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短期間で成功確率が高い！滞納家賃を回収する新手法
公開日: 2021年06月01日
1日でも遅れたら即連絡諦めずに何度も訪問する
今回は厄介な滞納家賃の回収方法や滞納者へのアプローチ術などを解説していきます。
①家賃滞納を見逃してはいけない理由
滞納を見逃してはいけない理由のひとつに、「滞納家賃が売上になってしまう」ことがあります。
滞納でも売上は上がっているため、未収入金として課税対象になってしまうわけです。
そのため、滞納家賃は回収を諦めた時に損失計上しないと、税金面で大変な目に遭うケースもあります。
だからこそ、絶対に放置してはいけないのです。
また、初動対応が遅いと滞納が常習化する可能性が高くなります。
一般的な滞納督促では、おおよそ1ヵ月程度支払いが遅れてから連絡をすることも多いと思います。
しかし、入居者様が経済的に苦しくて支払えない場合は、1ヵ月も遅れて督促をしても返事が来る確率は低くなります。
仮に連絡が取れても、一度で全額を回収するのは困難でしょう。
そのため、自治体のセーフティーネットの活用を促すなど、大家さんが家賃の督促を早急に行うことが重要だと思います。
一般的に、入居者様が家賃を滞納する理由としては「うっかり忘れ」と「経済的に支払えない」という2つがあります。
そして、うっかり忘れのケースは、すぐに支払ってもらえます。
問題なのは経済的な要因の場合で、早急に対応しないと滞納分の回収はおろか、その先も家賃を支払わずに居座られる可能性があります。
現在の借地借家法では、入居者様は家賃を滞納しても支払う意思があれば「契約を解除して追い出すことはできない」という形になっています。
家賃の不払いを理由に退去してもらうには、裁判で決着をつけなければなりません。
それでも居座る時は、強制執行の申し立てを行い裁判所に認めてもらったうえ、執行官の立会いの下で退去してもらう必要があります。
このような裁判で判決を勝ち取るには半年近く要することもありますし、費用もかかります。
また、裁判期間中は家賃が入ってこないため、損失が１年以上続くことも珍しくありませんので注意が必要です。
②短期間で滞納家賃を回収する方法
滞納の督促方法は色々あります。
まずは家賃が1日でも遅れたら、すぐに入居者様に連絡を入れるようにしましょう。
メールでも良いですが、携帯に電話をするのが一番良いと思います。
最初はうっかり忘れのケースも多いため「お忘れではないですか？」と、やんわり確認すると良いでしょう。
私の経験上2〜3日で連絡が取れる時は、うっかり忘れが多いと感じます。
しかし、2週間経っても連絡が取れないような場合は、別の可能性が高くなります。
この段階で滞納と判断し、電話に加え該当物件へ訪問します。
入居者様が留守の場合は、督促の手紙をプライバシー保護のため2つ折にしてドアに貼り付けると良いでしょう。
さらに、職場や連帯保証人にも連絡をします。
職場に連絡した時点で、相手と話ができる場合は、すぐに支払ってもらえるケースが多いと思います。
連帯保証人に連絡をする理由は、家賃を代わりに支払ってもらうことではありません。
もしも、確信的に家賃を滞納している場合、それでは根本的な解決にならないからです。
むしろ「入居者様に連絡が取れずに困っています。そちらから連絡してもらえませんか」と依頼する方が重要です。
仮に、連帯保証人が親御さんであれば連絡が取れる可能性が高くなりますし、叱って頂くことで滞納癖を直す効果も期待できるでしょう。
そして、この段階でも滞納者と接触できなければ再び部屋に訪問します。
もしも、入居者様に会えたら滞納分を5000円でも1万円でも良いので、その場で回収し支払い癖をつけるようにします。
滞納分を分割払いにする時には「支払えなかった場合は契約を解除して退去する」という同意書を作成し、サインしてもらいましょう。
このような厳しい対応をする理由は、家賃の支払いのプライオリティを上げるためです。
滞納者のなかには、カードローンなどにお金をまわして「家賃は最後」というスタンスの人が数多くいます。
これは家賃の督促が一番緩いからです。
もしも、滞納者と会った時に本当に経済的に苦しくて支払えない状況であれば、自治体のセーフティーネットを紹介したり、一緒に自治体の窓口に行って住居確保給付金の申し込みや生活保護を申請してもらうのも手だと思います。
どうしても会えない場合の対処法
最後に、何度訪問しても会えない場合の対処法についても触れておきます。
例えば、部屋の電気メーターが早く回っているのに反応が全然ない時は、居留守の可能性もありますし、部屋で病死など異変が起きて、そのままの状態になっているかも知れません。
そこで、近くの交番に出向き「入居者様に連絡が取れないんです。
孤独死かもしれませんから、立ち会って頂けませんか？」と伝え、警察の方と一緒に部屋へ入るわけです。
警察の方に頼むのは、本当に孤独死している場合もありますし、後で勝手に入ったなどのトラブルを避けるためです。
