。
1億円の建築費であれば、1,000万円の設計料ということです。形の無い成果物とすれば、この10%、1,000万は高すぎると思います。
もう30年近くこの業界いる私の感覚からすれば、その設計料は5%前後で十分だと思いますし、構造計算が不要な木造であれば、もっと安くても良いと思います。
ここで、設計の種類について整理しておきましょう。
一般的に設計は「意匠設計」と「構造設計」に分かれます。
意匠設計は、設計でいう平面図、立面図、断面図、建具の展開図、そして仕様に関する設計を基本的に行います。
そして、鉄骨造・RC造など構造設計が必要な場合は、構造設計専門の設計事務所に構造計算を依頼することになります。
そして、意匠設計をする設計事務所がこの構造設計も取りまとめて、実際の建築に必要な建築許可、すなわち確認申請書を役所に提出し、その許可を得るのが役割になっています。
基本的な設計事務所の役割はここまでですが、現場がはじまってからの「設計監理」までを含む場合は、意匠設計代＋設計監理料がかかります。
設計監理に含まれるものは、近隣説明会の資料や立ち会い料、現場のチェック、検査の立会い等があり、現場のチェックについては、配筋検査や構造のチェックなども含まれます。
そして、現場の進捗ごとに定例打合せがあります。この定例打合せの時に、オーナーさんの側に立って仕様を決めたり、工程のチェックを行ったりします。
よくあるケースとしては、この設計監理料を払っているのに、まともな監理をしていない設計士がいることです。
そのため、設計だけでなく監理まで依頼する場合には、どのような監理をどこまでしてくれるのか？を事前にしっかり確認することをお勧めします。
そして、設計を依頼する際にここだけは気をつけてほしいことは「指定部材」です。
これは何かというと、設計士の側から「杭の仕様はこうしましょう。エレベーターの仕様はこうしましょう」と、仕様をアドバイスするまでは良いのですが、その杭やエレベーターを施行する業者まで指定する場合があるのです。
なぜなら、杭やエレベーターは単価が高いので、指定業者で施工することになっている場合、設計士とその業者の間でバックマージンが絡んでいるケースが非常に多いからです。
そして、建築許可を受けた後で杭やエレベーターの指定部材を変える場合には、もう一度確認申請をやり直さなければいけなくなってしまいます。そう易々と設計変更が許されない部分なのです。
そのため、杭やエレベーター、防火対応の素材など、設計上極めて重要な部分については、設計段階で業者を指定しないように気をつけてもらいたいです。
さもなければ、規模によって500万円、あるいは1,000万円、2,000万円ぐらいまで費用が変わってくるケースがあります。
そして最後に、絶対に付き合ってはいけない設計士は、とにかく採算度外視で意匠ばかりこだわってしまうデザイナー先生です。
賃貸経営において、その物件をより良く見せることは重要ですが、お金さえかければ誰でも良い設計はできますし、良い建物が手に入ります。
これをいかに安い素材で良く見せるかが、設計士の腕の見せ所なのです。
それにもかかわらず、モニュメントを設置したり、噴水を設置したり・・・人の建物を自分の作品と捉えて、自分の我を表現しようとする設計士には絶対に依頼しないようにしてください。
もちろん、とことんこだわった家を自分のために自宅として作るのであれば、予算度外視でも良いと思います。
しかし、賃貸経営として収益を重要視するのであれば、やはりコスト感覚のバランスがとれている設計士と付き合うようにした方が良いと思います。
いかがでしたでしょうか？
今回は「不動産投資ボッタクリの実態10選」のうち、5つを紹介しました。
中編では、「⑥リフォーム・メンテナンス」「⑦不動産会社」について解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
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不動産業界の実態は長い間ブラックボックスに包まれていたので、なんとなくボッタクリじゃないかな？と感じていても、その確証がないので、泣き寝入りをしていた人は少なくないのではないかと思います。