私も以前、警察の方と一緒に部屋へ入った時に居留守を使っていた人がいて、生活保護申請に連れて行った経験があります。
1日でも遅れたら即連絡諦めずに何度も訪問する
今回は厄介な滞納家賃の回収方法や滞納者へのアプローチ術などを解説していきます。
①家賃滞納を見逃してはいけない理由
滞納を見逃してはいけない理由のひとつに、「滞納家賃が売上になってしまう」ことがあります。
滞納でも売上は上がっているため、未収入金として課税対象になってしまうわけです。
そのため、滞納家賃は回収を諦めた時に損失計上しないと、税金面で大変な目に遭うケースもあります。
だからこそ、絶対に放置してはいけないのです。
また、初動対応が遅いと滞納が常習化する可能性が高くなります。
一般的な滞納督促では、おおよそ1ヵ月程度支払いが遅れてから連絡をすることも多いと思います。
しかし、入居者様が経済的に苦しくて支払えない場合は、1ヵ月も遅れて督促をしても返事が来る確率は低くなります。
仮に連絡が取れても、一度で全額を回収するのは困難でしょう。
そのため、自治体のセーフティーネットの活用を促すなど、大家さんが家賃の督促を早急に行うことが重要だと思います。
一般的に、入居者様が家賃を滞納する理由としては「うっかり忘れ」と「経済的に支払えない」という2つがあります。
そして、うっかり忘れのケースは、すぐに支払ってもらえます。
問題なのは経済的な要因の場合で、早急に対応しないと滞納分の回収はおろか、その先も家賃を支払わずに居座られる可能性があります。
現在の借地借家法では、入居者様は家賃を滞納しても支払う意思があれば「契約を解除して追い出すことはできない」という形になっています。
家賃の不払いを理由に退去してもらうには、裁判で決着をつけなければなりません。
それでも居座る時は、強制執行の申し立てを行い裁判所に認めてもらったうえ、執行官の立会いの下で退去してもらう必要があります。
このような裁判で判決を勝ち取るには半年近く要することもありますし、費用もかかります。
また、裁判期間中は家賃が入ってこないため、損失が１年以上続くことも珍しくありませんので注意が必要です。
②短期間で滞納家賃を回収する方法
滞納の督促方法は色々あります。
まずは家賃が1日でも遅れたら、すぐに入居者様に連絡を入れるようにしましょう。
メールでも良いですが、携帯に電話をするのが一番良いと思います。
最初はうっかり忘れのケースも多いため「お忘れではないですか？」と、やんわり確認すると良いでしょう。
私の経験上2〜3日で連絡が取れる時は、うっかり忘れが多いと感じます。
しかし、2週間経っても連絡が取れないような場合は、別の可能性が高くなります。
この段階で滞納と判断し、電話に加え該当物件へ訪問します。
入居者様が留守の場合は、督促の手紙をプライバシー保護のため2つ折にしてドアに貼り付けると良いでしょう。
さらに、職場や連帯保証人にも連絡をします。
職場に連絡した時点で、相手と話ができる場合は、すぐに支払ってもらえるケースが多いと思います。
連帯保証人に連絡をする理由は、家賃を代わりに支払ってもらうことではありません。
もしも、確信的に家賃を滞納している場合、それでは根本的な解決にならないからです。
むしろ「入居者様に連絡が取れずに困っています。そちらから連絡してもらえませんか」と依頼する方が重要です。
仮に、連帯保証人が親御さんであれば連絡が取れる可能性が高くなりますし、叱って頂くことで滞納癖を直す効果も期待できるでしょう。
そして、この段階でも滞納者と接触できなければ再び部屋に訪問します。
もしも、入居者様に会えたら滞納分を5000円でも1万円でも良いので、その場で回収し支払い癖をつけるようにします。
滞納分を分割払いにする時には「支払えなかった場合は契約を解除して退去する」という同意書を作成し、サインしてもらいましょう。
このような厳しい対応をする理由は、家賃の支払いのプライオリティを上げるためです。
滞納者のなかには、カードローンなどにお金をまわして「家賃は最後」というスタンスの人が数多くいます。
これは家賃の督促が一番緩いからです。
もしも、滞納者と会った時に本当に経済的に苦しくて支払えない状況であれば、自治体のセーフティーネットを紹介したり、一緒に自治体の窓口に行って住居確保給付金の申し込みや生活保護を申請してもらうのも手だと思います。
どうしても会えない場合の対処法
最後に、何度訪問しても会えない場合の対処法についても触れておきます。
例えば、部屋の電気メーターが早く回っているのに反応が全然ない時は、居留守の可能性もありますし、部屋で病死など異変が起きて、そのままの状態になっているかも知れません。
そこで、近くの交番に出向き「入居者様に連絡が取れないんです。
孤独死かもしれませんから、立ち会って頂けませんか？」と伝え、警察の方と一緒に部屋へ入るわけです。
警察の方に頼むのは、本当に孤独死している場合もありますし、後で勝手に入ったなどのトラブルを避けるためです。
私も以前、警察の方と一緒に部屋へ入った時に居留守を使っていた人がいて、生活保護申請に連れて行った経験があります。