実は、不動産業界のボッタクリの実態に関しては、2002年に私が初めて書いたこちらの本『「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾』に全て暴露しましたが、当時は業界関係者からとても疎まれました。
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しかし、未だよくあるボッタクリの実態に関しては、まとまったものがないと思いますので、今回その全容を説明したいと思います。
この記事をご覧いただければ、あなたが不動産投資をする際に気をつけるべきポイントがわかりますし、投資だけではなく、持ち家を購入する際の参考にもなりますので、ぜひ最後までご覧ください。
■「⑥リフォーム・メンテナンス」「⑦不動産会社」について解説した中編はこちら
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目次
①新築一棟アパート
以前のYouTube動画でも解説しましたが、あなたが新築一棟アパートの購入を検討する際に目にするであろう物件の資料、その資料の利回りがボッタクリになっています。
例えば、表面利回りに諸経費が含まれてないケースがとても多いです。
具体的には、建物に含まれている消費税、建物の取得時に課される不動産取得税、登録免許税、さらに契約の印紙代、登記に必要な司法書士の手数料、さらに言えば、銀行の借り入れに必要な保証料なども入っていないケースが非常に多いです。
例えば、地主さんが新築のアパートをハウスメーカーで建ててもらう際の企画書の中にも、これらの諸経費が含まれていないケースが非常に多くあります。
また、土地を購入して新築アパートを建てる際も、その土地が「建築条件付」というケースがあります。
安い土地を見つけたと喜んでいても、この建築条件付である限り、土地を安く販売した分の利益が建物に上乗せされているケースがあります。
基本的に、新築アパートは建築のプロでない限りやらない方がいいと私は思っていますが、もし新築アパートを購入する場合は、検討資料をよくよく注意して見るようにしてください。
②新築区分マンション
こちらも過去のYouTube動画で何度も述べてきましたが、新築区分マンションの存在そのものがボッタクリであると思います。
よく言われるのが、「年金代わりになりますよ」「月々たった3万円の持ち出しで、新築区分マンションを買えます」といったセールストークです。
しかし、例えば20年、30年先を考えた場合、その持ち出し分3万円を毎月インデックス投資に積み立てていった方が、新築区分マンションを30年ローンで買うよりも、圧倒的なパフォーマンスになると思います。
そもそも、新築区分マンションは購入した途端にその新築プレミア分の2割がなくなってしまいます。つまり、買った途端に2割りも値下がりしてしまうのです。
ですから、何度も言いますが、新築分マンションは絶対に買ってはいけません。
③中古区分マンション
では、中古の区分マンションだったら良いのかというと、中古の区分マンションも、買取再販業者から購入する場合は注意しなければいけません。
買取業者がバルク（まとめ買い）で仕入れてきた場合は、次に購入する投資家は安く購入できる場合もありますが、バルクでない場合は、一般的に買取再販業者よりも売主さんから直接購入した方が安い場合が多いので、中古区分マンションを購入する際には、基本的に業者からではなく、売主さんから直接購入することを検討するようにしてください。
④ゼネコン・工務店
ゼネコン・工務店でよくあるボッタクリの場面として、工事がスタートしてもう仕様も決まっているのに、「今からこの部材を発注すると間に合わないので、既に在庫がある既製品の中から選んでくれませんか？」というように言われることがあります。
要は設計書に載っている仕様で購入すると安く仕入れられないので、在庫としてメーカーに余っている既製品をオーナーさんに選んでもらえれば、その業者も安く仕入れられて、その設計変更分のコストダウンがそのまま工務店の利益になることが多いのです。
そのため、もし工務店から「既製品に変えてもらえませんか？」というオファーを受けた際に、そのオファーを受けるのであれば、値引きも同時にお願いしてみるようにしてください。
⑤設計事務所
設計事務所のフィーは、実はブラックボックスに包まれていて、何パーセントだったら妥当か？というのは明らかにされません。
一部の建築士会では、その妥当な設計料は「工事費の10%」と言われているようです。しかし、例えば隈研吾さんのブランドであればいざ知らず、ノンブランドであれば一般的に考えて10%は高すぎると思います。
1億円の建築費であれば、1,000万円の設計料ということです。形の無い成果物とすれば、この10%、1,000万は高すぎると思います。
もう30年近くこの業界いる私の感覚からすれば、その設計料は5%前後で十分だと思いますし、構造計算が不要な木造であれば、もっと安くても良いと思います。
ここで、設計の種類について整理しておきましょう。
一般的に設計は「意匠設計」と「構造設計」に分かれます。
意匠設計は、設計でいう平面図、立面図、断面図、建具の展開図、そして仕様に関する設計を基本的に行います。
そして、鉄骨造・RC造など構造設計が必要な場合は、構造設計専門の設計事務所に構造計算を依頼することになります。
そして、意匠設計をする設計事務所がこの構造設計も取りまとめて、実際の建築に必要な建築許可、すなわち確認申請書を役所に提出し、その許可を得るのが役割になっています。
基本的な設計事務所の役割はここまでですが、現場がはじまってからの「設計監理」までを含む場合は、意匠設計代＋設計監理料がかかります。
設計監理に含まれるものは、近隣説明会の資料や立ち会い料、現場のチェック、検査の立会い等があり、現場のチェックについては、配筋検査や構造のチェックなども含まれます。
そして、現場の進捗ごとに定例打合せがあります。この定例打合せの時に、オーナーさんの側に立って仕様を決めたり、工程のチェックを行ったりします。
よくあるケースとしては、この設計監理料を払っているのに、まともな監理をしていない設計士がいることです。
そのため、設計だけでなく監理まで依頼する場合には、どのような監理をどこまでしてくれるのか？を事前にしっかり確認することをお勧めします。
そして、設計を依頼する際にここだけは気をつけてほしいことは「指定部材」です。
これは何かというと、設計士の側から「杭の仕様はこうしましょう。エレベーターの仕様はこうしましょう」と、仕様をアドバイスするまでは良いのですが、その杭やエレベーターを施行する業者まで指定する場合があるのです。
なぜなら、杭やエレベーターは単価が高いので、指定業者で施工することになっている場合、設計士とその業者の間でバックマージンが絡んでいるケースが非常に多いからです。
そして、建築許可を受けた後で杭やエレベーターの指定部材を変える場合には、もう一度確認申請をやり直さなければいけなくなってしまいます。そう易々と設計変更が許されない部分なのです。
そのため、杭やエレベーター、防火対応の素材など、設計上極めて重要な部分については、設計段階で業者を指定しないように気をつけてもらいたいです。
さもなければ、規模によって500万円、あるいは1,000万円、2,000万円ぐらいまで費用が変わってくるケースがあります。
そして最後に、絶対に付き合ってはいけない設計士は、とにかく採算度外視で意匠ばかりこだわってしまうデザイナー先生です。
賃貸経営において、その物件をより良く見せることは重要ですが、お金さえかければ誰でも良い設計はできますし、良い建物が手に入ります。
これをいかに安い素材で良く見せるかが、設計士の腕の見せ所なのです。
それにもかかわらず、モニュメントを設置したり、噴水を設置したり・・・人の建物を自分の作品と捉えて、自分の我を表現しようとする設計士には絶対に依頼しないようにしてください。
もちろん、とことんこだわった家を自分のために自宅として作るのであれば、予算度外視でも良いと思います。
しかし、賃貸経営として収益を重要視するのであれば、やはりコスト感覚のバランスがとれている設計士と付き合うようにした方が良いと思います。
いかがでしたでしょうか？
今回は「不動産投資ボッタクリの実態10選」のうち、5つを紹介しました。
中編では、「⑥リフォーム・メンテナンス」「⑦不動産会社」について解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
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